选聘物业公司，业委会不要提出过于苛刻的要求

我之前也曾经参与过一些小区物业选聘方案起草修订工作，站在业主的角度，提了一些有利于业主，但对物业公司不算友好的条款。但比起这个小区的选聘方案，那简直就是提鞋都不配！

这个小区选聘方案中，物业公司的违约责任相当重。动不动就是没收物业公司履约保证金数万元，很多情形下，干脆就是没收全部履约保证金。物业公司单次违约事项违约金，也规定不低于1000元。

这还不是最厉害的。最厉害的是违约金与每年度的业主满意度挂钩——“物业服务企业的业主满意度调查，若50%≦满意度＜66.67%，则业主委员会有权扣除其5万元履约保证金，且当年的物业服务收费标准在原来合同约定的基础上减15%/月/㎡，已全额收取的，物业公司应当将多收取的15%/月/㎡退还给业主或折抵下一年度物业费。

若满意度＜50%，则业主委员会有权单方面解除物业服务合同，不承担任何违约责任，且当年的物业服务收费标准，在原来合同约定的基础上至少减30%/月/㎡，已全额收取或多收取的，物业公司应当将多收取的30%元/月/㎡以上的物业费，退还给业主，且没收物业服务企业剩余全部履约保证金。”

不满意扣违约金还不算，收取的物业费还有得退（15%到30%不等）。只要该小区的业主稍微研究一下其中的意思，在物业公司做年度满意度调查时，物业企业很容易被做票做死——不仅要被没收保证金，已经收到的物业费，还得按规定退款！

这样苛刻的条件，要么业委会能够保证小区物业费收缴率能百分百，要么小区物业费标准要很高，否则我不知道这个选聘方案文件的制定者，底气来自哪里？很可惜，通篇内容都没有相关约定或保证。

小区选聘物业企业，是双方互相选择的结果。业委会固然可以制定有利于业主的条款，甚至是苛刻的条款。但无论怎么制定，都要考虑小区的实际情况，更要考虑物业公司能否接受。

业委会一厢情愿的高标准严要求，只会让优质的物业公司绕道而行。

‍本文作者简介

钟北斗律师，2006年通过司法考试，2008年正式执业至今。

中国民主促进会会员，江西冠城律师事务所副主任

赣州市物业管理专家库成员

擅长处理：物业法律事务、民事案件、经济案件。