法律新闻

这个要具体情况具体分析。对现有物业公司进行是否续聘表决，从字面上理解，就是对小区现在执行的物业服务合同是否继续履行，交由全体业主进行表决。如果业主接受物业公司按现状继续为小区提供服务，就选同意续聘；不同意则选反对续聘。

十八岁，我师范毕业，参加工作，骑着父亲的28自行车，沿着沙子公路，到乡镇中心小学报到。一段蜿蜒上坡的路段，路旁山上树木茂盛，挡住了烈日，为推车步行的我带来阴凉。未来会是什么样子？等待我的人生会是如何？我不知道，但自信满满，因为年轻！第二年，还是骑行到此处，不过分了岔路，改走小路，去教学点当老师兼“校长”——一人负责该教学点一二年级23位学生的所有学科教学。

这个我有发言权——我为很多小区业委会，提供过常年法律顾问服务。一是预判。对于业委会履职过程中，可能出现的常规性的法律问题和实务问题，进行提示；对于特定小区可能出现的不常见的法律风险作出预估。对于业委会准备作出的决定或是实施的事项，提前向业委会进行法律风险评估；对于业委会委员个体在履职过程中，可能面临的法律问题及实务困惑进行提示。其它需要法律顾问预判的事务。

昨天下午的刑案开庭，适用的是简易程序。被告人发表完最后的意见后，审判长当庭就进行了宣判。判决结果，当事人还是比较满意的。对于办理刑事案件，我一直有所抵触。这种抵触，即有来自于刑事辩护领域的观察，也来源于自己办理刑事案件的切身感受。但透过最近这两个刑事案件的办理，我对刑事辩护的看法，开始有了新的变化——由不愿办理刑案到不再排斥刑案辩护。

很多小区，地下车位停车问题，是引起小区冲突的重要原因之一。开发商为了出售车位，往往采取只售不租的方案，维护自身合法利益最大化。开发商车位非得对外出租，车位租金标准，不论如何定，都很难达到业主希望的标准。开发商希望租金越高越好，这样业主购买车位的积极性才更高，才没有障碍；作为不想购买车位的业主来说，租金越低越好，最好免费就能使用车位停车。

不明智，也不可取。作为小区在管物业公司，无论自身物业服务做得好与坏，一般都很排斥小区业委会的成立。因为一旦小区出现了业委会，物业公司就会陷入麻烦之中。当然，这里的所谓麻烦，肯定包括了业委会合法行为，只不过站在物业公司的角度，认知存在偏差罢了。

律师这个行当，能获知当事人很多不为人知或是不想为人所知的事情，比如当事人的情感状态、财产信息、社会关系等。这在当事人看来，是秘密，是相当重要的事情。所以有很多当事人，在找我咨询法律问题后，特别提醒我要保守秘密，不要去告诉他人——至亲的人也不行。这个提醒，其实有点多余。律师应当保守当事人的秘密，这是最基本的职业道德。如果这点做不到，想要成为一名让人值得信任的律师，那是很困难的事情。

现在离婚，当事人多了一个表格要填，《夫妻财产申报表》。这个变化，有点意思。申报的主要法律依据，是新修订的《中华人民共和国妇女权益保障法》（2023年1月1日起实施）第六十七条：“离婚诉讼期间，夫妻双方均有向人民法院如实申报夫妻共同财产的义务”。这个表格的填写，个人以为，更多的是落实对妇女权益的保护。因为大多数的情形下，是男主外，女主内。一旦起离婚纠纷，女方对夫妻共同财产举证比较困难。

上回本公号提到的我代理的崇义案子，近日被法院裁定驳回起诉了。案件被法院裁定驳回起诉，是因为原告起诉主体不适格。也就是提起诉讼的当事人（原告）错误，应该换一个合适的主体起诉（法院文书会载明）。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍驳回起诉，对于原告来说，倒没有什么损失，只不过花了一点时间而已。因为法院预收诉讼费会全退。当然，如果原告请了律师，有所花费，这就另当别论。

一个已经出了结果，当事人个把月后就可以从看守所出来，恢复自由；另一个也有眉目了，检察院的量刑建议已经出来，比预估刑期要短一些。

逝者如斯夫，不舍昼夜！‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍我的上一份职业，是乡村教师。辞职办律师实习证时，我已工作了八年整。由资深教师，变成了律届新兵，心中满是忐忑与惴惴不安。未来会怎么样？自己是否能够胜任新的挑战？能不能在复杂的情形下，坚持下去？我心中没有底。

我之前也曾经参与过一些小区物业选聘方案起草修订工作，站在业主的角度，提了一些有利于业主，但对物业公司不算友好的条款。但比起这个小区的选聘方案，那简直就是提鞋都不配！这个小区选聘方案中，物业公司的违约责任相当重。动不动就是没收物业公司履约保证金数万元，很多情形下，干脆就是没收全部履约保证金。物业公司单次违约事项违约金，也规定不低于1000元。

