借名买房时房屋归属?实际购房人取得房屋的证明责任与标准|民商事裁判规则
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借名买房约定不清且有争议的，实际购房人的证明责任与标准
👉作者：唐青林 李舒 龚炯（北京两高重大疑难案件律师团队）
阅读提示：借名人提供购买房屋的出资凭证，但其与出名人之间对借名登记约定不清的，其主张确认房屋归其所有或要求登记人办理房屋所有权转移登记的，诉请是否能得到法院支持？
“未有借名登记的约定”不能仅凭形式上的理解，而应推求其实质精神。本案裁判观点认为，即使双方就借名购房未签订书面借名约定且双方对借名与否存在争议，但借名人有充分的证据证明借名买房关系成立的（房屋出资、占有使用及房产登记等行为予以推定），也能认定为实际购房人。本案中，公司（借名人）主张借名买房，前员工（出名人）主张房屋属于公司补助且有公司领导辅助证明，历经一审、二审，法院均认定不属于借名买房；现经公司积极举证并申请再审，再审法院撤销原判并最终确认借名买房法律关系成立，公司为实际购房人。
裁判要旨
借名买房纠纷中，当事人之间无书面借名买房协议且双方对借名与否表述各异，若借名人有充分的证据，如出资凭证、占有使用、房产登记状态等足以表明其与出名人之间的借名购房约定确实存在的，也可认定借名买房法律关系成立，借名人可以诉请确认房屋的所有权并要求出名人为其办理房屋过户登记手续（该房屋已处分给善意第三人的除外）。
案情简介
一、银路达公司系由案外人吉林信托公司等共同出资组建，于2000年成立。孙笑雨作为吉林信托公司的员工被派驻到银路达公司工作。
二、2000年8月18日，银工公司与孙笑雨签订《北京市内销商品房预售契约》并交付了房屋。2001年1月21日，孙笑雨在建行某支行以自己的名义办理了房屋按揭贷款。
三、银路达公司起诉主张诉争房屋系公司借用孙笑雨名义购买，并诉请孙笑雨及乾坤伟业公司协助办理产权登记手续。其提供的证据有：银路达公司支付首付款及贷款的支付凭证，且公司一直实际使用该房屋；吉林信托公司关于处理按揭房给个人事宜的《会议纪要》；吉林信托公司关于银路达公司不符合购房条件的《情况说明》。
四、孙笑雨辩称，因吉林信托公司派其驻京，故为其购买诉争房屋。银路达公司支付的按揭款相当于租金。《会议纪要》的核心内容是收回出资并不是收回房产，其愿意按照要求将银路达公司已支付款项退回。另经孙笑雨申请，法院调取的吉林信托公司及银路达公司的相关领导证人证言均确认诉争房屋产权应为孙笑雨所有。
五、一审法院认定，银路达公司、孙笑雨双方无借名买房约定，故判决驳回了其诉请。银路达公司不服，提起上诉，二审法院维持原判。
六、银路达公司向北京高院申请再审，并提交了新的证据，2002年1月25日，乾坤伟业公司将诉争房屋差价款6.35万元退还给银路达公司。。另，再审法院查明，截至起诉前，孙笑雨未完成产权登记，且该房屋已经出售给第三人。最终，再审法院判决，撤销一审及二审判决，改判确定银路达公司为案涉房屋的实际购买人。
裁判要点
再审法院判决撤销一审及二审判决，改判确定银路达公司为案涉房屋的实际购买人的原因在于：
一、孙笑雨至本案起诉前未取得诉争房屋的产权证
此为再审法院新查明的事实，孙笑雨不满足该房屋物权的公示要件。
二、优势证据规则判定银路达公司为实际购房人
再审法院根据证据规则，对银路达公司是否为实际购买人的证明责任予以重新裁量判断，并认为吉林信托公司及银路达公司相关领导证人证言的证明力较低并不予采信，孙笑雨不满足吉林信托公司《会议纪要》关于处理按揭房并由个人购买的条件。
三、银路达公司实际出资并一直占有使用案涉房屋
银路达公司提交的诉争房屋首付款及偿还贷款支付凭证，交纳物业费、水电费的收据，乾坤伟业公司将诉争房屋差价款退还的进帐单，银路达公司一直占有、使用诉争房屋的事实均证明银路达公司是诉争房屋的实际购买人。
实务经验总结
前事不忘、后事之师。为避免未来发生类似败诉，提出如下建议：
1.公司借名个人（职工）购房，要注意保存相关材料，如该房屋的付款凭证等，并与职工签订借名购房协议，明确双方权利义务；若职工中途离职，则公司需及时与职工协商该房屋的处理办法，明确后续操作程序，以避免未来的可能争议。
