首发!九民纪要后,名下有两套居住房屋也可排除执行(附最高院详细裁判规则)|民商事裁判规则

作者：唐青林 李舒 赵跃文 (北京云亭律师事务所)

裁判要旨

购房消费者的名下在拟被执行房屋所在设区的市或者县级市范围内没有用于居住的房屋，或者虽有一套房屋但从购买房屋的面积上仍然体现用于改善生活状况的房屋，应当视为所购房屋用于居住且名下无房，且无须证明在其他地区或者其子女名下是否有其他住房的事实，进而可以排除强制执行。但所购房屋用于商业投资的情形除外。

案情简介

一、2015年7月5日，竺玢、赵后林与中潜公司签订《商品房买卖合同》，用途为住宅，面积84.44㎡，总金额291318元，且已支付175318元。

二、2017年3月21日，武汉中院应广发行武汉分行申请，裁定查封潜江市横堤路13号“中珠·家春秋”房地产在建工程项目。包括上述房屋。

三、2018年3月28日，湖北高院就广发行武汉分行案作出终审民事判决，龙起公司向广发行武汉分行支付借款本金、利息、罚息及复利1.8亿元。

四、2018年5月2日，武汉中院应广发行武汉分行申请，进行执行立案。后对诉前查封的在建工程项目进行评估、拍卖。在执行过程中，竺玢、赵后林提出执行异议，要求排除广发行武汉分行对涉案房屋的强制执行。

五、2019年12月2日，房管中心出具的《房屋登记记录》载明，竺玢、赵后林于2012年6月18日登记住房一套，面积43.6㎡。

六、武汉中院认为，案外人竺玢、赵后林系夫妻关系，竺玢名下虽有一套住房，但该住房面积仅有43.6㎡，其购买的案涉房屋面积为84.44㎡，仍属于满足基本生活之需要，符合九民纪要规定的精神，可以排除广发行武汉分行对案涉房屋的强制执行。

裁判要点

本案核心焦点是案外人竺玢、赵后林对案涉房屋享有的权利是否能够排除执行？武汉中院在执行裁定书中对上述问题予以说理：

1. 案外人是否属于购房消费者。根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（下称《优先权批复》）第一条和第二条以及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（下称《复议规定》）第二十七条规定及原则，本案中，案涉房屋用途为住宅，案外人竺玢、赵后林属于上述规定中的“消费者”，且已支付大部分款项，故其享有的权利可以对抗本案在建工程的抵押权人。

2. 案外人购买案涉房屋是否满足基本生活之用。根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》规定，商品房消费者名下虽有1套房屋，但购买的房屋在面积上仍然属于满足基本居住需要的，可以理解为“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”。本案案外人竺玢、赵后林系夫妻关系，竺玢名下虽已有一套住房，但该房屋面积仅有43.6平方米，其购买的案涉房屋面积为84.44平方米，仍属于满足基本生活之需要，可以认定其符合上述规定精神。

3. 案外人是否足额支付房款。经查，案外人在法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，并已支付房屋价款超过合同约定总价款的百分之五十。故，案外人对案涉房屋享有的权利能够排除执行。

实务经验总结

北京云亭律师事务所唐青林律师、李舒律师的专业律师团队办理和分析过大量本文涉及的法律问题，有丰富的实践经验。大量办案同时还总结办案经验出版了《云亭法律实务书系》，本文摘自该书系。该书系的作者全部是北京云亭律师事务所战斗在第一线的专业律师，具有深厚理论功底和丰富实践经验。该书系的选题和写作体例，均以实际发生的案例分析为主，力图从实践需要出发，为实践中经常遇到的疑难复杂法律问题，寻求最直接的解决方案。

结合办理大量执行案件的经验以及根据司法实践的真实案例，现将本案的实务经验总结如下：

1. 购房消费者属于特殊的群体，其所购房屋应当用于基本生活之需。根据《优先权批复》和《复议规定》所体现的司法精神，购房消费者所购房屋是否以基本生活之需的判断标准更保护真实商品房消费者的生存利益。实践中，以房投资的情况数见不鲜，裁判尺度不一。本期案例的裁判规则形成于九民纪要之后，所表达的中心在于购房消费者名下房屋的套数不是核心要点，而在于是否属于基本生活之需、是否属于用于改善日常生活等等。

2. 金融机构应当清晰银行的商业利益应当让位于生存权益。实际上，从商业利益的角度来看，这对广发行武汉分行是一笔不小的不良债权。因为购房消费者足以排除了金融债权人对抵押物的强制执行，这在某种程度上，给商业银行、典当行以及其他金融机构再次敲响了警钟，在购房消费者生存权与债权人的抵押权或者的优先权发生冲突时，在价值的顺位上，前者必然优于后者。

3. 房屋买受人应正当行使权利，避免滥用执行异议，刻意给执行程序造成障碍。司法实践中，存在大量房屋买受人以购房消费者自居，然后向执行法院提起执行异议或者执行异议之诉，以阻碍执行程序的正常推进，不免存在滥用执行异议权利的可能。虽然现行法律、司法解释规定购房消费者的权利优先于债权人的抵押权，但是买受人应当正当行使权利，以免因执行错误而给自己造成不必要的损失。