开庭时间花了五个半小时。从上午九点一直到下午两点半。加上来去的时间，花了一天的工作时间。‍‍‍这是意外的意外！当事人同我去开庭。他问我，此次开庭，大约需要多久时间？一个小时够不够？我对他说，你的这个案子，是民间借贷纠纷，案情不算复杂，但是因为原告加上被告有五个人，走完流程的时间，可能一个小时不够，两个小时以内，应该可以结束庭审。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

但最终的目标和方向都是一致的，就是通过专业的法律服务，争取尽量让小区能够和谐稳定的同时，最大限度地维护顾问单位的合法利益。我自2018年起，持续在本公众号上为小区业主发声，并为很多小区成立业委会提供法律服务。所以，最开始请我担任法律顾问的，自然是提供过业委会选举法律服务的小区业委会。

很荣幸，我获邀为章贡区组织部、区委党校、区民政局组织的2023年全区社区“两委”干部培训班，讲授“物业治理相关政策、程序解读”有关内容。因为听众是章贡区全区社区两委干部，所以我选择了居委会与小区治理方面的内容，作为分享的主题。这个内容，应该更切合听众的工作实际需求。讲课的时间，安排的是在2023年7月13日上午，两个半小时，从九点到十一点半。

要。但议事规则中有明确约定不计入的除外。‍‍‍‍‍‍‍‍‍无论是成立小区业委会还是业主大会表决其它重大事项，都需要对此重视。否者可能会差之毫厘，失之千里！现在一般业主的认知，包括实践中经常的做法，可能都只计算地面上建筑物的面积；对于地下部分的面积，都不纳入计算。

否则就不是真公示。‍‍‍‍‍‍‍‍‍小区业委会成立后，会取得一张街道办或乡镇政府发的备案表。凭该备案表，业委会就可以刊刻业委会公章。备案表和公章这两者都有了，业委会就可以去银行，申请开通业委会账户了。虽然有不少小区业委会，日常运营中，涉及到公区收入及开支，仍旧是以委员个人账户运行。这样操作，看似方便，实际上却存在很多风险。

前几天，我接了一个电话。给我打电话的当事人，他姐姐有一个民事案子，想要委托我办理。我一下记不起这位当事人是谁，就再次确认了一下。对方说是某某案件的当事人。对方当时是原告，我方当事人当时是被告，我是被告请的律师。对方接着说，上次的案子，虽然各为其主，但已经翻篇。这次亲戚的事情，如果打官司，想要委托我代理。

这是一个很有意思的问题。如今，对于小区公共事务，特别是需要花钱的项目，一般都是业委会组织对外招投标，以示公平公正。‍‍‍‍‍‍那业委会招投标，真的能不能做到公正？就要看组织者的心态了。如果是组织者自定规则，评标人员又是组织者自身，加上过程如果不能做到真正的公开透明，那这样的招投标，很多情况下，招投标为名，内定为实——挂羊头卖狗肉罢了。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

如果拨开光怪陆离的表象，你会发现，目前小区普遍存在的问题与矛盾，都与物业费收取率不高有关。凡是物业费收取率高的小区，小区内物业公司与业主之间的冲突与矛盾，几乎很少。凡是物业费收取率不高的小区，各种矛盾此起彼伏。特别是业主与物业公司之间的矛盾更甚。物业费收不上来，物业公司要维持一定的盈利并正常运转，只能服务简配。服务简配，会有更多的业主，加入拒交物业费的行列，由此陷入恶性循环。

这主要取决于业主的心态。小区更换物业公司，主导者是小区业委会。而业委会委员，又是小区业主投票选出来的，具有天然的公信力。不管业委会选举这个过程是否存在瑕疵或是硬伤，只要业委会备案未被撤销，业委会的存在就是合法。加上大家同是业主，业委会委员是自己人，公信力强，所以业委会推动的事情，小区业主积极支持者不少，随大流的更多，坚定反对业委会的业主少之又少。

咨询的内容，都集中在业委会法律领域。咨询所涉的问题，原来也零星存在——主要是业委会少。我所在的城市的一般的城区，之前小区业委会的组建率，不到三分之一。而按照笔者所在地政府文件要求，符合条件的住宅小区业委会的组建率，2023年要达到80%以上，2024年要基本实现全覆盖。业委会组建率上来了，业委会与物业公司之间的矛盾，不可避免的会大量爆发。

昨日前往瑞金法院瑞林法庭开庭。我一大早出发，确保能准时到达。因导航路线选择未细看，选了时间最短的路线，忽略了“有小路”的提示，让我走了很长一段时间的山路。从赣县北站上高速，银坑互通下高速后，走了一段窄路。这路虽窄，但水泥路面完整度还很好，少有破裂的地方。路也比较平，会车也有地方。

昨天办妥的案子，是一个合同纠纷。案情不复杂，就是原告向被告索要被拖欠的货款。但这个案子，颇费周折。当事人委托我们代理后，我们准备好了起诉材料，向合同履行地也即货物交付地（有送货单上的收货单位地址，也有原被告双方的聊天记录为证）的基层法院起诉。提交立案材料时，法院工作人员就明确告知我们不予受理。作为代理律师，我们提出，如果贵院坚持不予受理，请下个裁定书，我们好向当事人有个交代。

