【法律科普】关于法拍房的购买风险，大家知道吗？
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房屋不仅是生活刚需，也是重要的财产保值形式。然而高昂的房价让很多购房者望而却步，相比之下，法拍房在价格上往往具有比较优势，有些地区还有政策上的优惠，对于购房需求迫切的当事人具有巨大的诱惑力。但是，法拍房也存在诸多风险，盲目购入不仅可能带来财产损失甚至有可能产生法律责任。
随着高效便民的司法服务体系不断构建，法院进行线上司法拍卖已经成为当下主流。为了进一步规范拍卖流程，最高法院于2017年出台了《最高法院关于法院网络司法拍卖若干问题的规定》。今天，我们就通过案例故事，来一起学习探讨关于法拍房购买的注意事项。
秦仰哲、赵强物权纠纷案：2013年12月11日，赵强与某住房开发有限公司签订了房屋买卖合同，并全额缴纳了房款。
后河南省开封市禹王台区法院在执行姬青诉该开发有限公司民间借贷一案过程中，针对涉案房屋进行了司法拍卖，赵强对该院拍卖房屋提出了书面异议。2018年9月22日，河南省开封市禹王台区法院裁定驳回了赵强的异议。
同年10月，秦仰哲在法院针对涉案房屋的网络司法拍卖中竞购成功。后河南省开封市禹王台区法院作出执行裁定书，裁定案涉房屋归秦仰哲所有，房屋所有权和建设用地使用权自裁定送达时转移。
2022年1月，秦仰哲欲入住该房屋，却发现房屋门锁已经更换，且房屋已经开始装修。秦仰哲的父亲当即和赵强发生争执并报警。但赵强至今仍然拒不腾退房屋，并坚称自己是房屋所有人。
本案中，存在两层法律关系，第一是赵强和某开发商签订的房屋销售合同，属于债权债务关系。另外一个则是通过司法拍卖，某开发商和秦仰哲之间存在的物权关系。
赵强在缴纳房款后，获得了基于合同的房屋给付请求权。但是根据物债两分的区分原则，赵强并没有完成房屋的不动产登记以获得房屋的所有权。
秦仰哲参与司法拍卖后竞购成功，此时已经获得了房屋所有权和相应的建设用地使用权，属于法定的物权变动。赵强提出了执行异议，但是因为其并非房屋的所有者所以会被法院驳回。
即赵强只能起诉合同相对人，要求其承担违约责任，而不能强行占有房屋。
可见，上述案件是一起有关购买法拍房产生纠纷的典型案例。那么，法拍房纠纷又有何种特点？
（一）所有权转移的非合同性
众所周知，所有权乃是物权体系中具有最完备权能的权利。根据最大限度发挥物之使用价值的商业交换规则，所有权转移自然成为民商事合同中的重要内容。
但是，同大家熟知的由合同引发的所有权变动不同，法拍房的所有权变动并不是由于平等的民事主体间的合意而产生的，而是具有一定的公权力主导色彩。
（二）不动产物权变动的特殊性
我国民法采取大陆法系的惯用体系，坚持物债两分的区分原则；法拍房作为房屋仍然归属于民法典物权编中的不动产，自然也应当遵守上述原则。
根据民法典物权编中的公示公信原则，不动产物权变动应当按照规定在不动产登记机关完成登记才能具备发生物权变动的必要条件，否则当事人之间仅仅存在合同关系，只能依据买卖合同主张对方承担违约责任。
（三）执行程序的复杂性
房屋司法拍卖属于财产执行程序的一种，随着全面依法治国的深入推进，民事执行程序也愈加规范、高效。然而，不得不承认的是，具体到司法实践中，针对财产的强制执行往往存在相当大的难度，也容易受到当事人的抵触。
往往需要进行二次争议解决或者通过信访、调解等多种渠道进行综合解决，才能真正实现执行程序的终结。本案中，双方一度发生了纠纷并最终报警，造成了不必要的损失，究其原因，一方面是由于执行程序仍有待进一步完善，另一方面也凸显出普罗大众法律素养仍有待提高，大家并没有养成对司法的敬畏和信仰。
就法拍房而言，其因为涉及最终的财产权转移，而当事人往往又以比较低的价格购得房产，因此原房主或者其他利害关系人自然心有不甘，意图用耍赖胡闹等行为发泄情绪、阻挠执行。
（一）重视公告，谨慎参与
目前的司法拍卖大多都在网上进行，相关法院也会提前公布参与竞拍房屋的基本信息，此时，我们除了关注价格、地区、使用年限等基本情况，同时也要重视该房屋过往的拍卖历史，是否存在多次流拍、当事人悔拍的情况。
如果发现存在上述情况，那么一定要慎重选择。此外，也需要注意是否需要缴纳保证金、保证金缴纳后的退还情况等等，避免造成不必要的财产损失。
（二）主动调查，摸清实情
正如上述案例中展示的，法拍房作为不动产，具有天然的权利复杂性，房屋可能存在抵押、租赁、共有等多种权利瑕疵。若涉及公司还有可能涉及破产、代理等复杂的民事关系。
以租赁为例，尽管房屋所已经易主，但是承租人只要能拿出原房主和他签订的租赁合同，且能够证明不是恶意损害第三人利益的话，辛辛苦苦竞拍到的房子很有可能无法入住，必须继续履行和先前承租人之间的租赁合同。
若房屋实际上为夫妻共有或者按份共有，那么共有人也会主张相应的权利，分割房屋，也会造成不必要的诉累。
（三）不贪便宜，警惕税费
相信很多朋友关注法拍房都是因为它的价格相对低廉，但值得关注的是，法拍房购买后仍然需要缴纳一笔相当多的房产税费。和二手房买卖类似，整个买卖流程下来，通常需要个人所得税、契税、增值税等等。
一般而言，这些税费根据商业惯例由买卖双方分别承担，但是实际操作中，可能存在多种复杂的情况，因此，务必留心公告中的相关税费分担机制，避免得不偿失。
我国民事执行领域的改革正在不断深化，法拍房日益进入人们的视野，我们应当客观看待。
不能仅仅因为法拍房的价格就趋之若鹜，也不能因为存在风险就完全回避，而是要不断充实自己的法律知识、提高法律素养，合理谋划，规避风险。
