【法宝案例】房屋买卖合同纠纷裁判要旨汇总（1-9）

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【来源】北大法律信息网、北大法宝司法案例库、最高人民法院公报、江苏省高级人民法院公报、人民法院报、中国裁判文书网

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1.判断当事人之间存在预约还是本约关系，不能简单孤立的仅凭借双方之间订立的协议来加以认定

——成都讯捷通讯连锁有限公司与四川蜀都实业有限责任公司、四川友利投资控股股份有限公司房屋买卖合同纠纷案

（法宝引证码：CLI.C.3987522）

关键词：预约；本约；真实意思；履行行为

案例来源：《最高人民法院公报》 2015年第1期（总第219期）

裁判要旨：预约，即“约定将来订立一定契约的契约”。通常，人们把将来要订立的契约称为本约，而以订立本约为其标的合同便是预约。因实际中预约的形态多种多样，仅根据当事人合意内容上是否全面，并不能准确的界定预约和本约。因此，界定当事人之间订立的合同是预约还是本约，根本标准应当是当事人的意思表示。判断当事人之间存在预约还是本约关系，不能简单孤立的仅凭借双方之间订立的协议来加以认定，而是应当综合审查相关协议的内容以及当事人嗣后为达成交易进行的磋商甚至具体的履行行为等事实，从中探寻当事人的真实意思，并据此对当事人之间法律关系的性质作出准确的界定。

2.商品房的出卖人不能以商品房的承包人对商品房享有工程价款优先受偿权为由，对抗商品房的买受人，而拒绝交付房屋

——三门峡水利管理局诉郑州市配套建设公司房屋买卖合同纠纷案

（法宝引证码：CLI.C.67350）

关键词：优先受偿权；合同约定；交付房屋

案例来源：《最高人民法院公报》 2004年第8期（总第94期）

裁判要旨：建筑工程承包人的优先受偿权，并不是对房产的所有权，此时房屋所有权仍属于商品房出卖人；而且，在房屋未竣工交付使用前，承包人可以通过除优先受偿权之外的其他途径来保护自己的权利。因此，商品房出卖人在收取了买受人支付的大部分款项后，不得以房屋的工程价款需优先受偿为由，拒绝按合同约定向房屋买受人交付房屋。

3.产权人违反拆迁安置房政策转让拆迁安置房的，不能以转让时系违反政策为由而主张转让合同无效

——熊建军、陈玲诉马吉明、孙秋分房屋买卖合同纠纷案

（法宝引证码：CLI.C.4104401）

关键词：转让拆迁安置房；拆迁安置房政策；合同效力

案例来源：《江苏省高级人民法院公报》

裁判要旨：拆迁安置房是指因市政规划、房产开发等原因进行拆迁，而提供给被拆迁人居住使用的房屋。我国《合同法》第五十条第（五）项规定，违反法律、行政法规强制性规定的合同无效。目前尚无法律或行政法规禁止转让安置房的购买权，所以只要转让合同的内容由双方自愿协商确定，不存在欺诈、胁迫等情形，也不违反法律、行政法规的强制性规定，转让合同应认定为有效。再根据行政行为的相对性原则及合同相对性的原则，产权人违反拆迁安置房政策转让拆迁安置房的，应由行政主管机关查处，产权人不应以违反政策为由对抗转让合同的相对人，主张转让合同无效。

4.当事人约定如因国家政策变动导致买方贷款受限制的，则视为无效合同，后该条件成就，应该解除合同而非确认合同无效

——张振忠因限购政策致无法购房诉戴剑琳房屋买卖合同纠纷案

（法宝引证码：CLI.C.4057307）

关键词：附条件合同；解除条件；成就；不再履行

案例来源：《江苏省高级人民法院公报》

裁判要旨：《合同法》第五十二条规定了合同法定无效的事由，即具有《合同法》第五十二条规定情形的合同自始无效。另依据《合同法》第四十四条、第四十五条规定，依法成立的合同，自成立时生效。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。附条件合同中的生效与失效，是指合同的约定对合同当事人是否产生约束效力，不同于法定无效而导致的合同无效。即合同是否无效应按法律规定事由来确定，不属于当事人约定的范畴。因此，在上述情况下，不属于《合同法》第五十二条规定合同无效的情况，不能确认合同无效。而是因合同所附解除条件成就而致合同解除，不再继续履行合同。

5.房屋买卖合同签订后，买受人在未办理产权过户的情况下自行拆除房屋的，出卖人可以请求终止买卖合同

——重庆五中院判决石门供销社诉夏良万房屋买卖合同纠纷案

（法宝引证码：CLI.C.1498665）

关键词：房屋买卖；产权过户；合同终止

案例来源：人民法院报

裁判要旨：房屋买卖合同签订之后，买受人有支付价款的义务，出卖人有协助买受人办理产权过户的义务。根据《城市房屋权属登记管理办法》第二十四条的规定，因房屋灭失、土地使用年限届满、他项权利终止等，权利人应当自事实发生之日起30日内申请注销登记。申请注销登记，权利人应当提交原房屋权属证书、他项权利证书，相关的合同、协议、证明等文件。因此，房屋买卖合同签订后，买受人在未办理产权过户的情况下自行拆除房屋的，房屋已经无法办理产权过户手续，房屋买卖合同约定的产权过户义务不能继续履行，双方的权利义务应当终止，故出卖人可以申请终止买卖合同。

6.职工将单位内部开发的房屋转让给作为非单位职工的第三人的，该房屋转让合同有效

——河南郑州中院判决赵丽诉罗凤仙房屋买卖合同纠纷案

（法宝引证码：CLI.C.848541）

关键词：单位内部房屋；合同效力；转让合同

案例来源：人民法院报

裁判要旨：合同的效力问题应当严格按照《合同法》的规定认定。《合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。在实践中，我国存在大量的单位内部开发的房屋。这类房屋的特点在于，只对本单位职工出售，且给予一定的优惠。也就是说，单位职工享有一种购房的优惠资格。单位职工在取得房屋的所有权后，处分该房屋的行为并没有违反法律、性质法规的强制性规定。因此，职工将单位内部开发的房屋转让给第三人所签订的房屋转让合同是有效的。

7.职工违背其与单位签署的危旧房改造协议，并擅自转让该在建房屋的，系无权处分，转让合同无效

——贾小勇与杜雪琴房屋买卖合同纠纷上诉案

（法宝引证码：CLI.C.8075975）

关键词：无权处分；无效合同；职工危旧房改造协议

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