今年的3月底，我所在的律所——江西冠城律师事务所，准备新建一个官方网站，让线上与线下相互配合，展示律所及律师形象。具体工作，由我和律所的几位同事共同跟进。今年的5月底6月初，律所官方网站，已经正式上线了。为了网站优化的需要，我最近几天，都会在百度上，搜索“江西冠城律师事务所”，看看效果。

有两种不同的观点。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍现行的《民法典》《物业管理条例》及住建部的《业主大会和业主委员会指导规则》，以及江西省物业管理条例，都没有强制要求业委会公章上刻上届别的明确规定。因此，很多的小区，无论是换了多少届，业委会公章还是同一枚，即便因为公章遗失等愿意，重新刊刻，公章上的名称还是一样。‍

小区业委会在维护业主合法权益、防范化解业主与物业矛盾、提升小区治理水平起到了重要作用，但也有不少小区业委会“名存实亡”，甚至加剧小区矛盾，变成阻碍小区治理水平提高的最大阻力。

这个工作，我一直有做，但却没有系统整理汇总。这里粗略捡点要点，做个探讨。说实话，如果指着一次专业培训，就能学会所有的东西，那是骗人的——至少在物业法律领域下的业委会法律事务，我做不到，其他人我也不相信可以做到。

最近我接连两次，在不同的场合遇到了一样的场景，着实让我疑惑不解。第一次，是去某个县里开会。参加县住建局主持的物业公司与业委会的纠纷协调会。当事人除了主持者、物业公司与业委会人员外，还有两位律师。一位是我，代理物业公司一方；另一位律师代理业委会一方。

业委会能花的钱，主要是小区的公共收益（广告费、停车费等），也有一部分是新当选物业公司投入的改造资金。有个别小区出现过出格的事情。某小区业委会花着花着，把物业公司支付的履约保证金都花了！要是物业公司退场，全体业主还得集资替业委会还账。这些委员心可真大！业委会作为小区公共收益资金的管理者，该如何花钱，大致有哪些模式？‍‍1、按照业主大会的表决/授权的内容及流程去花钱。这个最合法，也最无风险。

物业法律文章，我今年写得最多。这个领域中，又以业委会法律研究题材最多。新近参与物业法律实践过程中，我听到一句话：做事情要抓住主要矛盾，要解决矛盾的主要方面。我觉得很有道理。在物业法律领域，目前的主要矛盾，渐渐变成了业委会与物业公司之间的矛盾。而这个矛盾的主要方面，就是业委会与物业公司的相处问题。要解决这些矛盾，业委会这个主体，就是解决问题的关键所在。因此有必要深入研究。

这几年来，我持续研究物业领域中的与业委会有关的法律问题，基于不同的服务对象，制定不同的服务方案。最早是从服务业主对抗物业公司违法行为的角度，去研究实践物业法律规定的。然后是协助居委会，参与基层小区治理，为之提供业委会有关的法律服务。再之后，是站在业委会法律顾问的角度，就业委会如何与物业公司相处，去提供法律服务。最近，主要是为物业公司客户，提供常年法律顾问服务。大体也是与业委会有关的事务。

近期，有三四拨的咨询者咨询，拖欠物业费业主被限制参选业委会候选人，是否合法？希望我能够予以正面回答。其实这些咨询者自己心中已经有了答案。他们几乎同时都在引用全国人大法工委观点：“从法律层面上说，欠物业费是物业和业主的合同纠纷问题;业委会参选是业主的选举权和被选举权的问题。有的人不交物业费参选本身也是一种维权行为，同时业主对房屋具有所有权，因此业主本身就可以参选，是否交物业费只是民事争议。”

确实可以，但难度很大。按照《民法典》的规定，更换物业公司，属于全体业主共同决定的重大事项，需要召开业主大会表决。有些小区更换物业公司，可能要开数次业主大会——统筹好的小区，可能会议次数可以少点。召开业主大会，需要组织者。一般情况下，是由小区业主委员会组织。那如果小区没有业主委员会，需要找一个主体来代行业委会的职责。

单纯按照现有法律规定去看，业委会权限极其有限；但实践中，业委会的权限，可以无限大。这里面的原因，除了对业委会有效监管缺失外，还有一个原因就是业主对小区公共事务的参与度低——除非触及到了自己的私利，单个业主都是沉默的大多数。业委会是一个奇怪的组织。委员们没有工资报酬，也没有过多的合法的权力，做得好也没有荣誉表彰。但这个组织，却被赋予了治理好小区的期望与重任。可以说是权责利完全不对等。

最近一段时间太忙，忙到没有时间更新公众号文章。对于想看新作的读者，我只能说声抱歉！我有时在想，本公众号会不会有一天停止更新？以目前的态势来看，真的很难说。这多少是遗憾，至少对我自己而言是如此。唯一让我感到欣慰的是，现在这个法律公众号——准确来说是物业法律公众号——已经自成系统，有了自我生命力。八百多篇的普法原创文章（其中业委会法律专题几百篇，其它主题普法文章几百篇等），已经足够读者去阅看了。

