如果给业委会主任培训，该说点什么？

这个工作，我一直有做，但却没有系统整理汇总。这里粗略捡点要点，做个探讨。

说实话，如果指着一次专业培训，就能学会所有的东西，那是骗人的——至少在物业法律领域下的业委会法律事务，我做不到，其他人我也不相信可以做到。

特别是业委会委员这个群体，很多人之前根本没有底子，相关知识和实践，相当欠缺。而业委会法律事务又非常复杂，程序性强，实体要求高，且关系到千家万户，关系到小区的和谐稳定。需要业委会委员系统学习和大量实践。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

通过培训，传递一些信号，灌输一些理念，教授一些方法和工具，更为重要。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

1、委员要有法律风险意思。

业委会委员，特别是主任，稍微不慎，就会触犯法律，甚至有牢狱风险。比如涉及小区公共利益的处分。侵占公共收益，私分款项，收受贿赂，挪用款项等，达到规定金额，就可以入罪判刑。

入刑这个金额，不会很高，很容易就会触及。具体金额，读者可以自己去查询一下。

可能有人会说我危言耸听，还有那么多的委员乱搞，拿了很多钱都没有出事。或许这就是新任委员，更应该注意的事情。将来，不排除有一天，业委会委员这个群体，会面临清查甚至倒查。手脚不干净的委员，到时候，只有哭和后悔。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

2、新上任的业委会，一年内最好不要有大动作。‍‍‍

因为法律规定了一年的撤销期。

业委会的选举，要百分百规范，目前来看，很难保证，特别是很多县城的小区业委会选举，程序和实体的漏洞，在专业人士看来，比比皆是；业委会的运行与决策，也一样存在很多问题。‍

如果业委会的动作，触及了某些人的利益。业主去法院起诉，行使撤销权。不管是官司是输是赢，业委会都很被动。特别是，如果业主大会成立业委会的决定被撤销，那业委会连主体都丧失了，一切又会回到原点。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

过了一年的撤销期，业委会主体安全了，再处理小区疑难杂症也不迟。‍‍‍‍

3、轻易不要启动换物业公司的流程。

前期物业公司，工作做的不好，固然让小区业主恼火。但前期物业公司，如果想继续做下去，还是有可能有改变的——因为业委会成立前，物业公司是缺乏有力监督的，也不用担心被开除，所以做事敷衍。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

业委会要顶住业主换物业的压力，现约谈现有物业公司，让他们拿出诚意和态度整改。如果给了整改期，还是没有改观，再启动更换物业公司流程，现有物业公司也无话可说。‍‍‍

另外，在没有一个合法合规的换物业方案及对业主有利的物业合同（要可执行）前，也不要轻易启动流程。‍‍‍‍‍‍

4、其他，略

‍本文作者简介

钟北斗律师，2006年通过司法考试，2008年正式执业至今。

中国民主促进会会员，江西冠城律师事务所副主任

赣州市物业管理专家库成员

擅长处理：物业法律事务、民事案件、经济案件。