民法典来了｜申卫星：民法典居住权制度的解释与适用
来源：丹棱论坛
转自： 北京海淀法院
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如何理解居住权
一
居住权的入典之路
01
《物权法》制定过程中的居住权立法
居住权的起草立法动议由来已久。最早在《物权法》的起草中，最多的条款曾设立过12条，但最终在《物权法（草案）》中又被彻底删除，删除理由如下：
2006年8月22日《全国人大法律委员会关于<中华人民共和国物权法（草案）>修改情况的汇报》中记载，“草案四次审议稿第十五章对‘居住权’作了规定。对物权法要不要规定居住权，一直有争论。……法律委员会研究认为，居住权的适用面很窄，基于家庭关系的居住问题适用婚姻法有关抚养、赡养等规定，基于租赁关系的居住问题适用合同法等有关法律的规定，这些情形都不适用草案关于居住权的规定。而且，居住权大多发生在亲属朋友之间，一旦发生纠纷，可以通过现行有关法律规定的救济渠道加以解决。因此，法律委员会建议将这一章删去。”
02
《民法典》制定过程中的居住权立法
居住权的立法历程最早可追溯到罗马法，罗马法上作为人役权的居住权的立法目的是为了保护离婚妇女和保姆等特定人员或弱者。对此，不同学者提出了不同的看法，主要观点认为这一保护目的使得居住权适用面过窄，结合中国当时的实际情况，居住权立法的使用价值并不大。
居住权立法之必要性及具体设计源于社会的现实需求，相较以往的物权立法，《民法典》的居住权规定较少。全国人大常委会法制工作委员会主任沈春耀所作《关于<民法典各分编（草案）>的说明——2018年8月27日在第十三届全国人民代表大会常务委员会第五次会议上》中记载，“党的十九大报告提出，要加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。为落实党中央的要求，认可和保护民事主体对住房保障的灵活安排，满足特定人群的居住需求，草案在用益物权部分增加一章，专门规定居住权制度，……这一制度安排有助于为公租房和老年人以房养老提供法律保障。”这也是居住权制度最终被写入民法典的理由。增设居住权制度是民法典的一大亮点，其为老百姓利用财产提供了更多的法律依据。
那么，居住权的适用场景是否仅限于立法理由明确提及的“公租房”和“以房养老”？《民法典》中的居住权制度能否充分满足社会的现实需求？
从比较法角度来看，德国法中规定的居住权分为两种性质，一是传统的居住权，即保护弱者、特定对象的居住权；二是广义的居住权，即包括投资性居住权。我国《民法典》中规定的居住权不仅限于保护离婚妇女、保姆等弱者或特定人群，其在功能方面也有延展，即具备投资性功能。以老年人“以房养老”为例，老年人作为住宅所有权人在自己的住宅上设立以生存为限的居住权，后将房屋出售给他人把房屋提前变现用于日常养老花销，即通过保留居住权的房屋买卖实现了将死后的钱拿到生前来花的养老目的，既可以优化财产配置，又可以杜绝遗产纠纷，同时解决了老人的生存的需要，使得老年人老有所居。因此我们今天所讲的居住权入典，其范围和功能均已经不局限于罗马法中的人役权性质。
二
何为居住权
01
概念澄清：作为用益物权的居住权
作为用益物权的居住权，首先要澄清的概念系“居住权”不等于“有权居住”。民法典规定的居住权概念具备以下三个特点：其一，居住权为物权，不同于基于家庭关系等产生的居住他人住宅的权利；其二，居住权为他物权，而共有为自物权，共有人虽有权居住，但非居住权人；其三，居住权为用益物权，不同于租赁、借用等具有类似内容的合同债权。
居住权与租赁权的区别如下：
①权利性质：前者为用益物权；后者为基于合同的债权。
