契税法9月1日起施行 夫妻过户等六种情形免征契税

《契税法》即将实施，今后房产过户，成本到底是增加还是减少？

原创2021-08-14 17:30·

【1】引言

《中华人民共和国契税法》将于2021年9月1日正式实施。自实施之日起，原《中华人民共和国契税暂行条例》同时废止。

契税的征税对象为土地、房屋的权属转移。房产、土地价值巨大，税率稍微有一点变化，即会大幅增加或者减少成本支出。

对于普通老百姓来讲，房产过户基本可以称得上是一辈子里最大的一笔交易行为，对生活的影响不言而喻。

那么，《契税法》实施之后，有人会担心：是不是会对房产过户的成本有影响？今后过户房子的成本是不是增加了？

结论是：没有影响。

【2】“契税”，征的是什么？

所谓契税，关键在一个“契”字。

老一辈的人应该都有印象，那个时候有地的，拿的叫“地契”；有房的，拿的叫“房契”。简单来讲，“契”就是用来证明“这个东西是我的”的一个凭证。

到后来有了商品房的概念，地契变成了土地证，房契变成了房产证。中间过程还有一个单独带“契”字的证：《契证》。这个证，其实是一个因为税收系统的原因而增加的一个完税凭证。再到后来，截至目前，两个证合一，统一为《不动产权证书》。

“契税”历来已久，在我国已经存在1600多年历史，设立来由很简单：土地、房产交易双方，立了契据，就要缴税。这种征收依据，持续不断、延续至今，有的双方征，有的单边征，只不过不同时期的叫法、做法不同而已。

在我国《契税法》正式实施之前，执行的是1997年10月1日起实施的《契税暂行条例》。

无论是《契税法》还是《契税暂行条例》，开篇即锁定了范围：

在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人，应当依照本条例的规定缴纳契税。

土地属于国有、或集体所有，个人不能买卖。因此，对于老百姓家庭而言，契税最重要的征收对象就是房屋权属的转移。再直白一些讲就是：只要房产登记发生变化了，就要征收契税。

有过买卖房产经历的人应该都知道：买房的人，要缴纳契税。有过赠与房产经历的人应该都知道：受赠的人，要缴纳契税。

还有很多人有疑问：

有过在婚内夫妻房产加减名的人可能会有疑问：好像没缴纳过契税？有过通过继承获取房产的人可能会有疑问：我记得当时好像没有契税这个收费项目？还有更有疑问的：父母把房子过户给孩子，怎么还要缴纳契税？……

针对房产过户的不同方式、行为，契税征收与否、计税税率，确实需要区别对待。

【3】对于普通老百姓，哪些房产过户行为涉及契税？

房产过户，有三种方式：买卖、赠与、继承。

这三种过户方式，契税征收方式是什么？

买卖方式下，必定涉及契税，向购买一方单边征收。赠与方式下，必定涉及契税，向受赠一方单边征收。法定继承人继承的情况下，不涉税。当然，也就没有契税。

这里重点说明两个问题：

1.买卖或赠与方式下，涉及到交易双方的关系，有例外情况么？

有。针对一类“特定”关系人的特定房产过户方式，不涉及契税：夫妻之间的赠与，俗称“加减名”。

在现行《契税暂行条例》中并未明示这一点，但是现实中一直这样执行。在即将实施的《契税法》中，把这种执行惯例正式写入了法条：

第六条 有下列情形之一的，免征契税：

……

（四）婚姻关系存续期间夫妻之间变更土地、房屋权属；

……

对于夫妻关系，在房产上增加或减掉一方名字，不涉税——包括个税、增值税，以及契税，均不需缴纳。前提是房子未处于抵押状态。

2.《契税法》之后，父母把房子过户给子女，不再缴税了？

纯属误读。

有些人所谈及的“契税法实施之后，父母把房产过户给子女，不再缴税”之类的说法，纯属误读，没有任何法律依据。

父母生前把房子过户给子女，不管是全部还是加上子女名字，如果是给到成年子女，要么走买卖、要么走赠与，必定涉及契税；如果是给到未成年子女例如加上未成年子女名字，只能走赠与，必定涉及契税。

之所以有这个误传，其实是来自于对以下规定的“偷换概念”：

以下情形的房屋产权无偿赠与，对当事双方不征收个人所得税：

（一）房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹；

（二）房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人；

（三）房屋产权所有人死亡，依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人。

本来赠与或继承就不存在个税问题。用“不征个税”来说明“不征税”，而且还忽略了买卖这种过户方式，恐怕不是讹传就是标题党的嫌疑比较大。

【4】对老百姓房产过户成本，有影响么？

没有影响。

纳税额=计税依据%uD7契税税率。其中，计税依据随行就市、多数以政府评估价格为基准，并不是一个固定数额。所以，对老百姓契税额度可能产生影响的就是契税税率。

第一个问题，关于契税税率的具体规定是多少？

《契税暂行条例》：

第三条 契税税率为3—5%。契税的适用税率，由省、自治区、直辖市人民政府在前款规定的幅度内按照本地区的实际情况确定，并报财政部和国家税务总局备案。

《契税法》：

第三条 契税税率为百分之三至百分之五。

契税的具体适用税率，由省、自治区、直辖市人民政府在前款规定的税率幅度内提出，报同级人民代表大会常务委员会决定，并报全国人民代表大会常务委员会和国务院备案。

省、自治区、直辖市可以依照前款规定的程序对不同主体、不同地区、不同类型的住房的权属转移确定差别税率。

对比一下，前后税率规定是完全一样的。

第二个问题：现在执行的税率，未来有变化么？

现在执行的契税税率叫“优惠税率”。按照普遍实施情况（不同地方有所差异）：

房产赠与，受赠一方固定缴纳3%契税。房产过户，购买一方，视不同情况缴纳1-3%契税。

也就是说，基本都按照、或低于规定税率的最低标准执行。

那么，《契税法》实施之后，会不会回到法定税率范围之内、造成契税增加？

目前多地已经做出明确表态：不会改变优惠策略，“平移”之前的实际做法。

减税降费、减轻老百姓纳税负担，促进社会经济稳定发展，是绝对的大基调。从这一点上来讲，大家可以把《契税法》理解为是推动国家法制建设、依法治国的一个举措即可，不需要过度解读，更无须有任何担心。再有不踏实的，可以对比一下契税法和暂行条例，二者基本上没有什么变化。

转自：一纸家书