有很多小区，没有业委会，自然不存在这个问题；但随着小区业委会全面覆盖，这个问题，会越来越急迫和明面化。一般而言，物业公司有自己的法务。有不少物业公司，也有自己外聘的常年法律顾问。但是，对于业委会相对新兴法律主体的研究，包括现有物业公司已有的法律支持，不算是强大。不客气的说，很多物业公司，因为对小区业委会有所忽视或是还未吃亏，所以应对力量还是相当的薄弱，甚至是空缺。‍‍‍‍‍‍

比如业委会一上任就任意行事，执意更换现有物业，可能引发的小区不稳定因素甚至舆情。很多小区，因为种种原因，一直未能成立小区业主委员会，加上原有的物业公司，也能提供日常基础的物业服务，业主也能勉强接受。所以有很多的小区内部矛盾，尚未明面化。‍‍‍‍‍‍

有读者咨询：某街办辖区有一个小区想成立业委会。该小区分三期开发，第一，二期已经建好交付，业主们已入住三年有余。第三期还没有开始建，已烂尾了。街道办事处收到该小区业主要求成立业委会的申请后，发函给房开公司。该公司回复，其未开发地块第三期建筑面积占比，已经超过了小区这三期加起来的建筑面积的50%。公司基于实际考虑，不同意小区成立业委。业主这边又在不停投诉街办工作人员不作为，该如何处理？‍‍‍‍‍‍

早晚不同而已。比如为居委会提供法律服务，就让我收获颇丰。一是让我更深入地了解了居委会。对于居委会法定的职权，与现实的工作状态，以及两者之间的巨大差距，有了直观的感受。居委会工作人员，事多且繁杂，承担了很多的工作任务，加班是常态。工作人员很辛苦，但不一定能够得到居民的理解与支持。二是对社区治理特别是业委会选举有了第一手保管的实践经验。

法律观点能做到旗帜鲜明，不含混，不鸡贼。比如在物业法律领域，判断某个业委会作出的某个具体行为合法与否，就需要律师给出明确的答复：是与非，二选一。从法律逻辑上，这是一个非黑即白的事情。不存在灰色的中间地带。如果一个律师评价这个问题时，能够明确观点，并说明理由，至少说明律师是有担当者。如果律师观点模棱两可，脚踏两船，貌似严谨，实则是没有底气与担当。

我有幸获邀，将于近期前往某县住房保障安置服务中心，为主要听众是居委会工作人员，分享业委会选举有关法律知识。这个内容，恰恰是我擅长的。我之所以擅长，不是因为我的物业法律理论水平有多高，而是因为我曾经以业主的身份，用律师的思维，亲自参与过小区的自救过程。从成立业委会，到物业管理模式的确定即换物业公司，再到纠偏业委会违法行为，我都亲自历练。

这个业主所在的小区，召开首次业主大会，因业主参与票数——据说是票箱被人拿走丢失二十余张选票，后票箱找回，但各方都无证据证明丢失选票——没有达到法定标准，差几票而已，业主大会功亏一篑。筹建了数年的业委会选举大会，被街道办宣告无效。业主问我：有什么办法能够解决或是补救？我说既然已经开票了，只能重来一次选举，除此没有更好的办法。

虽然在很多律师看来，代写法律文书，是最卑微的业务，根本看不上眼——收不起价款。我的看法恰恰不同。倒不是我要论证，律师业务无贵贱——这些是形而上，坐而论道的事情。我是从律师业务开拓的角度，觉得为客户代写文书，在某种程度上推销律师的最佳方式，是律师开拓业务的最好切入口。

我在平常与许多业委会委员交往过程中，谈及法律问题时，经常听到他们说一个词——“民典法”。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍我知道，他们所指的，其实就是《民法典》。因为根据聊天的语境，这个结论，足以判断出来。每次遇到这种情形，基于法律人的严谨，我心中总会咯噔一下，一个想法弹出：要不要帮忙纠正过来？最终，我都没有去指出或纠正。我的考虑是：一、对方不是法律专业人士，说错也是正常，自己能够听懂就行；

这个业务，对于案件当事人来说，很有帮助。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍有很多当事人，发生经济纠纷时，需要向法院起诉。向法院起诉，得写诉状。写诉状，需要明确被告人身份信息。没有被告人身份信息，一切都是空。举个例子，张三找李四借钱，出具了借条，写了身份证号码，也有转款凭证，但是就是没留张三的身份证复印件。在张三躲债的情况下，李四只能去法院起诉打官司要账。此时，张三的身份信息明确，就很重要了。

每个人都有自己的理由。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍这个理由，千差万别，但有殊途同归：你物业公司继续服务，我就是不交物业费。‍物业公司安排工作人员催缴。见面说，电话里说，贴通知。尽量好言好语。难得有催物业费的工作人员态度差的。因为这样更难催回物业费。‍实在催不动了，就只能请律师发律师函催收。

