山西晋城：房屋买卖未办理过户手续，是否影响合同的效力？法院这样判

20年前买的房子，

20年后却被要求返还。

房屋买卖未办理过户手续，

是否影响合同的效力？

人民法院会作出怎样的裁决？

小小一本证，牵动万家心。

2021年，晋城市房屋产权登记确权颁证“清零行动”正有序推进，住了20多年的房子现在终于要有自己的房本了，家住某家属楼小区的居民们都沉浸在欢喜当中，但是居住在1单元101室的田先生却收到了法院的传票。

原来田先生现在所居住的房子是1998年买的一套二手房，原房主将他起诉到法院，要求归还房子。

20年前买的房子，为什么临到办房产证的关键时刻，却要被别人要回去呢？

三兄弟为父母购买安置房

田先生共兄弟三人，1998年时值黄华街拆迁改造，本以为全家人的居住条件终于会有改善，可以和父母共同搬进单元楼。没想到，这个想法没有得到父母的支持。

父母不愿意同子女们住，可考虑到冬天家里寒冷，父母住着受不了。为妥善解决老人的居住问题，兄弟三人商量后决定用这笔拆迁款重新买套房子。

有了买房的念头，兄弟三人便开始走访打听，为父母寻找合适的房子。

一番打听之后，田家人与李先生达成了房屋买卖意向，多次商谈后，双方约定房屋价格为6.3万元。田家先后分两次支付了原房主李某6万元房款，顺利拿到了房子钥匙，随后便安置父母住了进去。

兄弟三人把父母安置入住，开始了日常生活打理。平常的水、电、暖、煤气费、包括公共设施费、路面硬化费、小区硬化款都是以自己的名义支付的。

可不久，田家人发现这套房子是单位集资房，不能办理过户，也不能确权，田、李两家因此产生了分歧。

田家认为，李家没有把房子的情况说清楚，出售房屋时对自己有所隐瞒，因此没有按照当初约定支付剩下的3000元尾款，李家也没有将房屋的购买手续交付给自家。

当了房主却成了被告

2017年，田先生的父母相继离世。兄弟间一番商量之后，决定将房子归到田先生名下。2020年，他重新装修了房屋。

眼看着晋城市房屋产权清零行动如火如荼地开展，田先生心想，正好可以解决当时购买房屋时原房主没有将房屋手续交给自己的问题。却没有想到，自己被一纸诉状告上了法庭。

李家起诉要求归还房子，田先生十分气愤，但手里既没有房子的相关原始手续，也没有双方买卖房屋合同，对能否打赢这场官司心里并没有底数。为此田先生专门请了律师。

在市区某小区，遇到同样麻烦的还有韩某田某夫妇。所不同的是韩某田某夫妇买的是姑父家的房子，如今夫妻二人被姑姑及其子女告上了法庭。

据韩先生讲，2003年，他姑父决定卖掉位于市区中心地段的一处房产，他便同其商议，以10万元的价格达成了口头协议，并先后以转账和现金的形式交付了10万元。

由于是亲戚关系，双方并没有签协议。此后韩某田某夫妇就搬进了这处房子居住。

据了解，该房屋原为韩某姑父与其所在原单位共有。2010年房改时，相关单位通知姑父补交房款，姑父让二被告补交了案涉房屋30%产权的房款8699.78元。2011年该房屋办理了《房屋所有权证》，所有权人为姑父王某单独所有。后王某随即将案涉房屋的《国有土地使用证》、《房屋所有权证》交给了韩某田某夫妇。

韩某王某夫妇住进案涉房屋后，先后对该房屋进行了装修，并缴纳了该房屋的相关改造费用。

2020年1月，姑父王某去世后，姑姑及子女便以该房屋属于其三人共同所有为由，要求韩某王某夫妇搬离房屋。双方发生争议，姑姑及子女三人便将他们诉至了晋城市城区人民法院。

依法裁判解纷争

2021年6月，李某起诉田某返还原物纠纷一案在晋城市城区法院开庭。

法庭之上，原告李某向法庭出示了一份《借钱借房协议书》，声称与田家人之间系借钱借房关系。

田先生则表示，双方并没有关于借钱借房的约定，在交付房屋至今长达20年的时间内，李某从未向其主张返还房屋、支付租金等。

这份《借钱借房协议书》成为了法庭调查的焦点。经法院审理认为，该协议上并没有双方签字，不能证明系双方真实意思表示，且田先生支付的6万元与当时房屋市场价格持平，如果双方是房屋出租或出借的法律关系，田先生不可能一次性支付6万元的大额费用，由此可以认定该6万元是支付的房屋的市场价而非房屋租赁款。因此对于李某的主张，法院不予认可。

同时，法院审理查明，田某在居住期间支付了水、电、暖、煤气、公共设施费、路面硬化费、小区硬化款等诸多根据日常生活经验借房人不负担的费用，田某还对房屋进行了装修，双方更符合买卖合同的特征，对李某要求田某返还房屋的主张，法院不予支持。

2021年6月22日，晋城市城区人民法院做出判决，驳回李某的诉讼请求。

不久，韩某姑姑起诉韩某夫妇归还原物纠纷一案开庭。法院对于这起亲戚之间的房屋纠纷案，认为虽然双方并没有签订买卖合同，但考虑到韩某夫妇已经支付10万元房款，且入住该房屋并进行了装修，支付了房改差价款和房屋改造费用等，还拿到了房产证等证件。综合考虑，法院认为双方关系更符合房屋买卖合同关系的特征。对于原告返还房屋的诉讼请求，不予支持。

2021年，两起返还房屋纠纷案原告均不服一审判决，上诉至晋城市中级人民法院。二审均维持一审判决。

《中华人民共和国民法典》第二百一十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者当事人另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。

在以前的房屋买卖过程中，当事人因法律意识淡薄，在签订买卖合同、交付房屋价款、办理不动产登记方面均具有不同程度的瑕疵，留下了诸多法律漏洞，让少数不诚信卖房人有了获取不法利益的想法，但并不影响交易的实质。

人民法院精准适用《民法典》第二百一十五条相关规定，保护了诚信一方当事人利益，维护了公平正义，也给因历史等原因造成的手续不全的买房人吃了颗定心丸。

来源：晋城中院

编辑：史梓敬