物业公司免收开发商未售物业的物业费，是否合法？

包干制，没有问题；薪酬制，值得商榷。

物业公司为小区提供服务，对于物业费的收取，有两种模式。

一种是包干制。就是业主按照约定的收费标准，向物业服务公司支付物业费。物业公司盈利也好，亏损也罢，均是物业公司自己的事情，与业主无关。

一种是薪酬制。就是小区按照一定的物业费收取标准，向业主收取物业费。物业公司在预收的物业服务资金中，按约定比例或者约定数额，提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担。

如果小区物业服务合同约定的是包干制，因为亏损和结余都是物业企业承担和享有，物业企业免收开发商（此时也是另一种意义上的业主）未售物业的物业管理费，其实是物业企业自行决定的事情。相当于物业公司的利润减少罢了！

如果是采用薪酬制模式的小区，允许一部分业主不交物业费，一部分业主交物业费，不符合业主同权的原则，严重损害交费业主的合法权益。因此，开发商未售物业免交物业费这类的约定，应当被认定为不合法。

小结：前期物业合同采取物业收费包干制，物业企业免收开发商物业费的约定不违法；前期物业合同采取物业收费薪酬制，物业企业免收开发商物业费的约定违法。

‍本文作者简介

钟北斗律师，2006年通过司法考试，2008年正式执业至今。

中国民主促进会会员，江西冠城律师事务所副主任

赣州市物业管理专家库成员