4月13日至4月14日，赣州市物业管理专家（第一批）集中培训班开班。我有幸以仅有的三名律师之一入选，并参加了此次的集中培训。大会组织者很用心。会议教程、记录本、笔、瓶装水等都准备好了，位置也安排好了，座位上贴好了写好名字的字条。赣州市城市住房服务中心给专家发了聘书。这是我的聘书，聘期三年。‍‍‍‍‍‍‍授聘仪式后，接下来是紧张的课程学习。昨天一天集中听课已完成，今天继续。

变成优势产品，才能在法律服务市场上有话语权。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍我很羡慕律师界真正有名气的大律师，比如徐昕教授。这些律师，不是当事人选择他，而是他在选择当事人。换言之，通常情况下，当事人是甲方，但这些律届大咖，刚好相反，当事人是乙方。这就超级厉害了！‍‍‍‍‍‍‍

不是自己的活，不要去大包大揽。否则业委会委员会做得很辛苦。业委会只不过是业主大会的执行机构，执行业主大会通过的事项以及法律规定的事项。‍‍‍江西省《物业管理条例》规定业委会的职责有：第十九条业主委员会负责执行业主大会决定的事项，履行下列职责：（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；

因为走的人少。反倒是看上去容易的路，因为走的人多拥挤，确实不轻松。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

业主大会，主要的功能，就是选举成立业主委员会和表决小区的其它重大事项。

因听众不同，讲课的内容，会完全不一样。

物业法律领域，与业委会法律服务有关的产品，是我一直以来坚持打造的特色产品——现在有望成为我的精品。

何为“双保险”？就是达成离婚合意的夫妻，在向婚姻登记机关递交离婚登记申请的同时，执意要离婚的当事人一方，向法院提起离婚诉讼。《民法典》第一千零七十七条规定：“自婚姻登记机关收到离婚登记申请之日起三十日内，任何一方不愿意离婚的，可以向婚姻登记机关撤回离婚登记申请。前款规定期限届满后三十日内，双方应当亲自到婚姻登记机关申请发给离婚证；未申请，视为撤回离婚登记申请。”

可以。因为法律上没有“临时业主委员会”这个主体的合法存在。这种带有“临时业主委员会”字眼的公告，往往是小区部分业主，拟在小区组织业主大会，为成立业委会的需要，杜撰出来的一个貌似合法的主体。这一类主体发布的公告，往往只有“某某小区临时业主委员会”这行字，并无加盖前述文字的印章（如有可能涉及其它违法行为）。这是发起业主为了更好的召集业主参与其中，同时发起人又不想出头/担责的一种取巧行为。

这是一个很有意思的过程。最早我介入物业法律服务领域，的确是机缘巧合——因本小区业主维权的需要。我参加了小区的第一次业委会筹备工作，当时因小区物业管理服务还挺不错，加上其它种种不为我所知的原因，第一次筹备工作，无疾而终。小区也按部就班，运转正常。再后来，小区出了电梯集体停运事件。第二次业委会筹备发起人找我，索要先前由我保管的部分业委会选举筹备资料。

我经常去的包子铺，旁边店面空出没多久，又新开了一家包子铺。小学边上，有一家售卖本地艾米果的小店，经营了没有半年，几个店铺不到，又开了一家卖艾米果的店。‍‍‍‍‍‍‍‍这个同行竞争惨烈，那是非同一般。‍‍‍‍‍‍单个律师的生存发展，也面临同样的问题，甚至更加严重。这绝对不是危言耸听。

包干制，没有问题；薪酬制，值得商榷。物业公司为小区提供服务，对于物业费的收取，有两种模式。一种是包干制。就是业主按照约定的收费标准，向物业服务公司支付物业费。物业公司盈利也好，亏损也罢，均是物业公司自己的事情，与业主无关。

主要是因为利益。在很大程度上，开发商和前期物业公司之间，存在着深度的利益捆绑。开发商与开发商自己的关联物业企业之间，利益捆绑之深，不言自明。因为开发商销售房产时，项目的物业服务，也是其持续的重要卖点之一。开发商为了后续开发的楼盘销售给力，对前期开发的楼盘的前期物业公司，往往会给与大量的物业费用补贴，以提升开发商的商誉和口碑。

3月18日上午，我受邀前往南昌，为金碧物业江西省分公司高管讲课，讲课的内容是业委会法律知识。标题为《相爱？相杀——物业公司与业委会相处之道》。这个课件，是建立在我最早的一个律所内部学习讲课课件的基础上的。原来课件的名称是，《如何快速成立业主委员会》。重点讲的是，业委会如何选举成功的相关法律知识与实践经验，兼带简略介绍物业选聘事务。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

昨日，赣州市城市住房服务中心公众号发布文章，公布了赣州市物业管理专家库成员名单（第一批）。我有幸被评为物业管理专家库（专业技术类）成员之一。‍‍‍‍这是对我这么些年，立志走法律服务专业化道路，用心研究实践物业法律问题的最高奖励。也是对我持之以恒在本号撰写有关物业管理相关法律文章的正面肯定。‍

