畅通物业费追缴法院立案审判渠道，破解小区治理恶性循环问题

目前，基层法院普遍出现不愿意受理物业费追缴案件，即便受理了案件，大多也是通过诉前调解解决，极少案件真正进入法院审理程序。还有的基层法院采取按月配额制受理案件，如某基层法院规定，一家物业公司物业费追缴案件，每月进入审理程序的限额为5件，进入诉前调解的案件限额为每月20件。基层法院不愿受理此类案件的主要原因是案多人少。如果物业费追缴案件全部受理，短时间内法官确实无法承接。以赣州市某基层人民法院为例，该法院员额法官39名，每人每年平均收案376.47件。当前小区物业费收缴率普遍不超过80%，一个社区按2000户测算，该基层法院所在地共有50多个城区街道管辖社区居委会，每年案件可能高达近万件，每位员额法官每年收案将增加250余件。其次，法院结案率等各种指标的考核，也阻碍了法院立案，法官办案的动力。物业费直接关系到物业服务质量的高低。物业费追缴立案难，合法催收路径受阻，将导致以下问题：

一是物业公司只能自行催收或委托第三方无强制力催收，效果不理想且成本不低。从实践看，无论是物业公司发催收通知，还是律师发函，或者第三方催收公司电话催收，效果都不佳。有的物业公司还会采取断水断电等不合法手段催收物业费，导致矛盾激化。二是形成小区治理恶性循环。如果不能通过正规且快速的渠道催收到物业费，物业公司只能通过减少服务人员数量、降低服务质量来实现公司盈利。而低质的物业服务又进而导致更多业主拒交物业费，形成小区治理恶性循环。三是损害了已交纳物业费业主的合法权益。欠费业主的行为，不仅损害了物业公司合法利益，也损害了按时缴费业主的合法权益，让按时缴费业主没有享受到应有的服务。四是容易形成“拒付物业费是小区业主维权的最好方式”的错误导向。如果法律途径不畅，拒付物业费业主没有得到应有的惩戒，那会让更多的业主效仿这种不合法的维权方式。同时，诉前调解也存在弊端，基层法院大多是聘请退休法官或者其它调解机构人员进行调解，业主不配合，导致案件久拖不决。通过法院立案审理方式才是解决物业费追缴案件、破解小区治理恶性循环的根本之道，为此，提出如下建议：一是放开立案管制。基层法院要坚持“法院不得拒绝审判”基本原则，做到应立尽立，不得对此类案件设置任何门槛或者障碍。二是适用简易程序处理案件。此类案件，法律关系清楚，案件事实简单，只需核实是否存在物业服务合同关系，拖欠物业费等费用金额，业主抗辩是否成立等简单即可。而且所涉金额基本不大，使用简易程序处理此类案件，完全合法。三是设立速裁法庭处理案件。可以参考交通事故类和金融类案件，设立速裁法庭，由专门任命的法官，处理这一类的案件。确保案件审判质量的同时，能够大幅提升办案效率。四是通过法院审理方式，传导正确理念。从实践来看，大多物业费追缴案件通过法院判决后，当事人都会很好地履行判决，不会因为数额不大的物业欠费影响自己的征信。同时也给社会传导了“服务付费”“合法维权”等正确导向，形成业主按时缴费、物业提供优质服务良性循环，推动小区治理更加和谐稳定。注：本文是笔者以民进会员身份，近期撰写的第二篇被民进省委会采用的社情民意信息（部分内容有增删调整）。分享至本公众号读者一阅，在充实公号内容的同时，权当引玉之石。文中不足之处，敬请读者谅解。

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‍本文作者简介

钟北斗律师，2006年通过司法考试，2008年正式执业至今。

中国民主促进会会员，江西冠城律师事务所副主任

赣州市物业管理专家库成员

擅长处理：物业法律事务、民事案件、经济案件。