原创： 初明峰 侯文静

崇立实业公司与佳佳房地产公司之间存在合作开发房地产合同关系，崇立实业公司有权另案向佳佳房地产公司主张基于合作开发合同产生的相关权利。但在其提交证据不足以证明其为相关审批手续载明的合法建造主体、投资事实、占有权利外观情况下，仅依据其与佳佳房地产公司合作开发合同关系，不属于《物权法》第三十条规定的合法建造人。

1、因借款纠纷，债权人信达陕西分公司依据生效判决申请法院对债务人佳佳房地产公司强制执行。后法院依法查封案涉以佳佳房地产公司名义开发的10套房产。

2、崇立实业公司主张：案涉房产为崇立实业公司与佳佳房地产公司联合开发，双方约定佳佳房地产公司提供建设项目用地、项目的规划审批手续和建筑设计方案及施工图纸，崇立实业公司承担实际出资，双方共同投资至本项目总价的25%-30%时，佳佳房地产公司应无条件的将该项目过户给崇立实业公司，由崇立实业公司独自建设、经营、销售，收益归崇立实业公司所有。双方对上述约定予以认可。

3、再查明，案涉房产尚未办理不动产登记，其国有土地使用证、建设工程规划许可证等相关审批手续和建筑设计方案等均登记在被执行人佳佳房地产公司名下。

4、崇立实业公司向法院提出执行异议，被法院裁定驳回。崇立实业公司不服，向法院提起案外人执行异议之诉。

5、陕西高院（一审）认为，崇立实业公司享有案涉房屋所有权，不得执行。

6、最高院（二审）认为，信达陕西分公司的上诉请求成立，撤销原审判决，判决允许执行。

崇立实业公司对案涉十套房屋是否享有足以排除执行的权利？

陕西高院（一审）：依法建造房屋属于取得权利的事实行为，房屋建好后即在事实上产生了房屋的所有权，建造人亦因此取得该房屋的所有权，该种取得属于物权法第三十条规定的原始取得方式，不以登记作为取得房屋所有权的要件。佳佳房地产公司与崇立实业公司系联建关系，共同出资开发建设涉案房屋，故佳佳房地产公司与崇立实业公司均为房屋建造人，自房屋建成，即应共同享有对涉案房屋的所有权。

佳佳房地产公司与崇立实业公司约定对合作开发的共有财产进行了分割：崇立实业公司拥有案涉房屋产权。该约定系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。本案争议的十套房屋属于崇立实业公司所有，崇立实业公司请求确认其为该十套房屋的所有权人合法有据，应予支持。

最高院（二审）：第一，不动产物权变动一般应以登记为生效要件。根据查明事实，案涉房屋并未登记于崇立实业公司名下，崇立实业公司不能依据登记取得案涉房屋所有权。

第二，崇立实业公司能否基于合法建造取得案涉房屋所有权。首先，根据《物权法》规定，建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权一般属于建设用地使用权人。就本案而言，建设用地使用权证载明的权利人为佳佳房地产公司并非崇立实业公司。其次，虽然《物权法》第三十条规定，因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。但合法建造取得物权，应当包括两个前提条件，一是必须有合法的建房手续，完成特定审批，取得合法土地权利，符合规划要求；二是房屋应当建成。

根据查明事实，案涉房屋的国有土地使用权证、建筑用地规划许可证、建筑工程规划许可证、施工许可证等记载的权利人均为佳佳房地产公司。即在案涉房屋开发的立项、规划、建设过程中，佳佳房地产公司是相关行政审批机关确定的建设方，崇立实业公司仅依据其与佳佳房地产公司的联建协议，并不能直接认定其为《物权法》第三十条规定的合法建造人，并因事实行为而当然取得物权。且根据双方约定来看，崇立实业公司、佳佳房地产公司双方亦明知，双方合作开发，崇立实业公司仅能依据联建协议参与建成房屋分配，项目转让仍需履行相关审批手续。

第三，崇立实业公司主张其基于合法建造事实享有案涉房屋所有权，应当承担举证证明责任。现其既未提交证据足以证明对于案涉项目投资事实，亦未提交证据证明其对涉案房屋占有的权利外观，更未提交证据证明案涉房屋已经登记至其名下，应当承担举证不能不利后果。

第四，《物权法》规定了物权公示原则，即物权的变动必须将其变动的事实通过一定方法向社会公开，其目的在于使第三人知道物权变动情况，以免第三人遭受损害并保障交易安全。本案中崇立实业公司与佳佳房地产公司之间存在合作开发房地产合同关系，崇立实业公司有权另案向佳佳房地产公司主张基于合作开发合同产生的相关权利。但在其提交证据不足以证明其为相关审批手续载明的合法建造主体、投资事实、占有权利外观情况下，仅依据其与佳佳房地产公司合作开发合同关系，不属于《物权法》第三十条规定的合法建造人。

综上，原判决认定崇立实业公司基于合法建造取得案涉房屋所有权属，适用法律不当，本院予以纠正。

（2016）最高法民终763号

《物权法》

第五条 物权的种类和内容，由法律规定。

……

第九条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。

……

第十四条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。

……

第三十条 因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。

……

第一百四十二条 建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人，但有相反证据证明的除外。

针对未登记的建筑物、构筑物及其附属设施采取执行措施，执行机关按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关资料判断归属。案外人仅以合作开发合同系建造人主张取得物权对抗执行，不会被支持，其还应举证证明其是相关审批手续载明的合法建造主体、投资事实及占有权利外观情况，才存在被认定为建造人对抗执行的可能。

本案例提醒合作开发建设中的隐名当事人，在合作开发建设房产时，慎重审查和选择合作方。同时，如果当地政策允许应将合作开发的相关合同在登记机关登记或备案予以公示，同时保留合作开发建设过程中履行合作协议的相关资料。以备出现合作建设的建筑物因合作方原因被执行情形时主张权益之用。