这对依法维护物业公司的合法利益来说，相当重要。站在不同的角度，对业委会选举事务的立场和关注点，往往会各不相同，甚至是完全对立。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍对于业主来说，成立业委会，有一个属于业主发声的组织，当然是件好事。绝大部分的业委会委员，如果能够不忘为小区业主维权的初心，对小区来说，是大好事。但是，也不排除有特殊的例外。这也是很多业主对业委会选举不热心和抱有戒心的原因。

是不是一套物业（包括但不限于住宅、商铺、公寓、车位、杂物间等），就算一人（算一票）？‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍不是！很多小区在组织业主大会时，往往会忽略一个细小但又重要的事情，那就是对该次业主大会小区业主投票权总人数进行统计，并予以确认。这会对业主大会表决事项最终的数据统计，乃至业主大会的表决结果是否合法有效，产生重大的影响。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

有物业公司老总咨询我，自己公司在管楼盘（微利），业委会操控业主大会，铁了心要换物业公司，该如何处理。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍我的回复：依法维权，肯定是必要的；但真的解聘了，也不见得是一件坏事。‍

这也是一位读者（物业公司人员）的私信问题。我的答复如下：站在物业公司的角度考虑，其实小区选举业委会，与物业公司表面上貌似毫不相干，实际上却利益攸关，甚至未来有可能决定物业公司的生死。从表面上看，小区成立业委会，是小区业主在行使自己的合法权利，作为小区从事物业管理服务工作的主体，物业公司的确可以无需参与其中。既无需物业公司主持，也无需物业公司有过多的协助。

这是一位读者的私信问题。我的答复如下：如果业主所在的省条例，没有明文禁止，筹备组中的业主代表是可以报名参选业委会委员候选人的。只不过想报名的业主，届时需辞去筹备组成员身份（所以筹备组很有必要设置同等数额的候补业主代表）。在不少的小区，要发起成立业主委员会，是件相当困难的事情。因为小区属于一个陌生人社会。大家来自四面八方，甚至是全国各地，因为买房，成了同一个小区的业主。

前几天，我去某法院立案。办事过程中，我顺带问了一下立案庭的工作人员一个问题：“对物业公司追索业主物业费案件，法院是否有立案数量限额？”工作人员的答复是：如果是诉前调解，法院受理单个物业公司物业费纠纷案件，每个星期最多受理五个；如果是起诉立案，单个物业公司每月受理数量为五件。这样算来，每家物业公司，一年最多能调解处理不到三百件物业费纠纷案件；起诉的话，一年最多只能起诉六十件这类案子。

以我的观察（主要是根据小区发布的公开文书），很多小区的物业公司选聘工作，并没有严格按照法律法规的规定执行，如果落选的物业公司（一般是原物业公司）要提出异议，那是一提一个准。但让我感到诧异的是，结果却出乎意料——原物业公司退场，新物业公司进场，仿佛相安无事。因为我占有的信息，相对有限，不能知晓全部。但我猜测，这种反常情形的出现，主要原因就是原物业公司不想干了，所以没有努力去争取。

买家说，是我的。房子是我买的，那分红权就一并转移给我买家了，跟房子挂钩的小区业主公共收益分红，自然就是作为新房东的买家了。‍‍‍‍‍‍卖家说，是我的。小区业主公共收益分红，是按年度分配的。是房产还没有买卖过户前就已经确定要分红的事情。在双方的买卖合同中，并没有将卖家已然可以享有的当年的分红一并转让。我的观点是要区分对待。如果房屋买房双方，没有对公区收益分红特别约定，需要具体问题具体分析。

所谓的内卷，在我看来，只不过是竞争激烈的另一种说法。既然是竞争，那就是好事。对于有法律需求的当事人来说，可以货比三家。挑自己认为性价比高的律所/律师为其服务。这个比较，当事人当然看重报价。但以我的行业经验来说，他们并非仅仅只盯着律师的报价，他们更看重的，还有律师的专业水平、敬业精神及口碑。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

有某小区业主反应，该小区选聘的物业公司，部分业主认为收费标准过高，呼吁大家拒缴物业费，想借此逼走物业公司。问我是怎么看这个现象。这些业主，其实就是既要又要的心态。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

研究物业法律问题，大家会发现，很多的小区存在的业主/业委会与物业公司之间的矛盾，本质上就是提供的服务与收费标准，无法做到质价相符。物业公司认为，为小区业主提供的物业服务，与收取业主的物业费，其实是相符的。甚至在某种意义上，物业公司提供的物业服务对应的收费标准，并没有根据物价上涨的幅度同步，所以是物业服务高于物业费收费标准。‍业主的判断则恰恰相反。

三个方向着力。一是业委会选举法律服务；二是业委会法律顾问服务；三是物业公司法律顾问服务。‍这三个方向，今年又以物业公司法律顾问服务为侧重点。理由是，业委会选举法律服务和业委会法律顾问服务这两块，我已经有了大量的实践，有了丰富的经验，而且在这个方向，已经取得了较好的成绩。‍‍‍‍‍‍物业公司法律顾问服务，如何做到有自己的特色，让物业公司能高看一眼？我有我独特的优势。

