无证房、简易房、未经登记的建筑，拆迁如何补偿？

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十四条，市、县级人民政府及其有关部门应当依法加强对建设活动的监督管理，对违反城乡规划进行建设的，依法予以处理。

市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的，应当给予补偿;对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的，不予补偿。

案例一

【福建】无证房、简易房，拆迁时被下达责令限期拆除违法建筑通知书，怎么解决？

福建省某村村民林先生，经村委会同意在自留地建设简易房用于生产生活。2020年12月18日，当地乡人民政府向林先生下发《责令限期拆除违法建筑通知书》，认定林先生的房屋为违法建筑，要求他在收到该限期拆除通知书之日起7日内，自行拆除房屋并恢复原状，否则将强制拆除。

为了维护自身权益，林先生委托北京万典律师事务所郭士龙、王树南二位律师共同代理案件。

万典律师认为：即便申请人未经批准建设房屋，也应当由县级以上人民政府自然资源主管部门或者农业农村主管部门进行处罚，被申请人作为乡人民政府，无权作出该行政处罚。

律师提起行政复议后，安溪县人民政府决定如下：

确认被申请人作出的责拆通字2020第xxx号《责令限期拆除违法建筑通知书》违法。

案例二

【浙江】未取得建设工程规划许可证，执法局下达行政处罚决定书，行政复议撤销

浙江省杭州市某镇居民徐女士，2019年因“古城开发建设（棚户区改造）”项目，徐女士的合法房屋被纳入征收范围。

因未达成拆迁补偿协议，被申请人xx市综合行政执法局于2019年7月12日向申请人作出《行政处罚决定书》，认定申请人未取得建设工程规划许可证的房屋为违建，责令申请人自行拆除。

徐女士委托吕磊律师办理此案，并向杭州市综合行政执法局提起行政复议。

万典律师认为：依据建德市规划和自然资源局出具的复函认定案涉房屋属于“无法采取改正措施消除影响的违法建设行为”。复议过程中，申请人向本机关提交了案涉房屋的《土地房产所有证存根》、《修房申请》、收费票据及《批文》等证据，可以证明2003年徐某某申请修房并取得了梅城镇人民政府村镇规划建设办公室作出的《批文》，被申请人处罚前在向申请人调查核实中也已获悉该房屋已经审批的线索，但并未对该线索予以调查核实并予以认定，亦属认定事实不清、证据不足。

杭州市综合行政执法局决定：

撤销被申请人xx市综合行政执法局作出的《行政处罚决定书》（建综执罚字【2019】第xx号）。

案例三

【河北】逼迫拆迁，自然资源局作出《强制拆除违法建筑决定书》，行政复议撤销

河北省唐山市某村村民魏先生，在村中拥有合法的房屋。2019年10月，xx县人民政府为实施棚户区改造搬迁项目，对申请人所在的房屋予以征收。申请人认为县人民政府实施房屋征收并对申请人的房屋不予以补偿明显违法，故未与县人民政府达成补偿安置协议。

为了配合县人民政府逼迫申请人拆迁，当地县自然资源和规划局对申请人作出《强制拆除违法建筑决定书》（以下简称“强拆决定”）。

魏先生决定委托北京万典律师事务所来代理案件，并向河北省玉田县人民政府申请行政复议。

万典律师认为：

本案强制拆除决定系依据《中华人民共和国城乡规划法》作出，而申请人的房屋属于农村集体土地上的房屋，涉及土地属于乡、村庄规划区。依据《中华人民共和国城乡规划法》第六十五条之规定，对申请人房屋的处理权限在于乡、镇人民政府，被申请人没有处理职权。

玉田县人民政府行政复议决定如下：

确定被申请人作出玉资规强决字【2019】第x号《强制拆除违法建筑决定书》行政行为违法。

案例四

【温州】未经登记的建筑不能与违建直接划等号

任某系浙江省温州市居民，在集体土地上拥有合法的土地和房屋，并办有集体土地使用权证和房屋产权证，温州市人民政府为实施滨江商务区建设项目，将任某的土地和房屋列入征收范围。因补偿标准不合理，任某一直未与市政府达成安置协议，为了防止房屋强拆，拿到合理的补偿，任先生联系到了北京万典律师事务所，并将维权事宜委托给冯凯律师，万典律师接手案件后，在第一时间赶赴现场调查取证。

为了逼迫任某拆迁，2018年8月15日xx区综合行政执法局作出《限期拆除决定书》（温x综法限拆字［2018］第xxx-2017号，以下简称“限期拆除决定书”），该限期拆除决定书将任某的37.57平方米未经登记建筑认定为违法建筑，责令任某限期拆除。

在向xx区人民政府申请行政复议过程中，万典律师冯凯认为：

本次房屋征收过程中房屋征收部门选定的房地产价格评估机构按照房屋征收部门的委托，根据房屋征收部门按照《国有土地上房屋征收评估办法》第九条第二款之规定提供的申请人的材料，于2018年7月11日已经对申请人的房屋进行了评估并作出了《房屋价值估价报告》，该估价报告中认定申请人可视为合法未经登记建筑为18.13平米。被申请人认定申请人房屋违法建筑面积为37.57平方米明显认定事实错误，依法应予撤销。

鹿城区人民政府受理案件后，xx区综合行政执法局于2018年8月27日自行撤销了限期拆除决定书。

案例五

【北京】08年之前政府招商引资租地办厂，现如今拆迁要求限期拆除，行政复议解决

2005年8月23日，北京市xx股份有限公司与第三人xx公司、第三人北京市xx村民委员会签订《土地租赁合同》，约定第三人xx公司将村中31.58亩土地租赁给申请人，租赁期限为2005年9月1日至2055年8月31日。50年的租金总额480万元，于2009年8月31日前全部付清。第三人北京市通州区xx村民委员会在该合同中盖章。申请人按照合同约定付清全部租金480万元，并按照合同约定的用途经营至今。

2019年，申请人公司所在村工业区已经被列入腾退地块，因申请人未与腾退部门达成腾退协议，2020年2月25日，被申请人（北京市通州区xx镇人民政府）对申请人作出《北京市通州区xx镇人民政府限期拆除决定书》（以下简称“限期拆除决定书”），该限期拆除决定书要求申请人务必于2020年3月1日前自行拆除所有建筑物，逾期被申请人将组织实施强制拆除。

申请人认为该限期拆除决定书认定事实不清，为防止公司遭受损失，申请人联系到北京万典律师事务所，并委托冯凯、师晶二位律师共同维权。

万典律师介入案件后，迅速调查取证，并与当事人积极沟通协商了解具体情况，并在法定期限内向北京市通州区人民政府申请行政复议，要求撤销《限期拆除决定书》。

北京市通州区人民政府认为：

在本案中，被申请人所提交的证据并不能证明其在行政程序中经过查找确实无法确定涉诉建筑物的建设单位或者所有人、管理人，因此在此种情形下被申请人径直作出涉案《公告》，并且在公告期限届满后作出涉案《限拆决定书》，属于程序违法。

决定如下：

撤销被申请人于2020年2月25日作出的《北京市通州区xx镇人民政府限期拆除决定书》（京通x限拆字【2020】年xxx号）。

来源：万典律师