租户受疫情影响迟交租被催租和追索违约金，法院这么判！

受新冠肺炎疫情影响，孙女士经营的茶馆营业额明显减少，其向房东赵先生要求减免5月份暂停营业期间租金，赵先生不同意且认为孙女士迟交房租已构成违约，将其诉至北京市朝阳区人民法院要求解除房屋租赁合同、依约支付拖欠租金、腾退房屋、恢复原状并且支付违约金。

图为庭审现场。黄硕 供图

8月19日上午，北京朝阳法院一审判决孙女士不承担违约责任并减免停业期间部分租金，即孙女士仅需承担因疫情防控暂停营业期间一半租金。

2021年1月23日，赵先生将位于朝阳区广渠路的一处商铺出租给孙女士经营某餐饮公司，主要营业形式为出售茶叶或堂食饮茶。双方签订的房屋租赁合同约定，租期自2021年1月1日至2022年12月31日，租金按季度支付。双方约定，租赁期间，除硬性政策要求，出租人不可提前收回该房屋。承租人不支付或者不按照约定支付租金累计达30日的，出租人有权单方解除合同，收回该房屋。

庭审中，当事人提交的微信聊天显示，4月22日至5月6日间，房东赵先生向租户孙女士多次催交二季度房租。孙女士表示自己被隔离了半个月，茶馆停业近一个月，并提交了茶馆的经营流水账目，证明受疫情影响收入减少，要求适当减免房租。但赵先生则认为孙女士提供的证据无法证明营收减少与疫情有关，不同意减免租金。

而在案件审理期间，孙女士已经支付了第三季度的租金。

法院经审理认为，承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。

本案立案前，承租人曾向出租人提出租金减免申请，本案受理后，法院曾组织双方就合同继续履行进行调解，双方无法达成一致，法院结合案件实际情况，依据公平原则，本着共担风险、共渡难关的理念，确认孙女士暂停营业期间的租金由赵先生、孙女士分担，即双方各承担50%。

同时，承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。

最终，法院免除孙女士5月份暂停营业期间部分租金后，判决孙女士支付赵先生第二季度剩余租金，驳回赵先生的其他诉讼请求。

案件宣判后，该案的承办法官李青接受记者采访表示，因疫情防控措施而受不利影响的被告可以就合同内容与原告重新协商，原告亦有义务配合协商。本案中的原告在被告提出协商后拒绝任何租金减免方案，径行提起诉讼要求解除合同，违反了民法典第五百三十三条规定的再交涉义务。原告要求被告按照原标准交纳租金显然有失公平，被告要求依据疫情防控措施对其经营造成的客观影响变更租金标准，具有事实依据。

需要注意的是，被告虽面临经营困难，但在合同履行期间仍坚持交纳租金，虽存在一定迟延、少量欠付的情形，但该情况系由新冠肺炎疫情及防控措施导致，与恶意拖欠租金性质不同，原告无权解除合同。

来源：人民法院新闻传媒总社

作者：丁珈丨编辑：陶羽黛