《八民会纪要》：房地产纠纷案件审理中的疑难问题（上）

随着我国经济发展进入新常态、产业结构优化升级以及国家房地产政策的调整，房地产纠纷案件中新情况、新问题不断涌现。笔者拟结合《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》（以下简称《八民会纪要（民事部分）》）的相关内容，对房地产纠纷案件审判中的几个疑难问题进行阐述，以抛砖引玉。

一、关于“一房数卖”的合同履行问题

出卖人就同一房屋订立两个以上买卖合同，形成两个以上具有重叠内容的债权债务关系，俗称“一房数卖”。在房地产价格快速上涨时期，出卖人受利益驱动，与数人签订房屋买卖合同，导致部分受让方无法取得房屋的情况，常有发生，此种情况下，起码有如下两个问题需要讨论：第一，几个买卖合同的效力是否受到影响；第二，数个买受人的利益如何保护。

对于第一个问题，通说认为，我国物权变动系采债权形式主义物权变动模式，即债权行为加交付或登记的事实行为发生物权变动。根据《物权法》第十五条确定的区分原则，当事人之间订立的房屋买卖合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记，不影响合同效力。因此，出卖人就同一房屋订立数个买卖合同的，在没有其他合同无效情形的情况下，数个买卖合同均应为有效合同。

对于第二个问题，首先，要明确的是，根据债权平等原则，在数个买卖合同均为有效合同的情况下，数个买受人作为债权人的合法利益均应受到法律保护，各受让方均可要求继续履行合同。但房屋只有一个，哪一份合同能够得到继续履行，尤其是在出卖人无能力承担损害赔偿责任的情况下，利益冲突尤甚。实际上，对于“一物数卖”问题，现有的国有土地使用权司法解释、农村土地承包纠纷司法解释以及买卖合同司法解释均有涉及。

国有土地使用权司法解释第十条规定，土地使用权人作为转让方就同一出让土地使用权订立数个转让合同，在转让合同有效的情况下，受让方均要求履行合同的，按照以下情形分别处理：（一）已经办理土地使用权变更登记手续的受让方，请求转让方履行交付土地等合同义务的，应予支持；（二）均未办理土地使用权变更登记手续，已先行合法占有投资开发土地的受让方请求转让方履行土地使用权变更登记等合同义务的，应予支持；（三）均未办理土地使用权变更登记手续，又未合法占有投资开发土地，先行支付土地转让款的受让方请求转让方履行交付土地和办理土地使用权变更登记等合同义务的，应予支持；（四）合同均未履行，依法成立在先的合同受让方请求履行合同的，应予支持。

农村土地承包纠纷司法解释第二十条规定，发包方就同一土地签订两个以上承包合同，承包方均主张取得土地承包经营权的，按照下列情形，分别处理：（一）已经依法登记的承包方，取得土地承包经营权；（二）均未依法登记的，生效在先合同的承包方取得土地承包经营权；（三）依前两项规定无法确定的，已经根据承包合同合法占有使用承包地的人取得土地承包经营权，但争议发生后一方强行先占承包地的行为和事实，不得作为确定土地承包经营权的依据。

买卖合同司法解释第九条规定，出卖人就同一普通动产订立多重买卖合同，在买卖合同有效的情况下，买受人均要求履行合同的，人民法院应当按照以下情形分别处理：（一）先行依法受领交付的买受人，请求确认所有权已经转移的，人民法院应予支持；（二）均未依法受领交付，先行支付价款的买受人请求出卖人履行交付标的物等合同义务的，人民法院应予支持；（三）均未依法受领交付，又未支付价款的，依法成立在先的合同买受人请求出卖人履行交付标的物等合同义务的，人民法院应予支持。第十条规定，出卖人就同一船舶、航空器、机动车等特殊动产订立多重买卖合同，在买卖合同均有效的情况下，买受人均要求实际履行合同的，应当按照以下情形分别处理：（一）先行受领交付的买受人请求出卖人履行办理所有权转移登记手续等合同义务的，人民法院应予支持；（二）均未受领交付，先行办理所有权转移登记手续的买受人请求出卖人履行交付标的物等合同义务的，人民法院应予支持；（三）均未受领交付，也未办理所有权转移登记手续，依法成立在先合同的买受人请求出卖人履行交付标的物和办理所有权转移登记手续等合同义务的，人民法院应予支持；（四）出卖人将标的物交付给买受人之一，又为其他买受人办理所有权转移登记，已受领交付的买受人请求将标的物所有权登记在自己名下的，人民法院应予支持。