这是一个很纠结的问题。谅解，受害者家属可以获得交通肇事罪被告人支付的部分刑事谅解金。肇事者获得被害人刑事谅解书，有可能免于刑事处罚，或是从轻减轻处罚，比如获得缓刑判决，无需监狱或看守所服刑。

物业公司解除合同，又区分两种情形。一是合同已经到期。一是合同尚未到期。‍合同已经到期。按照法律规定，此时双方的原合同继续有效，但是服务期限为不定期。按照民法典第948条的规定，物业公司可以随时解除不定期物业服务合同，但应当提前60天书面通知对方。‍

开发商在开发房产时，完全可以无视业委会这一法律主体。哪怕是在选定前期物业公司，签订前期物业协议时，可能会有所涉及，但是仍旧都可以不管。因为此时的小区内，业委会尚不存在。开发商交付房屋之后，小区的事务，除了质量保修事务外，概由前期物业公司负责。就算是成立了业委会，与开发商也没有多大的瓜葛。

较真的律师，对于委托人来说，肯定是喜欢的。因为较真体现了律师办事的用心与细致。法官是不是喜欢？我一直不敢确认。直到我亲耳听到某位法官对我说，他个人喜欢较真的律师。我才确认，还是有法官，喜欢较真的律师。这位法官的理由是，越是较真的律师，越有利于帮助法官查明案件事实、解决纠纷，还能降低法官办案风险。

在大多数人心中，一提到律师，第一印象就是，能言善辩。归根到一处，律师口才好。但我以为，律师口才好，固然重要。但是，我觉得，文字的写作能力，对于律师而言，更重要。律师的工作，绝大部分都离不开写。当事人请你代理案件，无论是民事案件、刑事案件或是其它类别的案件，各种文书的写作，总是少不了。

一、背景一些交通事故案例中，因受害人自身体质虚弱或者身患疾病如高血压、心脏病、骨质疏松等疾病，对损害后果产生一定负面影响。这类案例的司法鉴定意见中一般会出现“损伤参与度”评定与“个人体质因素”评定等词语。【所谓损伤参与度，是指在人身损害案件中，由于损伤与外伤、疾病（包括老化和体质差异）等因素共同作用于人体，造成损害后果，损伤在人身死亡、伤残、后遗症的发生上所起作用的比例关系。】二、问题

聚焦于物业法律领域，这是我近几年来，持续坚持的一件事情。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍我的公众号，和我的微信朋友圈动态一样，主要关注的，都是与小区治理有关的话题。笼统来说，它们都属于物业法律领域。这是主动选择的结果，是我做“加法”和做“减法”的结果。每个人的精力都有限，每个人的爱好也各不相同，每个人的擅长的事务更不同。遵从内心，选择好适合自己的道路，坚持下去，最为重要。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

往年的时候，春节都是休闲的状态居多，偶有半工作的状态。因为从风俗习惯来说，大家有纠纷要打官司，都要出了正月十五，否则彩头不好。‍‍‍‍‍‍但今年不一样。大年二十八，我还在与到访的客户谈合作事宜。大年初二起，每天都有人电话和微信咨询法律问题。年初五，我就接受了一个案件委托。‍‍‍‍‍新年正式上班后至今，只有星期日算是休息。其他时间，每日的日程都安排地满满的。

最早，我的研究方向，不是我自己选定的，是由律所安排的。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍当年实习期的带教老师（感谢），是律所负责侵权与婚姻家庭方向的律师。所以，等我正式执业，换到另外一个律所时，服务律所主任专业化分工服务客户的需要，我自然而然是负责律所的侵权与婚姻家庭法律事务。‍‍‍‍

是现割现，还是未来才能兑现？时间不同而已。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍了解我工作经历的读者，知道我曾经教书八年。本着初出社会的一腔热情，我教书时，特别用心和投入。哪怕是对我自己本职工作无关，甚至没用的事情，我也会去做。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

很多小区，面临着业委会换届难的问题。要么没有业主申请换届，要么无法组成筹备组，要么业主参与积极性不高，无法依法依规选出新一届业委会。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

为物业公司准备一个课件这个事，其实我早就有这样的计划，且一直在酝酿准备中。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍我作为一名持续研究和实践物业法律的律师，要讲的内容，必须有自己的特色，显出自己的专长。所以讲课内容，不会是普通的公司治理、股权设计、劳动人事或是物业费催收等方面的法律知识——这一块，我认为不是物业高管们感兴趣的内容。‍

绝大多数小区，热心业主为了小区房产保值增值，让业主能有话语权，让小区业主居住体验能够更好，历经千辛万苦，在全体业主的支持下，选出了小区业委会。但有不少小区，业委会运行一段时间，就突然爆出业委会委员集体辞职，业委会解体事件。这不仅对小区业主是重大伤害，对业委会这个组织，也有污名化的嫌疑。出现这种情况的小区，很多时候，很难再次选出新的业委会。

2023年1月19日，江西省统计局公布，2023年江西地区人身损害赔偿案件中的残疾赔偿金和死亡赔偿金，按照新标准43697元/年计算（旧标准为41684元/年）。新标准实施后，人身损害赔偿案件可以直接参照新标准提出诉讼请求。而那些原先已经立案，尚未开庭审理的案件，该如何处理呢？