2.公司若出台关于职工补助或奖励措施的制度，则员工应根据制度要求及时响应，不可轻信公司领导的允诺，错过良机导致失权；遇本案情形，孙笑雨当年可及时让公司开具证明，明确房屋权属。最重要的是需完成房屋登记，取得所有权。如此，可避免事后发生公司反悔，以借名买房向职工索要房屋等可能争议。
3.借名买房纠纷争议中，借名人承担较重的证明责任，要积极举证。其核心要件有二：一是实际付款的客观事实，二是与出名人之间具有借名买房的主观合意。
相关法律法规
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第七十三条 双方当事人对同一事实分别举出相反的证据，但都没有足够的依据否定对方证据的，人民法院应当结合案件情况，判断一方提供证据的证明力是否明显大于另一方提供证据的证明力，并对证明力较大的证据予以确认。
因证据的证明力无法判断导致争议事实难以认定的，人民法院应当依据举证责任分配的规则作出裁判。
《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要》（京高法发(2014)489号）
十、借名买房的认定和处理
借名人以出名人（登记人）为被告提起诉讼，要求确认房屋归其所有的，法院应当向其释明，告知其可以提起合同之诉，要求出名人为其办理房屋过户登记手续。
《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）》（京高法发[2010]458号）
第十五条 当事人约定一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下，借名人实际享有房屋权益，借名人依据合同约定要求登记人（出名人）办理房屋所有权转移登记的，可予支持。但是，该房屋因登记人的债权人查封或其他原因依法不能办理转移登记，或者涉及善意交易第三人利益的除外。
当事人一方提供证据证明其对房屋的购买确实存在出资关系，但不足以证明双方之间存在借名登记的约定，其主张确认房屋归其所有或要求登记人办理房屋所有权转移登记的，不予支持；其向登记人另行主张出资债权的，应当根据出资的性质按照相关法律规定处理。
法院判决
以下为该案在再审法院审理阶段，裁判文书中“本院认为”就该问题的论述：
本院再审认为，本案争议焦点系银路达公司是否借用孙笑雨之名购买诉争房屋，是否为实际购买人。
银路达公司提交的2005年11月7日《会议纪要》第二条内容为：为理顺资产关系，决定对银路达公司和深圳财路达公司按揭房进行处理，此事授权公司计划财务部办理，本着先内后外的原则，按当时按揭价格处理给个人，剔除装修费，要房人一次性与公司结清公司已付房款，后续按揭款项由购房人负责支付。孙笑雨2002年辞职，2005年已不是吉林信托公司职工，从《会议纪要》内容中可以看出孙笑雨不具备优先购买诉争房屋的条件，且事后亦未按照《会议纪要》一次性与公司结清公司已付房款，支付后续按揭款项，直至本案诉讼之前都未取得诉争房屋的产权证。原吉林信托公司的相关领导张xx和姜xx虽称诉争房屋产权应为孙笑雨所有，该房是对外埠工作的工作人员的补助及奖励，但《会议纪要》上并没有上述相关记载，也没有公司租用孙笑雨房屋并用按揭款折抵租金的内容。孙笑雨亦未举证证明其与银路达公司之间存在租赁关系，故本院认为张xx和姜xx证言的证明力较弱，原判予以采信欠妥。银路达公司提交的诉争房屋首付款支付凭证、车位款、装修费收据、偿还贷款凭单、交纳物业费、水电费的收据、乾坤伟业公司将诉争房屋差价款退还的进帐单、银路达公司一直占有、使用诉争房屋的事实均证明银路达公司是诉争房屋的实际购买人。因孙笑雨已将诉争房屋出售，银路达公司要求其协助办理产权登记手续的诉讼请求已经无法实现，银路达公司就此遭受的损失可以另诉予以解决。
案件来源
北京银路达投资管理有限公司房屋买卖合同纠纷审判监督民事判决书[（2016）京民再115号]、[（2015）二中民终字第05686号]
（本文责任编辑：李元元）
