不动产继承登记，有四个问题要厘清｜李炜｜实务视点｜来源：中国不动产微信公号

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2.李炜：不动产继承登记，有四个问题要厘清（来源：中国不动产微信公号）

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不动产继承登记，有四个问题要厘清

来源：

作者：李炜，福建省武夷山市房地产交易管理所所长，研究方向为不动产登记。

来源：中国不动产微信公号

本文系作者授权推送，如欲转推，请务必征得作者及本公号同意。原文链接：http://mp.weixin.qq.com/s?__biz=MzA5OTE0NjE4Mw==&mid=2649547141&idx=1&sn=9fb8755d15d1d218739db2cba38744f4&scene=1&srcid=0708PqaiNVTaXaZSp8NJxMY0&from=groupmessage&isappinstalled=0#wechat_redirect

2016年1月1日正式实施的《不动产登记暂行条例实施细则》（以下简称《细则》）第14条规定，因继承、受遗赠取得不动产，当事人申请登记的，应当提交死亡证明材料、遗嘱或者全部法定继承人关于不动产分配的协议以及与被继承人的亲属关系材料等，也可以提交经公证的材料或者生效的法律文书。这一规定摒弃了原来办理房屋继承登记时非公证继承即法院继承的二选一的要件模式，解决了公证难、收费高的问题，可以简化手续、便民利民。需要指出的是，新规落实到位并非一朝一夕能够达成，还需厘清并解决好以下四个问题。

问题一：死亡证明由谁出具

要办理继承登记，首先应该证明原产权人已经死亡。尽管《细则》对此并未明确，但国土资源部最新出台的《不动产登记操作规范（试行）》（以下简称《规范》）明确规定：“被继承人或遗赠人的死亡证明，包括医疗机构出具的死亡证明；公安机关出具的死亡证明或者注明了死亡日期的注销户口证明；人民法院宣告死亡的判决书；其他能够证明被继承人或受遗赠人死亡的材料等。”

一般来说，自然人的死亡分为正常死亡、非正常死亡、宣告死亡三种。2014年，国家卫计委、公安部、民政部联合发布《关于进一步规范人口死亡医学证明和信息登记管理工作的通知》，明确规定自2014年1月1日起，经救治死亡或者正常死亡的，由各地医疗卫生机构使用全国统一制定的新版《居民死亡医学证明（推断）书》，未经救治的非正常死亡的由公安部门按程序办理。至于宣告死亡，则由人民法院根据《民诉法》和《民法通则》之规定出具宣告死亡判决书。

综上，法律上规定有效的《死亡证明》应该分别为医疗卫生机构出具的证明书、公安部门出具的死亡证明或者人民法院出具的宣告死亡的判决书。除此之外的其他证明，均为缺乏法律依据的非合法《死亡证明》，登记时不应采用。

问题二：遗嘱可否作为继承登记要件

按照《细则》第14条的规定，遗嘱可以作为登记申请的要件。根据《继承法》，继承分为法定继承、遗嘱继承和遗嘱、遗赠抚养协议三大类，一般而言，遗赠抚养协议优先于遗嘱、遗赠，遗嘱、遗赠优先于法定继承。《继承法》第20条明确规定，遗嘱人可以撤销、变更自己的遗嘱，而且可以订立多个遗嘱，公证遗嘱也不例外。究其效力，又有公证遗嘱优于其他遗嘱、后遗嘱优于先遗嘱等适用规则。

此外，《继承法》还规定了几个特殊的规则来对遗产的分配进行调整，如第7条规定的继承权丧失规则，第19条规定的特留份规则，第21条规定的遗嘱无效规则，第28条规定的胎儿预留份规则等。

有鉴于继承的复杂性，中国公证协会2009年出台的《办理继承公证的指导意见》第3条、第5条、第14条明确规定了当事人申请继承权公证需提供的材料以及公证处应审查的内容，并在第15、第16条明确规定了不予办理法定继承和遗嘱继承公证的情形。

据此，如当事人仅提供遗嘱作为申请材料，即使其为公证遗嘱，也不宜直接作为继承权的依据，还应结合其他材料予以认定。

问题三：怎样认定全部法定继承人

根据《细则》第14条的要求，不管原产权人是否留有遗嘱，如没有提供继承权公证书或者人民法院生效法律文书来证明继承权归属的，均需要全部法定继承人来确认其效力，或者签署《关于不动产分配的协议》。因此，对于全体法定继承人的认定，就成为了办理继承不动产登记的重中之重。

《规范》第10条明确规定，所有继承人或受遗赠人与被继承人或遗赠人之间的亲属关系证明 ，包括户口簿、婚姻证明、收养证明、出生医学证明，公安机关以及村委会、居委会、被继承人或继承人单位出具的证明材料，其他能够证明相关亲属关系的材料等。

2015年8月，公安部微博公布的不出具的18种证明中明确，亲属关系证明不属于公安职权范围，应该属于公证职能，因为现实中存在大量家庭成员不在一个户籍中的情形。中国公证协会《办理继承公证的指导意见》第3条中明确说明，本条所述“亲属关系证明”，是指被继承人或者继承人档案所在单位的人事部门出具的证明继承人与被继承人之间具有亲属关系的证明；基层人民政府出具的证明继承人与被继承人之间具有亲属关系的证明；公安机关出具的证明继承人与被继承人之间具有亲属关系的证明；能够证明相关亲属关系的婚姻登记证明、收养登记证明、出生医学证明和公证书。

综上，申请人提供的亲属关系证明应为公证机关出具的《亲属关系证明公证书》。

问题四：登记错误责任如何承担

对于登记错误责任承担，学界主要有过错责任原则、无过错责任原则和过错推定原则等几种不同的观点。根据《房屋登记办法》第92条和《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》，登记机构的过错表现为两种形态：一为过失，即第12条规定“未尽合理审慎职责的”；二为故意，即第13条规定的“登记机构工作人员与第三人恶意串通违法登记的”。即如果登记机关能够证明自己的登记行为合法且没有过错，可以免除相应的责任，且房屋登记人员只有在“故意或者重大过失造成登记错误的”才承担赔偿责任。

《不动产登记暂行条例》第29条对赔偿责任的确定，规定为按《物权法》的规定承担赔偿责任，《细则》并未对此做出具体的规定。从《物权法》第21条规定的文义解释来看，登记机构是应该承担无过错责任，在此情况下，对具体登记工作人员的赔偿责任又没有明确规定为“故意或者重大过失”，更不要说明确“故意或者重大过失”的具体认定标准了。在此情况下，假定出现了登记错误，登记人员即有可能承担民事的赔偿责任，更有甚者会承担渎职的刑事责任。这也是实践中登记人员更有意于保守操作，登记机构愿意大量采用公证文书和法院生效法律文书的根本原因。

有鉴于继承不动产登记还有上述亟须解决的问题，立法部门在下一步的立法进程中应对相关具体操作予以明确，并加强与公安、民政、法院等部门的沟通和协调，建立数据大平台，方便登记机构核查相关信息。同时，建立不动产登记赔偿基金制度或者设立责任保险制度。只有这样，才能既解决老百姓的办证难问题，又解除登记人员的后顾之忧，真正达成“依法行政”“高效便民”的目标。

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