从上述司法解释的规定可以看出，目前司法实践对“一物数卖”合同的履行问题，所持的观点是基本一致的，即着重考察各个合同的履行程度确定对不同当事人的保护顺序。这里，首先要强调的是，确定先后保护顺序并非是对债权优劣所作的判定，根据《合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。上述司法解释只是规定在各受让人均主张继续履行的违约责任形式时，对各买受人采取的先后保护顺序，这并不妨碍其他买受人要求出卖人承担赔偿损失的违约责任，也不妨碍其他买受人依法享有的合同解除权，因此，并未违反债权平等原则。而根据物权优先于债权的原则，对不动产来说如果已经办理了过户登记，则受让人已经成为物权人，其依法享有的物权应当优先受到法律保护，自属当然。对于买受人尚未取得物权的，虽然与其他买受人同处于债权人地位，但如果已经先行占有，则该占有的事实状态，也应受到法律保护。尤其是基于房屋买卖关系的转移占有行为，在当事人之间本身就包含了一种转移所有权的意思在内。因此，对于“一房数卖”的纠纷案件，如果数份合同均有效且买受人均要求履行合同的，一般应优先保护已经办理房屋所有权变更登记的买受人，因为此时该买受人已经成为合法的物权人；对于各买受人均没有办理登记的，应当优先保护已经合法占有房屋的买受人；如果各个买受人均未办理所有权变更登记，也未合法占有，则要进一步考察合同履行情况，比如购房款的缴纳情况、买卖合同的登记备案情况、办理贷款情况等，总体的原则应是公平原则和经济原则，避免因恢复原状或者重复履行造成社会经济和司法成本的巨大浪费。如果数个买卖合同均未履行的情况，可以参考买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。由于合同关系仅在当事人内部发生，如果各方对买卖合同的成立时间存在争议的，应综合主管机关备案时间、合同载明的签订时间以及其他证据等综合确定。当然，要注意防止当事人之间通过倒签合同或者篡改合同签订时间等方式获取不法利益。要特别说明的是，虽然根据物权优先于债权的基本原则，应当优先保护已经办理所有权登记的买受人利益，但如果根据已经查明的案件事实，在办理所有权转移登记之前，其他买受人已经合法占有该房屋的，办理登记的买受人不能做出合理说明，一般情况下出卖人与该买受人可能存在关联公司或者近亲属等密切关系的，要注意审查当事人之间是否存在恶意串通损害第三人利益的情形，如果存在，则相应的买卖合同应当认定为无效，该恶意办理登记的买受人，其权利不能优先于已经合法占有该房屋的买受人。

当然，上述只是对“一房多卖”情况下不同买受人保护顺序的原则规定，实践中的情况会复杂的多。比如，如果保护顺位在后的买受人与出卖人已经通过诉讼或仲裁的方式获得生效裁决确认，则保护顺位在先的买受人通过何种途径进行救济尤其需要考虑。实践中，一般只有出卖人明知存在“一房多卖”的情况，各个买受人之间很可能并不清楚其他买受人的存在，甚至在公司为出卖人的情况下，因为各个股东之间的矛盾纠纷，股东以公司名义出卖房屋的，作为出卖人的公司也可能不清楚是否还存在其他买受人，在某一个买受人起诉出卖人要求承担继续履行违约责任的诉讼中，如果出卖人未披露其他买受人的存在，法院很有可能依据现有的事实，作出支持买受人的判决。待到其他买受人知悉此情况时，该判决已经生效或已经进入执行程序，此时作为保护顺位在先的买受人可通过案外人申请再审或第三人执行异议之诉程序获得相应的救济。

注：本文已刊登在《民事审判指导与参考》总第68辑

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