②存续期间：前者无期限限制，既可以是固定期间，也可以是权利人终身；后者受到二十年的最长期间限制，且实际的租赁期间远远短于二十年。
③对抗效力：前者作为物权当然可以对抗房屋的新所有权人；后者作为债权只能诉诸于“买卖不破租赁”规则，容易引发争议且不利于交易安全。
④保护方式：前者可以主张返还原物等物权请求权；后者只能诉诸于占有保护请求权，且该请求权受到一年的期限限制。
02
理论基础：权利分割思想
质的分割与量的分割（如共有）
完整所有权 = 用益物权（居住权） 附负担的所有权
民法典第336条规定了居住权概念：“居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。”
①规范原型：依合同设立居住权（依遗嘱设立居住权：第371条“参照适用”）
②权利主体：无限制，即“居住权人”
③权利客体：“他人的” “住宅”（而非“房屋”？）
④权利内容（权能）：占有、使用；那么，是否包括收益、处分？
⑤功能限定：“满足生活居住的需要”（是否过窄？）
03
现实场景：社会性与投资性居住权
现实生活中的居住权却非如此泾渭分明，而是呈现出流动过渡的样态。
①社会性居住权的运用场景
第一，家庭成员之间设立的社会性居住权。
【例一】“杨某与董某一、董某二物权确认纠纷案”中，杨某与董某签订《董雨林和杨某结婚协议》约定，“结婚后，雨林的房产除了其子董某一，女董某二继承外，杨某有权居住，直到终身，如婚姻关系中途破裂，杨某不享有居住权，董某的子女应视杨某为继母，不得随意驱赶”。
【例二】“周某一与周某二用益物权确认纠纷案”中，周某一与其子女周某三、周某四、周某二、周某五签订《父亲周某一住房居住权保证协议》约定，“不论北京市昌平区XX小区XX号楼XX门XX号的房屋产权在兄弟姐妹谁的名下，在父亲周某一有生之年都享有该房屋的永久居住权”，“不经父亲同意不得再出售”。
【评论】这两起案件中的“居住权”均无偿设立，具有扶助、赡养、关怀的性质，属于典型的社会性居住权。
第二，社会性居住权与国家住房保障制度。
除了“公租房”以外，“共有产权房”等保障性住房也应当转向居住权制度，如此便可以由国家享有房屋的所有权，购房者仅以较低的价格取得房屋的居住权，更加符合住房保障制度“住有所居”的初衷。
但必须注意，国家住房保障属于给付行政的范畴，因此具有浓厚的公法因素，民法典中的居住权制度仅为此提供私权基础，更为具体的规则应交由专门的法律、行政法规处理。
②投资性居住权的运用场景
第一，兼具社会性的投资性居住权。
【例三】“边某一与边某二、时某确认合同无效纠纷案”中，边某二与其大哥边某三达成协议，约定由边某三出资在边某二的宅基地上建房，房屋建成后由其父母及边某三居住，“父母和边某三只要一人在世，边某二就不要此地，但是住完后所有一切归边某二所有”。正如一审判决所言，该协议“应当理解为合作建房协议，原告边某二以自己的宅基地为出资形式，作为合作建房的条件，约定房屋建好后由其父母及边某三居住，应理解为边某三在生前享有居住权”。
【评论】本案为家庭成员之间的合作建房。这种一方出地另一方出资的建房协议属于有偿合同，就此而言，边国义的居住权属于投资性居住权。但由于该居住权系以权利人终身为限，既不便转让也不能继承，所以又偏向了社会性居住权。
【例四】“刘某一诉刘某、周某共有房屋分割案”中，被告刘某、周某系夫妻，原告刘某一是两被告的独生女，三人共同购买重庆市万盛经开区子如路X号X号楼X号房屋，其中大部分购房款由两被告支付。由于当时并无居住权制度，为了确保两被告在所涉房屋的稳定居住，购房合同约定该房屋由三人按份共有，刘柯妤占90%，刘某、周某各占5%。此后，原告刘某一因故请求分割共有房屋，造成了裁判上的难题。
