法律小常识：商品房面积误差大怎么赔偿？

法律人2023-09-29 01:54:030阅

[案情]

甲公司与乙公司签订的商品房买卖合同约定：甲公司自愿购买乙公司预售的某大厦101房屋，暂测建筑面积为100平方米，房价100万元于签订预售合同后即全部付清。双方还约定，该商品房交付时，房屋的实际面积与暂测面积的差别不超过暂测面积的±5％(不含)时，按照本合同约定的所售房屋售价进行结算；实测面积与暂测面积之差超过暂测面积的±5％(含)时，甲公司有权解除合同。后房屋建成，101房屋实测面积为85平方米，面积误差达－15%。甲公司据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下简称《解释》)中的“面积误差比超过3％部分的房价款由出卖人双倍返还”规定，要乙公司双倍返还面积误差超出3%部分的房价，因而成讼。

［争议］

本案争议的焦点是应否适用和怎样适用《解释》第十四条中双倍赔偿规定。

［解析］

《解释》第十四条出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：面积误差比绝对值超出３％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过３％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。上述《解释》中的条款，应当视为法律规定的面积误差的违约责任，在当事人没有其他约定时，应当依照处理。本案中，甲乙公司约定了面积误差超过5%时视为违约，甲公司有解除合同的权利，应当尊重。但在乙方交房面积违约时，如果甲公司不选择解除合同，应当怎样处理，双方在合同中并无约定。对此，甲公司要求双倍赔偿是有法律依据的。那么是按３％还是按5%作为追究乙公司违约责任的起点？因为《解释》规定优先适用当事人另有的约定，所以本案应按甲乙约定的5%作为追究乙公司违约责任的起点。双倍赔偿的范围应当是面积误差超过－5%的部分，共10%的房价，即10万元。因此，甲公司如果不行使合同解除权，而要求继续履行合同，那么可以要求乙公司返还已付购房款10万元，同时还可以要求乙公司另外赔偿10万元。