小区业委会全覆盖后，对新生一些社会问题，该如何正确应对？

比如业委会一上任就任意行事，执意更换现有物业，可能引发的小区不稳定因素甚至舆情。

很多小区，因为种种原因，一直未能成立小区业主委员会，加上原有的物业公司，也能提供日常基础的物业服务，业主也能勉强接受。所以有很多的小区内部矛盾，尚未明面化。‍‍‍‍‍‍

在政府有要求小区业委会全覆盖，且有考核任务的情形下，为了能够完成考核，对于小区业委会成立，负有具体指导监督职能的部门，难免会有意无意，对选举的程序和实体要求，有所放松。

这就有可能会在业委会委员候选人的挑选及业委会的履职上，存在瑕疵与疏漏，让人有机可乘。

以我的这些年的持续研究及观察所得判断，小区事务，绝大多数业主都不大关心。愿意积极参与的，公职人员等体制内的业主，基于各种顾虑，不愿参与。愿意积极参与的业主，格局素质都参差不齐。

而且竞选业委会这个事情，因为激励因素不强，在小区内，往往存在“劣币驱逐良币”的现象。比如与物业公司有过纠纷过节的业主，积极性要高于与物业公司相安无事的业主。业委会委员的组成，普遍不太尽如人意。

在现有的情境下，物业公司因为缺少业主的有效监管，所以物业服务水平与业主的期许，还是存在较大的差异。在小区成立了业委会的情形下，只要有少部分业主，强烈提出重选物业公司，一般少有业主提反对意见。

具体原因无外乎：一是现有物业做得确实不怎么样；二是能够换一家物业，有可能小区有改观。三是物业费不涨价，单个业主没有损失，没必要自己出面得罪他人。

于是小区业委会，就开始了换物业的进程。

如果小区业委会，能够严格依法依规换物业还好。现有物业公司如果被解聘被他人替代，也能愿赌服输。但真正愿意依法依规，费尽诸多时间，历经各种繁琐去按部就班的业委会，实在是凤毛棱角，少得可怜。

此时，问题就出来了：业委会坚持认为自己主持的物业选聘没有问题，一定要让新当选的物业公司进场接管；现有物业公司，坚持认为选聘物业程序和实体违法，拒不退场，拒不交接。小区矛盾就会立马显现，处置不当，容易引发事端，作为守土有责的基层政府，不得不高度重视。

怎么办为好？我有几点可供参考的建议。

源头上，对业委会选举事务要严格规范。运用现行的法规，依法排除不适合担任业委会委员的业主担任候选人；业委会选举成立后，要对业委会依法履职，进行岗前专门培训。

过程中，对于业委会启动物业选聘事务，要全程严格监督指导。杜绝程序违法和实体违法情形，确保业主大会依法依规开展，不让任何人有机可乘；

出现物业公司选聘争议时，主管部门不预设立场，居中协调。可建议争议双方搁置争议，协调解决；如果协调无果，建议争议双方，到法院依法诉讼解决。在法院作出最终的定论前，双方维持现状不变，继续由现有物业公司服务小区（敦促现有物业公司要做好服务工作），不轻易改变现状。

小结：随着业委会在小区的覆盖率越来越高，相关类似的矛盾，会变得频繁起来。这将会是一道不可能逾越的考题，值得相关部门提前准备，认真应对作答。

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‍本文作者简介

钟北斗律师，2006年通过司法考试，2008年正式执业至今。

中国民主促进会会员，江西冠城律师事务所副主任

赣州市物业管理专家库成员

擅长处理：物业法律事务、民事案件、经济案件。