【评论】最符合当事人意愿的制度是居住权，能从根本上消除两被告因共有物分割而丧失居住权益的风险。假如购房合同的约定是，两被告享有该房屋的居住权直至终老，而所有权则全部归原告所有，那么，该居住权既不便转让也不能继承，具有社会性居住权的典型特征。但是，两被告支付大部分购房款后仅取得居住权，而所有权却由原告享有，因此该居住权不只是有偿设立还包含两被告向原告赠与的因素，又属于投资性居住权。
【例五】老年人以房养老:“把死后的钱拿到生前花”
（1）交易结构：保留居住权的住宅所有权买卖（或者其他混合合同）
（2）交易相对人：具有家庭等亲密关系的人，其地位优于遗赠抚养协议中的抚养人；农村养老腾宅
（4）行业支持：由于老年人的寿命具有不确定性，需要保险公司、养老机构等具有专门业务能力和风险承担和分散机制的市场主体介入
（4）性质分析：居住权系有偿设立，但似乎不便转让、继承
第二，投资性居住权的典型样态，走向统一的居住权市场。
（1）居住权制度的独特优势：将完整的所有权分割为附负担所有权和居住权，二者若能分别在市场上独立流转，便能够对投资和居住两种不同的需求进行有效分流，从而至少部分地抑制房价的过度上涨。
（2）购买居住权的可能情形：其一，无购房资格者；其二，中低收入群体；其三，房改房、公房等历史遗留问题；其四，农村房屋对外流转；其五，解决“小产权房”问题；等等。
第三，商业领域的投资性居住权。
（1）时间分配式共有，如分时度假酒店等。
（2）民宿等新兴行业
文化和旅游部于2019年7月3日最新发布并实施的《旅游民宿基本要求与评价》（中华人民共和国旅游行业标准 LB/T 065-2019）：“旅游民宿”是指“利用当地民居等相关闲置资源，经营客房不超过四层、建筑面积不超过800m2，主人参与接待，为游客提供体验当地自然、文化与生产生活方式的小型住宿设施”，“包括但不限于客栈、庄园、宅院、驿站、山庄等”。其中“民宿主人”既可以是“民宿业主”，又可以是“经营管理者”。
04
性质反思：居住权的人役权属性批判
①传统立场：居住权遵循不可移转原则，即居住权属于人役权，是为特定人的利益而设，因此具有人身专属性，不得转让、继承。
②方法批判：从人役权的概念出发，推导出居住权的不可移转性，犯下了概念法学式“颠倒方法”的错误。是社会的现实需求决定了法制度的“本质”，决定了规范的应有属性，而不是所谓的“本质”反过来预设了整个法制度和具体规范。
③现实需求：投资性居住权的大量需求决定了，立法者应当在原则上允许居住权的转让与继承；否则，居住权便难以成为名副其实的财产权，有偿购买居住权的积极性将显著减少，居住权制度的现实意义也将因此而大打折扣。
三
居住权的内容构成
第三百六十六条
居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。
01
居住权的主体
居住权的权利主体包括自然人，是否包括法人和其他组织需要解释。第一，法条文义并不排除法人和其他组织，如：第366条「居住权人有权……」，第367条第2款：「居住权合同一般包括下列条款：（一）当事人的姓名或者名称和住所；……」第二，民事主体的权利能力一律平等，除非提出充分的理由，否则不能否认法人和其他组织成为居住权人；第三，法人和其他组织取得居住权后，还是由其指定的自然人实际行使。如果坚持认为居住权的性质是人役权，法人则不能成为主体；但在当下法人应当被认可为是主体，否则无法满足社会需要的变化；关键还是能否突破居住权的不可转让性要求。
在理解居住权主体时，应注意居住权的效力扩张。谁可以主张居住权？居住权人（或者实际行使者）的家属、服务人员、护理人员等同住人员虽不是居住权人，但其依然有权居住住宅；但居住权的存续以权利人为准，权利人去世后，同住人员就不再享有居住权利。