（我国并不是判例法国家，本文所引述分析的判例也不是指导性案例，对同类案件的审理和裁判中并无约束力。同时，尤其需要注意的是，司法实践中，每个案例的细节千差万别，切不可将本文裁判观点直接援引。我们对不同案件裁判文书的梳理和研究，旨在为更多读者提供不同的研究角度和观察的视角，并不意味着我们对本文案例裁判观点的认同和支持，也不意味着法院在处理类似案件时，对该等裁判规则必然应当援引或参照。）

相关法律法规

《中华人民共和国民法典》

第二编 合同

第八百零七条 发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除根据建设工程的性质不宜折价、拍卖外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以请求人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。

《中华人民共和国合同法》

第二百八十六条 发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（法释〔2015〕10号）

第二十七条 申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。

第二十八条 金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：

（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；

（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；

（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；

（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。

第二十九条 金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：

（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；

（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；

（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。

《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（法释〔2002〕16号）

一、人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。

二、消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。

《最高人民法院全国法院民商事审判工作会议纪要》（法〔2019〕254号）

125.【案外人系商品房消费者】实践中，商品房消费者向房地产开发企业购买商品房，往往没有及时办理房地产过户手续。房地产开发企业因欠债而被强制执行，人民法院在对尚登记在房地产开发企业名下但已出卖给消费者的商品房采取执行措施时，商品房消费者往往会提出执行异议，以排除强制执行。对此，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条规定，符合下列情形的，应当支持商品房消费者的诉讼请求：

一是在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；

二是所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；

三是已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。人民法院在审理执行异议之诉案件时，可参照适用此条款。

问题是，对于其中“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”如何理解，审判实践中掌握的标准不一。“买受人名下无其他用于居住的房屋”，可以理解为在案涉房屋同一设区的市或者县级市范围内商品房消费者名下没有用于居住的房屋。商品房消费者名下虽然已有1套房屋，但购买的房屋在面积上仍然属于满足基本居住需要的，可以理解为符合该规定的精神。

对于其中“已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”如何理解，审判实践中掌握的标准也不一致。如果商品房消费者支付的价款接近于百分之五十，且已按照合同约定将剩余价款支付给申请执行人或者按照人民法院的要求交付执行的，可以理解为符合该规定的精神。

127.【案外人系商品房消费者之外的一般买受人】金钱债权执行中，商品房消费者之外的一般买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，请求排除执行的，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定，符合下列情形的依法予以支持：

一是在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；

二是在人民法院查封之前已合法占有该不动产；

三是已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；

四是非因买受人自身原因未办理过户登记。人民法院在审理执行异议之诉案件时，可参照适用此条款。

实践中，对于该规定的前3个条件，理解并无分歧。对于其中的第4个条件，理解不一致。一般而言，买受人只要有向房屋登记机构递交过户登记材料，或向出卖人提出了办理过户登记的请求等积极行为的，可以认为符合该条件。买受人无上述积极行为，其未办理过户登记有合理的客观理由的，亦可认定符合该条件。

法院判决

武汉中院在本案执行裁定书的“本院认为”部分就该争议焦点进行如下论述：

本院认为，本案系案外人执行异议，案件审理或审查的核心问题在于提出执行异议的购房人对于案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。

首先，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》精神，消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，其对房屋享有的权利优于抵押权。本案中，案涉房屋用途为住宅，案外人属于上述规定中的“消费者”，且已支付大部分款项，故其享有的权利可以对抗本案在建工程的抵押权人。

其次，根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》规定，商品房消费者名下虽有1套房屋，但购买的房屋在面积上仍然属于满足基本居住需要的，可以理解为“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”。本案案外人竺玢、赵后林系夫妻关系，竺玢名下虽已有一套住房，但该房屋面积仅有43.6平方米，其购买的案涉房屋面积为84.44平方米，仍属于满足基本生活之需要，可以认定其符合上述规定精神。

再次，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，案外人在法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，并已支付房屋价款超过合同约定总价款的百分之五十。故，案外人对案涉房屋享有的权利能够排除执行。

最后，根据《中华人民共和国物权法》第一百四十七条“建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分”之规定，案外人基于案涉房屋享有的权利及于该房屋项下占用的土地使用权。故，案外人对案涉房屋项下占用的土地享有的权利能够排除执行。

案件来源

竺玢、赵后林与中国华融资产管理股份有限公司湖北省分公司、鄂州市龙起矿业有限责任公司、湖北中潜房地产开发有限公司、方亮、程丹丹、方威、武汉钢铁集团开圣科技有限责任公司、武汉力合力拓环保新材料有限公司案外人执行异议一案执行裁定书 [湖北省武汉市中级人民法院（2019）鄂01执异1118号]

延伸阅读

一、关于买受人名下无其他用于居住的房屋的适用不应机械限于对居住房屋的套数的理解，原有住房不能满足现有家庭成员的居住要求，再购买房屋是为了对居住环境进行必要的改善，其仍属于满足生存权的合理消费范畴。

