逾期交纳租金，出租人能否直接解除合同？——律师“以案释法”之周二合同篇

案情简介

张某和李某于2020年1月9日签订《摊位转让协议》，约定李某将自己在某市场的摊位转让给张某使用，租期为两年，年租金21,600元，每年交付一次，第二年租金提前一个月交付。张某于2020年1月11日支付了第一年的租金21,600元。2021年1月17日，张某向李某转账支付第二年的租金21,600元，但李某以张某未按合同约定支付租金为由，于2021年1月19日向张某退回租金21,600元，并于2021年2月1日收回摊位。那么，李某的行为合法吗？

以案释法

租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。李某未向张某催告第二年租金，且张某于2021年1月17日已向李某履行了交付租金的义务，能够证实张某有支付租金的行为，李某在未经催告租金并给予张某合理期限情况下，强行解除转让协议并收回租赁摊位的行为，构成违约。

法条链接

《中华人民共和国民法典》

第五百零九条 当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

第五百六十三条 有下列情形之一的，当事人可以解除合同：

（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；

（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；

（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；

（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；

（五）法律规定的其他情形。

以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。

第七百二十二条 承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以请求承租人在合理期限内支付；承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。

律师提示

虽然本案中，张某逾期交纳租金违反了双方签订的协议，构成违约，但是，李某未经催告租金并给予张某合理期限情况下，不得强行解除与张某签订的《摊位转让协议》并收回租赁摊位，其行为构成违约，应当承担相应的违约责任。