02
居住权的客体
依据《民法典》第366条规定，居住权的客体为“他人的住宅”：第一，“住宅”而非“房屋”，因此排除了商铺等经营性用房；第二，不仅包括整套“住宅”，也可以是“住宅”的一部分，比如其中的一个或者数个房间，此时，住宅的公共部分由居住权人和他人共同使用。第三，“他人的”符合居住权的他物权属性，但必须面对“所有权人居住权”的例外情形。
03
居住权的权能
首先，依据第366条规定，居住权的权能包括“占有、使用”；其次，居住权人有权出租房屋，因此还包括“收益”权能；《民法典》第369条第2句规定：“设立居住权的住宅不得出租，但是当事人另有约定的除外。”最后，居住权是否具有处分权能？即居住权是否具有可移转性？对于有投资性质的居住权，例如企业投资盖房后，约定企业取得房屋若干年居住权，所有权归当地政府，那么这样的居住权应当允许转让。目前，《民法典》第369条第1句规定：“居住权不得转让、继承。”
04
居住权人与所有权人的关系
居住权存续期间必然涉及房屋的利用、日常维护、改良修缮等诸多事宜，由此还可能产生一系列费用，均需在所有权人和居住权人间合理分配。以往的物权立法曾对此类问题作有规定，但此次《民法典》起草过程中立法者却始终沉默不语，有意留下了“开放式法律漏洞”，需要在法律适用中进行规则补充。居住权尽管不同于租赁合同，但就此问题而言，二者之间具有较大的类似性，可以参照租赁合同的有关规定，并予以适当变通。《民法典》第712条：“出租人应当履行租赁物的维修义务，但是当事人另有约定的除外。”第715条规定：“承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物”，否则“出租人可以请求承租人恢复原状或者赔偿损失”。
相较于租赁合同而言，居住权具有更高的独立性和稳定性，所以应区分“一般维修”和“重大维修”，前者服务于居住权人的利益，后者服务于所有人的利益。第一条补充规则是：居住权人有权按照合同约定，合理利用房屋及其附属设施，并进行必要的改良和修缮。房屋及其附属设施的一般维修所产生的费用由居住权人承担，但是当事人另有约定的除外；如果房屋出现严重毁损需进行重大维修，应当由所有权人进行修缮并承担相关费用。如果房屋倒塌，且对倒塌的房屋有补偿，居住权人也应当享有“物上代位权”，获得相应的补偿。
居住权制度的适用与难点
四
居住权的设立规则
01
居住权的设立方式
居住权设立方式有两类：一是意定居住权，基于合同设立或基于遗嘱设立；二是裁判居住权，包括作为离婚时的“适当帮助”、法定继承的遗产分割方式以及强制执行的变通途径等。对于裁判设立的居住权，依据《民法典》第229条，自法律文书生效时发生效力。
02
裁判居住权
设立居住权分割法定继承的遗产具有实践意义，避免各方争夺产权造成的裁判难题。例如，甲死亡后留有住宅一套，由其配偶乙与子女丙共同继承。假如乙丙双方对遗产分割产生争议，并因此起诉至法院。该案中，配偶、子女对房子的需求不同，配偶希望老有所居，子女希望拥有产权。法院可以依据其需求对当事人进行引导，判决将房屋完整所有权分配给子女丙，同时将房屋的居住权分配给配偶乙。
居住权作为强制执行的变通途径，在被执行人仅有一套个人居住房产时，可最大化实现申请执行人权益，可继续拍卖该住宅，并在住宅上为被执行人设定居住权，被执行人可在房屋继续居住直至死亡时止，并不收取租金。
03
意定居住权
