破解小区治理难题的关键在哪里？

如果拨开光怪陆离的表象，你会发现，目前小区普遍存在的问题与矛盾，都与物业费收取率不高有关。

凡是物业费收取率高的小区，小区内物业公司与业主之间的冲突与矛盾，几乎很少。凡是物业费收取率不高的小区，各种矛盾此起彼伏。特别是业主与物业公司之间的矛盾更甚。

物业费收不上来，物业公司要维持一定的盈利并正常运转，只能服务简配。服务简配，会有更多的业主，加入拒交物业费的行列，由此陷入恶性循环。

到了一定的程度，要么物业公司自己退场，要么业主成立业委会重新选聘物业公司进场。

但是，如果小区物业费收缴率上不来，换哪家物业公司，都搞不好小区服务——巧妇难为无米之炊。

物业公司是要盈利的，不是来做慈善的——要做慈善，直接投钱就行，何必这么辛苦折腾。

只有让物业费收缴率提升上来，才有可能从根本上扭转局面。

收缴率的提升，本来可以借助物理手段。比如门禁系统、梯控系统等，适度捆绑物业费的收取，破解这个问题。但是，很多拒交物业费的业主，又以此种方式限制业主通行自由为由投诉，最终被迫取消。

那只有进行物业费催收了。无论是物业公司自己催收也好，还是委托第三方（包括律师发律师函催收）催收，效果都不会很好——没有威慑力。非法催收效果可能好一些，但又存在法律风险。

诉讼是最后的选项。但是这条路也是困难重重。

法院本来就案多人（办案法官）少，而物业费催收案件，如果放开立案，那短时间内就可能是天量。

大一点的小区，拖欠半年以上物业费的业主，少则百来户，多则几百户。有些被解聘的物业公司，要催收物业费的业主，可能有几百户。

目前来说，据我掌握的一些信息，法院根本不想开这个口子，又不得拒绝立案，只好折中，限定每家物业公司每月一定的立案数量。从法理上来说，这是有问题的，但这确实又是法院无可奈何之举。

法院诉讼这条路，也不通畅。物业公司追缴物业费就几乎无路可走了。因为违约成本极低，且轮不上业主自己（真被告了，物业费还是会交的，到了法院，还拒交物业费的业主，少之又少），所以不交物业费的业主只会多，不会少。

怎么办？以下解决方案可以试着考虑。

1、前期物业在拟定业主管理规约时，或是成立业委会拟定业主管理规约时，可以考虑写入业主不交物业费部分权利受限的约定，确认采取适度物理措施收取物业费的合法性，督促业主准时支付物业费。

2、畅通物业公司到法院立案通道，不再设置任何立案数量限制，并加快审理流程。虽然前期法官会比较辛苦，但只要顺畅了诉讼催收物业费的通道，业主知道不交物业费就会成被告被执行，不交物业费的业主会越来越少，总体来说，未来案子还是会少下来。

当然，如果物业公司收费率上来了，还是做不好服务，那换物业公司，就可以直接摆上业主大会的议事日程了。

以上为个人观点，仅供参考，不喜勿喷！

‍本文作者简介

钟北斗律师，2006年通过司法考试，2008年正式执业至今。

中国民主促进会会员，江西冠城律师事务所副主任

赣州市物业管理专家库成员

擅长处理：物业法律事务、民事案件、经济案件。