案例一：最高人民法院在广西恒冠建设集团有限公司与王秋祥、北海尚源居房地产开发有限公司案外人执行异议之诉一案再审民事判决书[（2018）最高法民再447号]中认为，根据本案已查明的事实，王秋祥除购买的北海市尚源大厦2单元2501号、2503号、2504号、2505号的4套房屋外，其名下另有2套房屋，即位于北海市公园路39号京都花园4号楼B单元0801号和北海市湖海路56号银祥公寓4幢2单元702号的2套房屋。虽然对于《复议规定》第二十九条第二项规定中的“买受人名下无其他用于居住的房屋”，不应机械限于套数的理解。如原有住房不能满足现有家庭成员的居住要求，再购买房屋是为了对居住环境进行必要的改善，其仍属于满足生存权的合理消费范畴。但王秋祥名下已有多套房屋，且其在再审庭审中自述，其购买的尚源大厦4套房屋，2套用于居住，另外2套用于出租。故难以认定王秋祥购买本案2503号房屋及关联案件的房屋系基于对居住环境进行必要的改善，而是进行商业性投资。王秋祥在再审中还称其已将原登记在名下的2套房屋出售，即使该陈述属实，亦是二审判决作出之后新发生的事实，并不符合“买受人名下无其他用于居住的房屋”的情形。

二、购房者提供所在同一设区的市或者县级市范围内的商品房买卖合同、支付足额购房款以及提供入住证明、物业费、水电气费等材料就足以达到排除强制执行的证明标准，无须对在其他市区或者子女是否有住房的事实承担证明责任。

案例二：最高人民法院在徐瑞雪与中诚信托有限责任公司、重庆典雅房地产开发集团有限公司、张谊生、张鑫申请执行人执行异议之诉一案二审民事判决书[（2019）最高法民终157号]中认为，根据《最高人民法院关于人民法院执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，徐瑞雪与典雅地产公司于2014年9月5日签订了合法有效的《重庆市商品房买卖合同》，徐瑞雪作为购房者已经支付了案涉房屋的全部价款655219元。且徐瑞雪举示了重庆市不动产登记中心出具的《重庆市个人住房登记信息查询证明》，亦证明了自己名下除购买的用于居住的案涉商品房外无其他用于居住的房屋。因此，徐瑞雪对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。

中诚信托公司辩称徐瑞雪所举示的重庆市不动产登记中心出具的《重庆市个人住房登记信息查询证明》，不足以证明徐瑞雪名下无其他用于居住的房屋。本院认为，该证明虽为重庆市不动产登记中心出具，但内容显示查询的是重庆市不动产登记系统，对各区县均能登陆查询的同一系统却只能分别到不同区县查询，极大地增加了申请人的不便。考虑到重庆市有三十余个区县，如苛求徐瑞雪查询重庆全市的房屋信息，则有失公允。故在现有住房登记信息查询条件下，徐瑞雪提交了其户籍所在地巴南区的房屋登记信息，应视为其初步完成了举证责任，在没有相反证据推翻的情况下，可认定徐瑞雪名下无其他用于居住的房屋。

中诚信托公司还辩称徐瑞雪应举证证明其配偶、未成年子女名下无其他用于居住的房屋，徐瑞雪称其未婚无子女，而购房时徐瑞雪刚逾法定婚龄，且相关司法解释仅要求“买受人”名下无其他用于居住的房屋，并未要求买受人配偶及未成年子女名下无房，故本院对中诚信托公司此点主张亦不予支持。

三、购房消费者的判断应从严审查、严格把握，购房人虽然有多处用于居住的房屋，但后来又相继出售，或者一次性购买多套房屋的情形，均不属于满足基本生活之需的情形，不能据此排除对所购房屋的强制执行。

案例三：最高人民法院在郭勇与北京城乡建设集团有限责任公司、北京盛和发房地产开发有限公司案外人执行异议之诉再审民事裁定书[（2019）最高法民申113号]中认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”该条规定是为了保护消费者的生存权，突破了债权平等原则和合同相对性原则，亦应从严审查、严格把握。根据二审判决查明的事实，郭勇在购买案涉房屋之时、在房屋被查封之时，名下均有其他可用于居住的房屋，只是后来相继出售，不符合该条规定的第二个要件，故二审判决认定其不能根据该条规定排除对案涉房屋的强制执行并无不当。

案例四：最高人民法院在戴爱维与中诚信托有限责任公司、重庆典雅房地产开发集团有限公司、张谊生、张鑫申请执行人执行异议之诉一案二审民事判决书[（2019）最高法民终160号]认为，本案审查要点在于戴爱维是否对重庆市巴南区6栋1单元7-1号、6栋1单元7-2号、6栋3单元7-2号房屋享有足以排除强制执行的民事权益。本院认为，根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条、第二条，购房消费者可以排除执行，然而适用该批复的主体应是“消费者”，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》第二条规定，消费者应当是为生活消费需要购买、使用商品或接受服务的人，而本案中系以其他债权抵付购房款的方式一次性购买三套房屋，超出一般生活所需，而戴爱维未能进一步举证证明购买三套房屋确系生活需要，故戴爱维主张其系消费者的依据不足，对其相关上诉请求不予支持。