意定居住权的设立遵循公示要件主义，通过法律行为即书面合同加上登记和对价来设立。居住权合同是要式合同，应采用书面形式订立，属于典型合同，但居住权合同依据不同情形，还可能归入其他典型合同，并因此补充适用相应的规定。居住权合同的主要条款，在《民法典》第367条进行了规定，但不是完全列举，例如关于居住权设立有偿与否、所涉住宅能否出租、住宅的改良和修缮、物业费用的缴纳等问题，也应该属于居住权合同的常见内容，也需要参照其他合同的规定。
第三百六十七条
设立居住权，当事人应当采用书面形式订立居住权合同。
居住权合同一般包括下列条款：（一）当事人的姓名或者名称和住所；（二）住宅的位置；（三）居住的条件和要求；（四）居住权期限；（五）解决争议的方法。
居住权自登记时设立。第一，居住权设立的时点：（完成）登记时。第二，居住权登记的效力：从无到有地创设居住权的效力，因此属于设权登记。第三，关于登记的具体程序，《不动产登记暂行条例》尚无规定，还需在将来制定《不动产登记法》时补充配套制度；尤应注意，除了居住权本身外，还应当对当事人约定的伴随债之关系予以登记，即当事人关于房屋的利用、日常维护、改良修缮等诸多事宜以及由此产生的费用的专门安排，以维护交易安全。另需注意，未经登记并非“不得对抗第三人”，而是根本未设立居住权。尽管如此，“居住权人”依然可依居住权合同行使相应的权利，如请求所有权人或者其继受人交付住宅并办理登记，在合同期限内继续保有住宅，受侵害时主张占有保护等。
关于对价要求，社会性的居住权不需要对价，但是之前提到的老年人减价出卖设有居住权的住宅这个例子，说明居住权是可以有对价的。《民法典》将“二审稿”的强制性规范改为任意性规范，由此放弃了“二审稿”只允许“无偿设立”居住权的立场，转而将有偿与否的问题首先交由双方当事人约定，只有在未作约定的情形，才补充适用第368条第1句的任意规范。如此便在社会性居住权以外，给投资性居住权留下了必要的空间。
五
居住权的可移转性
居住权转让是否可能以及如何实现？
居住权可转移性的立法变化如下：
第三百六十九条
居住权不得转让、继承。设立居住权的住宅不得出租，但是当事人另有约定的除外。
居住权源于罗马法，罗马法将其定义为人役权，具有很强的人身属性，因此我们在设立居住权时也作了相应考量。根据民法典第369条规定，“居住权不得转让、继承”，该句性质有二：
第一，该句为强制性规范。立法过程中对该条反复修改，尤其是将中间的逗号改为句号，从而将第1句与末尾“当事人另有约定的除外”之但书相区隔，表明了立法者有意否认该条的任意性，旨在将其塑造为强制性规范。换言之，该句不因当事人的相反约定（如在居住权合同或者补充协议中约定“居住权可以转让”）而被排除适用。
第二，该句为不完全规范（法条）。尽管出于其强制性规范的属性，该句应当被无条件地适用，但是，从规范结构的角度看，该句规定仅包含行为模式——“居住权不得转让、继承”，却不包含违反行为模式的法效果，即“居住权转让、继承的法效果如何？”因此，该句属于缺少法效果的不完全规范（法条），存在法律漏洞，应予以填补。
六
居住权的消灭事由
第三百六十九条
居住权不得转让、继承。设立居住权的住宅不得出租，但是当事人另有约定的除外。
2018年的征求意见稿对居住权的消灭事由作了但书规定，据此能够得出居住权可以继承的结论，但该但书条款在民法典中被删除了。因此，基于立法史，对于当事人未约定居住权存续期间的，居住权自权利人死亡时消灭，即居住权以当事人的生存为限。对于约定了存续期间的，期间届满后居住权当然消灭。但问题在于，如果权利人在期限存续期间内死亡，居住权是否当然消灭？我认为不一定，在有对价获取的情形下，居住权并不当然消灭，剩余的期限可以继承。
七
总结与展望
居住权入典具有重要意义，但民法典中的居住权制度趋于保守，在居住权的客体（“住宅”）、功能（“生活居住”）与可转让性（“不得转让、继承”）等方面设有限制，其实际效果和将来走向有待进一步观察。
