《民法典》之下，物业起诉业主的物业费官司仍将是一边倒吗？

住宅小区物业管理，与老百姓的日常生活及切身利益息息相关，是个广受关注的民生问题。而综合全国范围来看，业主对于物业公司的服务质量的认可度普遍较低，当物业服务不能达到心理预期，或者认为自身权益受侵害时，往往进而以“拒交物业费”来“维权”。

于是，各地人民法院受理的“物业服务合同纠纷”案件均呈连年递增的态势。这些案件中的绝大多数（90%以上），是物业公司作为原告，起诉欠交物业费的业主一方。而这类案件的裁判结果往往是“一边倒”，除了少数极个别的案例以业主获判少付或减付部分物业费之外，物业公司一方的诉请基本都能得到法院的支持，胜诉率近乎百分之百。业主一方在物业费诉讼过程中所面临的法律困境暴露无遗！

造成这种局面的原因是多方面的，按个人观察，主要有：

物业公司一方，它大小都是个企业，一般都聘有法律顾问（律师）或专职法务人员出庭诉讼。它们的日常工作就是负责“清欠”，在专业知识，诉讼经验和技巧等方面明显占优。

此外，物业的诉前准备工作非常充分，能提交一系列的证据：包括物业服务合同（前期合同）、欠费明细、设施设备保养台账、巡查记录、相关部门（业委会、居委会）出具的证明材料、所服务的项目获得的相关荣誉称号等等等等。这些证据是为了形成一个链条，证明物业与业主之间的合同合法有效，物业依约提供了服务，欠费业主在享受服务的同时拒交费用就构成了违约，应承担违约责任。

套用法律界的那句名言：“打官司就是打证据”，谁提交的证据占优，能被法院所采纳采信，那么谁就能在诉讼中立于不败之地。

对于业主一方来说，老百姓居家过日子，求个妥实安稳。谁愿意去打官司？谁愿意进法院的大门？这就是为何十户欠费业主在收到法院开庭传票时，其中约有八户左右会“主动履行”交费义务，进而物业撤诉。

那么那些出庭应诉的业主，多数在庭审中的表现又十分“拙劣”：

往往没有书面答辩状，甚至不列一个“提纲”，仅限于口头陈述，想到哪里说到哪里，抓不住问题的重点，逻辑思维混乱不堪，不知道庭审诉讼程序，不遵守法庭纪律等等等等。

尤其是举证环节的薄弱，致使抗辩理由难以获得法院采信，这往往是导致业主败诉的关键所在。

业主一方的上述表现可以理解，毕竟多数业主缺乏相应专业知识，而且较之物业公司相比，在客观上也面临着相对沉重的举证困难。

这里想探讨一下第三个问题。诚然，诸如房屋质量问题、违章搭建问题等等理由不能作为拒交物业费的合法抗辩理由。那么《物业服务合同》官司争议的焦点在于，物业一方是否依约提供了“质价相符”的服务。

换言之，你的服务达到了约定的标准，那么业主给你交全额的物业费，这没有问题，天经地义，但是如果你的服务存在诸多问题，没有达到合同规定，还想收全额的费用，乃至主张违约金，这真的公平吗？

在某些案例中，确有个别业主能够提交出大量的证据，包括：照片、录像、录音、证人证言、以及相关媒体的报道等等，证明物业公司的服务质量存在大量的问题，至少不能做到“质价相符”。那么这些案例中的业主，能否胜诉呢或者说取得部分减免呢？

只能说，从司法裁判的角度来看，由于物业服务质量标准缺失 ，以及法律适用方面的某些空白，法官也很为难。就是说，我们目前还没有一部专门规定物业服务规则标准的法律，而物业合同基本都是格式化范本，在物业服务范围及服务质量的约定上的措辞都非常笼统，非常含糊，缺少一个清晰量化的标准。

那么《民法典》的实施，能否为业主一方在物业费官司中的诉讼困境带来利好呢？这里只说个人观点，法典在这个问题上依然没有做出具体的清晰界定。只是再次明确了两份合同（物业服务合同，前期物业服务合同）对于全体业主的法律约束力；以及当物业公司依约提供了物业服务时，业主一方要按照合同的约定交费。

而对于物业服务质量的好坏，到底该如何做出一个明确的判定呢？恐怕只能由主审人员具体案例具体分析，在物业与业主双方的权利义务之间寻求平衡，做出的裁判既要利于提高物业的服务水平，又要保护业主一方的抗辩权益，还要让那些“无理拒缴物业费的不诚信业主”受到制裁。

这何其之难！