逐条解读：《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》（2023年4月20日施行）

走近民法典 走近民法典 2023-04-21 11:22 发表于江苏

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解 读 如 下

一、建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权之间的权利顺位关系，按照《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第三十六条的规定处理。

解读：《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》（以下简称《批复》）第1条实际上是一个引致规定，就相关权利顺位关系的确定指明了适用了具体规定。

通说认为，工程价款优先受偿权的性质不是债权。尽管承包人因履行建设工程施工合同而享有优先受偿权，但该项权利不是依据合同取得，而是直接依据法律规定而享有。且工程价款优先受偿权制度的规定具有强制性，当事人不可通过约定予以排除。

《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第三十六条规定，承包人根据民法典第八百零七条规定享有的建设工程价款优先受偿权优于抵押权和其他债权。《民法典》第八百零七条规定，发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除根据建设工程的性质不宜折价、拍卖外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以请求人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。明确建设工程价款优先受偿权优于抵押权和其他债权，主要理由在于：

首先，工程价款优先受偿权只在发包人应当支付工程价款（往往是工程结算款）之后才可能产生优先权，则一般情况下抵押权的设立时间必然早于工程价款优先受偿权的产生时间。因而若以权利发生的时间的先后判断权利优先，则工程价款优先受偿权实际上就没有任何意义了，抵押权人很容易排除工程价款优先受偿权。另外，时间先后并非绝对的权利优先规则。例如，《民法典》第四百一十六条规定的动产价款抵押担保优先权并不以时间先后作为判断优先的标准。该优先权的设立有利于满足抵押人在经营中的融资需求。

其次，在发包人拖欠的工程价款中，相当一部分是承包人应当支付给建筑工人的工资和其他劳务费用。根据《民事诉讼法》《劳动法》以及《保障农民工工资支付条例》等相关法律规定，法律应当优先保护工人工资和其他劳动报酬。这符合法律保护劳动者利益的宗旨。如果承包人应当的工程价款不能实现，则建筑工人的工资和其他劳动报酬将难以保障，显然违反了劳动立法的旨意。

再者，在现代社会中，建筑业属于国民经济的支柱产业之一。如果否定工程价款受偿权优于抵押权，则与促进建筑业发展、保护承包人合法权益的立法目的不相符。切承包人通常因为市场竞争及工程性质等原因，垫付大量工程款项，一旦工程款项不得支付，不仅会使血本无归，而且使其无法再从事承包经营活动，甚至导致其破产，对社会秩序的稳定十分不利。

最后，从本质上看，建设工程施工合同仍然是一种承揽关系，它与一般的承揽没有质的差别。在一般的承揽关系中，动产的承揽人可以享有留置权，且此种留置权优先于抵押权。法律赋予承揽人留置权的目的是保障承揽人应得报酬的实现。相比较而言，建设工程的承包人对工程的投入更多，影响更多的建筑工人的报酬。现实中，承包人通常在发包人支付工程价款以前，实际控制、占有其建造的工程，如果抵押权优先受偿，承包人必然不会轻易地交出工程。这样不但容易引起纠纷，而且承包人考虑到其辛苦建造的工程的款项不能得到支付，有可能采取各种方法毁损工程，或者通过改变其建造工程的用途，使建设工程不能发挥应有的作用，从而造成社会财富的损失和浪费。

二、商品房消费者以居住为目的购买房屋并已支付全部价款，主张其房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。

只支付了部分价款的商品房消费者，在一审法庭辩论终结前已实际支付剩余价款的，可以适用前款规定。

解读：《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（以下简称《优先受偿权批复》）第2条规定：“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”实践中，对于购房消费者与抵押权的关系如何，争论较大。有观点认为，未办理商品房过户登记的买受人不能依据消费者地位优于银行的抵押权。也有观点认为，购买商品房的消费者的权利优先于抵押权人的权利。

我们赞同后一种观点，理由在于：（1）从《优先受偿权批复》规定看，购房消费者的权利优于优先受偿权，优先受偿权的权利优于抵押权，根据逻辑关系，购房消费者的权利优于抵押权。（2）《优先受偿权批复》规定购房消费者的权利优先，主要从保护购房消费者的生存权角度出发，购房消费者的生存权优于财产权。（3）在商品房预售的情况下，不赋予购房消费者权利的优先权将导致购房人的权利无从保护，不利于维护房地产市场秩序。

但需注意，实践中对商品房消费者的保护，应以居住为目的且需结合是否支付全部价款。

一方面，购房人应当是购买房屋用于居住，对于投机性购房人购买商业用房不能认定为消费者或者不能其第一顺位的优先权 。购房人包括其家庭成员在内在当地大市范围内属于唯一住房的，一般可认定为消费者。当然，实践中对于购买商住两用楼时存在争议，对此可以适当放宽。对于单位购买房屋，不符合消费者的主体地位。

另一方面，消费者支付房款应当达到全部款项。如果采用以工程款抵债的，应当审查是否存在虚假诉讼。此外，这里的全部支付，不应当理解为包括贷款按揭方式在内，否则可能会产生放款银行的抵押权优先于建设工程价款优先权，即与《建工合同司法解释一》第三十六条规定精神相矛盾的问题。另，对于支付全部款项的时间，批复第2条第2款明确在一审辩论终结前完成全部款项支付的即可，这也是常见的一个时间节点。

另，本条中的“其他债权”是相对承包人享有的请求发包人支付工程款的债权而言，指工程价款之外的因工程建设而产生的所有债权，包括发包人对外借款、货款或者设备款以及其他需要以建设工程折价或者拍卖、变卖的价款清偿的全部债务。

基于上论，可知一个大体的优先顺序如下：

（1）买房人的优先权：消费者交付购买商品房的全部款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。

（2）工程款优先：人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《民法典》第807条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。

（3）抵押人优先权：为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。　

（4）国家税收权优先等：税务机关征收税款，税收优先于无担保债权，法律另有规定的除外；纳税人欠缴的税款发生在纳税人以其财产设定抵押、质押或者纳税人的财产被留置之前的，税收应当先于抵押权、质权、留置权执行。

三、在房屋不能交付且无实际交付可能的情况下，商品房消费者主张价款返还请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。

解读：消费者请求返还已付购房款的权利与消费者购房优先权虽权利性质有所不同，但基于保护消费者生存利益的同样目的，在权利顺位上应当优先于建设工程价款优先权。但仍需注意，此处保护的消费者亦应限于购房是直接用于满足其生活居住需要，而非经营目的。

实际上，最高法院此前在针对山东省高级人民法院就处置济南彩石山庄房屋买卖合同纠纷案请示的答复中认为，明确规定房屋买受人的权利优先于建筑工程承包人的优先受偿权与抵押权人的抵押权，体现了优先保护处于相对弱势地位的房屋买受人的精神。而基于《优先受偿权批复》保护处于弱势地位的房屋买受人的精神，对其“承包人的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”的规定，应当理解为既不得对抗买受人在房屋建成情况下的房屋交付请求权，也不得对抗买受人在房屋未建成等情况下的购房款返还请求权。

我们认为，买受人在房屋未建成等情况下的购房款返还请求权，房屋不能交付且无实际交付可能的情况应属于这里的“房屋未建成等情况”的总括范围。因此，《批复》第3条之规定亦是对《优先受偿权批复》规定以及相应答复内容的进一步细化。

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