男子出租房煤气中毒身亡，房东遭索赔60万，是否合理？

2016年2月14日，22岁的小杨通过墙上张贴的租房广告找到周某，双方口头约定，小杨租赁周某一间房，三个月租金1050元。

两天后，小杨家人前来出租房寻找小杨，小杨的电话一直无人接听，敲门也无人应答，家属找房东周某打开房门。

房门打开后，家人看到小杨以半跪姿势，匍匐在饭桌旁边，早已没了呼吸，家人报了警。警方赶到后，经初步勘察排除他杀，经过司法鉴定，小杨系“急性一氧化碳中毒身亡”。

经调查，小杨租的房屋是一间面积约18平米的简易出租房，该房屋为房东周某自建房屋。推门进去，左手边分别是厨房和洗手间，右手边是一张双人床，正对大门是一扇窗户，窗户旁有一张桌子。造成小杨一氧化碳中毒的热水器，挂在厨房墙上，连接热水器的排气管道，借助墙面上的一个通风口，通往室外。

小杨家属认为房东应该为小杨的死承担责任，要求赔偿60万元。

房东周某认为自己可以承担一部分责任，但无法承担这么多，三个月的租金总共1050元，与赔偿金额差距甚大。

双方未能达成一致，于是小杨家属将房东周某起诉到法院。

小杨死亡的直接原因是一氧化碳中毒，不是房东周某杀害，两者没有刑法上的因果关系，故房东不需要承担刑事责任。 那么，是否需要承担民事责任呢？

小杨与房东周某之间存在房屋租赁关系。

《合同法》第二百一十六条规定，“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”

小杨租赁房屋的用途是居住，周某作为房东，首先应保证该房屋具备安全居住的状态，所谓安全居住应包括用水安全、用电安全以及用气安全（包括燃气和煤气）等基本生活所需。

小杨作为承租人，享有安全居住的权利。而一氧化碳中毒，应是用气泄漏导致，属于未达到用气安全标准。房东周某未尽到出租人的基本义务，未能保证租赁物符合安全使用标准，应承担相应的民事赔偿责任。

近年来，一氧化碳中毒事件屡见不鲜，出租房也是高发、高危类型。所以，有些出租人在与承租人签订合同时，会签署房东的免责条款，如“在出租房内发生火灾、用气中毒、违法犯罪等意外事件，与房东无关，无需承担任何责任。”那么，这样的条款有效吗？

当然，如果是承租人在租赁物内进行违法犯罪活动，被追究刑事责任或者被他杀，与房东没有关系，无需房东承担刑事责任。但如房东发现有违法犯罪行为，应及时报警，这也是作为一个公民基本的义务，这种情况下，无需承担任何责任。 对于火灾或者用气中毒的免责，法律有哪些规定呢？

《合同法》第二百一十六条规定了出租人应保证租赁物符合约定的用途，没有规定当事人另行约定的除外情形。也就是说，这是出租人的法定义务，不因当事人的约定而免除。所以，即便出租人与承租人对免责进行了约定，出租人还是需要承担保证租赁物符合约定用途的义务，保证屋内设施安全。

回到本案，小杨本人是否需要承担责任呢？

《合同法》第二百一十七条规定承租人的基本义务，“承租人应当按照约定的方法使用租赁物。”

小杨作为承租人，本身也有安全注意义务。入住后应首先自行检查房屋是否存在安全隐患，其次应按合同约定安全的使用租赁物。本案未提到小杨使用不当的行为，但自身确实没有尽到安全防范义务，存在一定的过错。

《民法通则》第一百三十一条规定了混合过错，“受害人对于损害的发生也有过错的，可以减轻侵害人的民事责任。”

法院经审理认为，涉案出租房通风条件并不良好，设施简陋，存在较大安全隐患，与小杨中毒死亡具有直接关系，房东应当承担一定的赔偿责任。最终法院判决，房东周某承担七成责任，赔偿约41万元，死者小杨自身承担三成责任。

近年来，承租人起诉出租人的案件有所增加。作为房东，一定要尽到自己的基本义务，保证租赁物具备安全使用的功能。如存在安全隐患，及时修缮，避免更大的损失。

来源：律视微言