至少有两个不同省份的小区业主，曾经咨询过我类似的问题，即小区业主大会筹备，街道办（居委会）不配合，能否由业主强行推进？我的答复是，没有政府指导部门的参与，业主大会的结果，很难获得法律的认可。原因就是业主大会程序违法。当然，街道办等业主大会指导部门，不参与的情形，可能各种各样。但是，法律规定是刚性的。没有政府职能部门的参与，业主大会的筹备就是程序违法。

找我索要离婚案件中，女方当事人的信息。不知道是何原因，我老家所在的乡镇，结婚彩礼越来越高，且呈逐年攀升趋势。从我经手的婚姻财产纠纷案件获知，一个农村家庭，为了儿子结婚的花费，普遍在二三十万之间。彩礼高，对于很多有儿子未结婚的家庭，固然是一个巨大的压力。但更为愁人的是，适婚女子对象难觅，导致很多家庭都为儿子婚事犯愁。与之水涨船高的，是媒人的酬金。

先前，因为疫情防控政策的原因，导致小区业主大会，在客观上受到很多的限制。能不开的，就不开；能延期的，就延期；能线上召开的，就坚决不线下。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍但是，按照《民法典》和《物业管理条例》的规定，小区的众多重大事项，必须要通过业主大会的形式予以解决。小区已经存在的各种公共事务矛盾，依旧存在。它们不会因为疫情的原因而消失。‍‍‍‍

在这一年年尾，我们迎来了三年疫情的解封，社会重新恢复活力。虽然前面的路，依然不容易。但我相信，兔年大家一定都会更好！‍‍‍‍‍‍‍‍这一年，我的公号文章，主体集中在业委会/小区治理法律知识的普及，以及小区中遇到的实际问题的法律解决方案，也写了不少自己从事物业法律实践的心得。作为本公众号的运营者和主要的写作者，感谢广大读者的一路陪伴。‍‍‍‍‍‍‍

我做律师之初，与大部分的同行一样，甚少业务。甚至连亲朋好友都不找你。不找的原因，就是还没有建立信任。你是法律新兵，道行太浅，法律纠纷，关乎重大。换做是我是当事人，也是一样的心态。所以这是人之常情，无可厚非。律师职业之初的艰难，与其它行业无二。在最艰难的时候，律师新人只能是多学习，多实践，多总结。慢慢地，就会学会作为律师处理法律事务的基础本领，也能够处理一些简单的法律业务。

我的建议是：不要轻易解除合同，可以选择主张延期交房违约金。开发商开发楼盘停工，导致无法按期交，购房者主张合同解除，按照法律和合同约定，肯定能够获得法院支持。问题是，购房者解除了合同，获得了胜诉判决，购房款能不能要的回，是关键。这类楼盘，一般情形，就是开发商资金链断裂所致。购房者想从开发商手中，拿回购房款的可能性极低，除非房价暴涨。但房价暴涨的话，购房者解除合同，就极不划算。

我从师范毕业开始教师工作后，短短几年，曾经有过不少梦想。现在捋捋，至少有以下几个。‍‍‍‍‍‍‍‍第一个梦想，就是去学开车。1999年前后，会开车的人不多。我跟家里说，我想去学开车，多学一门技术。但是这个想法，被家里否掉了。危险是一个原因，要花钱是另一个原因。‍‍‍‍‍‍第二个梦想，就是维修电器。

那就是帮业委会和委员个人背锅加挡箭。‍‍‍‍‍‍‍‍业委会的委员，都是小区的业主。在业委会成立后，开始履职，必然要处理各种各样的小区问题。处理这些问题，必然会涉及直接的利益。这个时候，具体的经办操持人，就有可能到处树敌。‍敌人多了，变成大家的箭靶子，那就难受了。

2022年度，我运营的普法公众号“律赣州”，总共发表了275篇原创内容。这个数字，是公众号平台统计出来的。以一年52周计算，平均每周发表文章在5篇以上。‍‍‍‍‍‍‍‍我是如何做到的？‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍我细细回想这四年多的公众号写作过程，觉得支持我保持高度热情，持续写作，持续输出内容的最主要的动力，就是：

前言：小汪助理，是大四在读的法学院学生，将于2023年7月毕业。今年12月份中旬，她开始到律所做我的律师助理，协助我处理诉讼业务和非诉讼业务——主要处理法律文案工作。临近放假，她写了一篇实习心得，作为对这段时间律所学习的所思所想后的总结。从学校到律所，从空谈到实战，从理想到现实，激烈的碰撞，会让人无所适从。这是蜕变之路，是注定不轻松的道路。

昨日，有远在浙江杭州某小区的业委会委员，打电话咨询法律顾问服务及服务费用事宜。因为受制于地域的原因，我无法为非本地的业委会，提供现场法律顾问服务。当然，更深层次的原因是，现场服务的成本太高，业委会不一定能承受。退一步来说，即便业委会能够承受，小区业主也不一定会支持与认可。毕竟要花费金额不小。