【公证普法】房屋租赁合同公证助您无忧租房

公证指南

房屋租赁合同公证助您无忧租房

房屋租赁过程中，您可能会遇到

鸠占鹊巢随意转租的租客

拖欠租金无故失踪的租客

擅自改建损坏房屋的租客

扣置押金蛮横强硬的房东

房屋查封权属不明的房东

如何避免房屋租赁过程中的囧境？

办理《房屋租赁合同》公证

在租赁开始之前

就把风险预防功课做足

“居者有其屋”是一项重要的人权保障，国家一直非常重视人民群众的居住问题，一方面强调“房屋的居住属性”，打击炒房行为；一方面通过法律保障租房人的居住权益。租房过程中，如果遇到风险后再考虑预防，则悔之晚矣，风险发生后的诉讼无疑是费时耗力的，从起诉到官司打赢、执行，往往需要较长时间，并且房屋短期无法再次出租，徒耗精力和金钱。而提前办理房屋租赁合同公证，则可将相关风险预防条款预设在房屋租赁合同中，对房屋租赁合同双方而言，都有着很强的约束力，这样既保障租客权益，也将房东所负担之风险一一规避。

尤其是涉及租赁房屋面积多、期限长或者租赁商铺、写字楼这些高标的合同，公证员会从法律和实务的角度对房屋租赁合同条款提出建设性意见，并进行全面的审查，保证合同签订的完备严密、真实合法。

01

对出租人来说

如遇到承租人违约，逾期不腾空房屋的情况，直接撬门的行为万万不可取，侵犯了承租人的财产权和隐私权不说，被承租人反咬一口的话就真说不清楚了。

公证机构可以根据申请，为出租人和承租人办理租赁合同公证，并协助、指导出租人和承租人完善租赁合同条款,提前在合同明确出租方与承租方的义务：

承租人不履行或不完全履行合同义务时,出租人有权单方收回出租房屋；

不履行或不完全履行合同义务的情形,包括拖欠租金、租期届满时不腾退房屋等；

出租人单方收回房屋前应履行的催告义务,用以催告的联系地址和电话,以及收回出租房屋的条件；

当承租人不履行协议时，对出租人清点租赁房屋财产、单方收回出租房屋等过程进行保全证据公证；

在无财产担保的租赁合同中，如果租客承诺不按约定的期限支付租金,自愿接受人民法院强制执行，则公证处可以对租赁合同赋予强制执行效力。合同履行过程中，如果出现租客不按约交纳租金的情形，房东可凭借赋予强制执行效力的租赁合同公证书、公证处签发的执行证书，直接向人民法院申请强制执行，不必经过漫长的诉讼程序。

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对承租人来说

对于租客来说，在订立租赁合同时往往无法准确获知房屋的所有权归属，租赁的房屋是否设立居住权等其他用益物权，是否存在非法转租、有无被司法机关查封等情形，这就需要公证处为您规避租赁风险，减少纠纷源头。

房屋租赁合同签订前，公证员可指导房东和租客完善租赁合同条款,明确各方权利义务，核查合同可能存在的一些法律风险，并且协助房客查询出租房屋的权属状况，使房东放心租房，租客安心居住。

可通过约定在合同中明确如下事项：

设立居住权的房屋不能租，《房屋租赁合同》中可列明出租房屋没有设立居住权，且在租赁期间也不得新设居住权。否则出租人应承担违约责任的条款。

出租人发现房屋被转租应及时提出异议，期限为6个月，建议实际租房人应当要求在《房屋租赁合同》中列明出租房屋属于出租人所有，非转租房屋的条款。这样切实保障自己的权利。如果知道房屋是转租的，则要求出租人出具转租的函。

对于承租人而言，在租赁合同履行过程中，一旦出租方有恶意涨价的心理而故意躲着不见，或通过拒收租金的方式造成承租方延迟交付租金的违约事实,以达到解除租赁合同目的的,承租方都可以向公证处办理出租方拒收租金事实的保全证据公证,同时将租金提存到公证处。承租方的租金提存到公证处后,等同于向出租方履行了交付租金的义务,避免了延迟交付租金的违约责任及由此产生的法律后果。

房屋所有权发生争议，或者出租人因为诉讼纠纷，房屋被司法机关查封、甚至拍卖，严重影响了租房人生活安宁权。这次新法保护租房人的合法权益，明确了当房屋被司法机关或者行政机关依法查封、扣押，房屋权属有争议时，租房人可以退房，并要第一时间应留存好相关证据，及时通知出租人要求解除合同，必要时对合同解除过程申请保全证据公证。

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来源：六安市皋翔公证处、石家庄律师顾问公证顾问平台