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来源 | 执行百科

整理 | 魏大勇、赵墨林、张鹏宇，辽宁瀛沈律师事务所律师。

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阅读提示

买方无法强制卖方将户口迁出，但由于会对买家造成一定程度的影响，建议买家在签订合同时根据自身情况决定是否将迁移户口作为买房子的前提条件。

裁判规则

1.依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，双方合同约定出卖人有义务将诉争房屋中的户口迁出，却未予迁出，出卖人未尽到约定义务，应当承担违约责任。

2.关于户口迁出一节，因户口迁出事宜，不属于民事法院主管范畴，买受人该项诉请，法院不予支持。

3.出卖人主张系政策原因无法将户口迁出，但该理由亦不能免除其违约责任。

案情简介

2012年12月9日，买受人与出卖人在鑫尊房产公司的居间下就诉争房屋买卖事宜签订了《房屋买卖合同》，其中明确约定：“第八条户口迁出：如该房屋已登记户口的，出卖人应当在该房屋所有权转移之日起三十日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理完成原有户口迁出手续。第九条违约责任：（一）买卖双方任何一方不按约定期限履行合同的，自约定的履行期限届满之次日起至实际履行之日止，违约方按日计算向合同的另一方支付总房价款万分之三的违约金，合同继续履行；……（四）出卖人或买受人任何一方违约，违约方除了依据本条前三款约定承担违约责任外，还应赔偿守约方因主张债权而支付的律师费（但赔偿的律师费不应当超出房屋总价款的5%），如一方违约导致上述交易无法完成的还应赔偿守约方向居间人支付的佣金。”

2013年3月28日，双方完成了所有权转移登记。

买受人曾将其相关户口迁入诉争房屋，后因出售诉争房屋而迁出诉争房屋，但出卖人的户口仍在诉争房屋内。当事人双方对于《房屋买卖合同》中有关户口的约定内容存在争议。买受人因此诉至法院。买受人因提起本次诉讼支付律师费10000元。

法院认为

一审法院认为，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

本案中，根据双方签订的《房屋买卖合同》的约定内容，出卖人负有按期迁出户口的义务。现出卖人虽以《房屋买卖合同》为鑫尊公司提供的格式合同、未审查条款内容为由主张该合同中的有关户口迁出的约定内容不生效，但根据法律规定，依法成立的合同，自成立时生效，而采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。出卖人应当按照《房屋买卖合同》的约定内容，履行按期迁出户口的义务。现出卖人未按约定内容按期迁出户口，其行为已构成违约，应当承担相应违约责任。

关于户口迁出一节，因户口迁出事宜，不属于民事法院主管范畴，买受人该项诉请，法院不予支持。

关于违约金一节，因双方签署的《房屋买卖合同》明确了违约金条款，故对于买受人要求出卖人支付2013年4月28日至2017年7月27日期间的逾期迁出户口违约金的诉讼请求，有事实和法律依据，法院予以支持，但根据法律规定，双方当事人约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。现买受人虽已自行调整违约金数额，但其主张的违约金数额仍过分高于其实际损失，故法院根据双方合同履行情况、当事人的过错程度等因素，基于公平和诚实信用原则，酌情判定违约金数额为10万元。

关于律师费一节，因双方签署的《房屋买卖合同》已明确约定了违约方除承担违约金之外，还需承担不超过房屋总价款5%的律师费，故对于买受人要求出卖人支付律师费的诉讼请求，有事实和法律依据，法院予以支持。综上判决：一、出卖人于本判决生效后七日内向买受人支付违约金10万元；二、出卖人于本判决生效后七日内向买受人支付律师费1万元；三、驳回买受人的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

二审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，双方合同约定出卖人有义务将诉争房屋中的户口迁出，却未予迁出，出卖人未尽到约定义务，应当承担违约责任。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。出卖人上诉主张在签约时已约定户口可以不迁出，但未提交证据予以证明，故本院不予采信。出卖人主张系政策原因无法将户口迁出，但该理由亦不能免除二人的违约责任。就确定违约金数额一节，双方当事人约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。一审法院根据双方合同履行情况、当事人的过错程度等因素，基于公平和诚实信用原则酌定的违约金数额合理，本院予以确认。就律师费一节，因双方合同已明确约定了违约方需承担不超过房屋总价款5%的律师费，一审法院认定的数额并无不当，本院予以维持。

综上判决：驳回上诉，维持原判。

法律依据

《合同法》第一百零七条：

当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

案件索引

裁判法院：北京市第一中级人民法院

裁判案号：（2018）京01民终1825号

穆继平等与彭俊等房屋买卖合同纠纷

实务要点

实务要点（来源：房天下）