【依法防控疫情，以案释法】因疫情防控，商品房无法如期交付，房地产公司要不要承担责任？

【案例】

2018年8月10日，某房地产开发企业与购房人签订了《商品房买卖预售合同》，约定于2021年3月30日交付房屋。然而，受到两次疫情的影响，该房地产公司按照政府防控措施的要求停工，在住宅楼主体结构封顶后，内外墙粉饰装修工程及门窗安装等工程未能按照既定计划实施，相关验收手续也无法及时提交办理。进而直接导致项目无法如期交付。依据房地产公司与购房人签订的《商品房买卖预售合同》，如未如期交付房屋，房地产公司须承担违约责任，支付巨额的违约金。实际上，受到新冠疫情影响而不能如期交付房屋的房地产公司不在少数，那么因疫情原因未能如期交房房地产公司是否要承担逾期交房的违约责任呢？

【律师解析】

1、一般合同约定

房地产公司和购房者签订的《商品房买卖预售合同》中，会对延期交房有专门的约定，通常每日的违约金是按照总房款的万分之一到万分之五不等来计算，但不可抗力情形除外。

2、新型冠状病毒肺炎疫情是否属于“不可抗力”？

新冠肺炎疫情系突发公共卫生事件，政府为了保护公众健康采取了相应疫情防控措施，会采取隔离、小区封闭、快递停运等紧急措施，以上防控措施是属于不可预见、不可避免和不可克服的。全国人大常委会法工委于2020年1月10日明确指出：因疫情防控不能履行合同属不可抗力。

之后，2020年2月26日，住房和城乡建设部发布《关于加强新冠肺炎疫情防控有序推动企业开复工工作的通知》，通知指出，疫情防控导致工期延误，属于合同约定的不可抗力情形。

因此，新冠肺炎疫情导致工程拖期，进而导致延期交房应视为构成不可抗力。

3、房地产公司是否应当预期交房的违约责任呢？

针对某一具体合同关系，应根据合同目的和疫情防控对合同履行的影响程度等情况进行综合认定。在疫情发生前签订的建设工程施工合同，施工单位因执行政府采取的停工等疫情防控措施导致工期延误，可以不可抗力为由主张减轻、免除责任。除了工期延误以外，疫情防控还会导致建设工程施工合同的履行对房地产公司产生其他不利影响，如果继续履行对一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，双方可根据公平原则协商分担损失或者变更、解除合同。因此，房地产公司可以部分或全部免除因疫情造成的延期交房违约责任。但是，延期交房的免责范围和具体天数还是应根据疫情及疫情防控对施工进展的实际影响来确定，并不能简单地认为整个疫情防控期间都可以全部免责。如果延期交房的时长大致与整个疫情时长相当，那么房地产公司就不必向购房者支付违约金。如果延期交房的时长远远超过疫情时长的，购房者则可以要求房地产公司承担相应的违约责任。

4、房地产公司应及时履行通知义务

根据《民法典》规定，因不可抗力不能履行合同的一方，未及时履行通知义务的，不能免责；未采取必要措施减少不可抗力损失的，须承担扩大部分的损失。

因此，房地产公司应该在合法合理期限内，以短信、微信、电子邮件、信函等方式，通知购房者因疫情导致延期交房和延期的期间，以减轻可能给购房者造成的损失。

【法律法规条文】

1、《民法典》

第一百八十条 因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。

不可抗力是不能遇见、不能避免且不能克服的客观情形。

第五百四十三条 当事人协商一致，可以变更合同。

第五百九十条 当事人一方因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但是法律另有规定的除外。因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。

当事人迟延履行后发生不可抗力的，不免除其违约责任。

2、《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》

第三条第一款：（一）疫情或者疫情防控措施直接导致合同不能履行的，依法适用不可抗力的规定，根据疫情或者疫情防控措施的影响程度部分或者全部免除责任。

3、住房和城乡建设部办公厅《关于加强新冠肺炎疫情防控有序推动企业开复工工作的通知》（建办市〔2020〕5号）

第五条 加强合同履约变更管理。疫情防控导致工期延误，属于合同约定的不可抗力情形。

作者：河北乾骥律师事务所 陈曦