要让纸面上的居住权制度成为现实中的“活法”，还需交易实践的持续发展和司法裁判的不断完善。以上限制终将何去何从？是否承认居住权的可转让性？如何充分挖掘居住权的潜在价值？这些问题均仰赖学术界和实务部门将来共同研究和探索。
提问环节
法官提问：民法典第369条规定居住权不得转让、继承，若所有权人与居住权人签订居住权合同约定居住权可以转让、继承的，该合同效力如何？
解答：我认为，目前从该强制性规范来看是不允许居住权转移的，但因该不完全规范缺少法效果规定，因此可能的法效果选择有二：一是无效，二是效力待定。
以当事人约定居住权可以转让为例，我们对居住权转让的利益格局进行分析：
首先，从居住权转让的个体利益角度考量，居住权转让共涉及所有权人、居住权人（出让人）与受让人三方当事人。第一，作为居住权转让合同的当事人，居住权人（出让人）与受让人的利益应交由其各自判断，既然自愿达成居住权转让合同，法律原则上并无理由干涉；第二，作为居住权转让合同的第三人，所有权人的利益在于，其应当有权决定居住权法律关系的相对人，以防住宅落入其不愿托付的人之手。综上，从个体利益看，所有权人、居住权人、受让人三方中，受影响最大是所有权人，因此居住权转让的效力应当取决于所有权人，而非国家。
其次，从居住权转让的公共利益角度考量，居住权转让可能涉及“小产权房”问题，但以防止“小产权房”合法化为由否定居住权的可转让性并无道理，理由如下：第一，“小产权房”问题涉及国家的不动产开发和交易秩序，当然涉及公共利益。但这一问题只是局部性问题，即便确有必要也不应当在民法典层面否定居住权的可转让性。第二，居住权的转让与“小产权房”的合法化并无必然联系。假如承认“小产权房”不得上市交易，那么其上自然也不得设立居住权，所以完全不必担心由于居住权的转让而扰乱国家的不动产开发和交易秩序。第三，居住权不失为解决“小产权房”问题的有效途径。不妨在补缴税费等一系列前提下，承认小产权房的居住者享有居住权，同时合理确定居住权的存续期间。待期间届满后，“小产权房”问题便不复存在。
如前所述，居住权的可转让性是投资性居住权的重要特征，允许居住权转让的意义有二：一是让居住权成为真正的财产，鼓励购买居住权的积极性，解决房价过度上涨、国家住房保障力有不怠等社会问题；二是实现房屋的多样化利用，提高房屋的利用效率，以实现物尽其用的效果，增进社会的整体福祉。由此，居住权转让实则对国家公共利益没有影响。
在上述利益格局分析的基础上，采“无效说”并不符合各方利益。其一，“无效说”损害了居住权人（转让人）和受让人的自我决定；其二，对保护所有权人选择相对人的权利而言，也明显“用力过猛”；其三，无端取消了居住权可以作为财产转让的积极社会效果。此外，“无效说”也有违民法典总则编“违法无效”的一般规定。民法典第153条第1款规定，“违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。”从前述利益格局分析来看，民法典第369条第1句应属上述条款的但书范畴。
由此，“效力待定说”的法效果则更为合适。首先，“效力待定说”符合各方利益：其一，维护了居住权人（转让人）和受让人的自我决定；其二，对保护所有权人选择相对人的权利而言，也是恰到好处；其三，有利于发挥居住权转让的积极社会效果。同时，“效力待定说”也符合“处分权受限”的一般原理。民法典第369条第1句的核心在于对居住权之处分权能的限制；根据民法的普遍原理，处分权受限并不导致法律行为绝对无效，而是可以在处分权障碍事由消除后有效，即法律行为效力待定。
“效力待定说”的解释论构成如下：第一， 从认识上严格区分“抽象（事前）的概括授权”和“具体（事中、事后）的个别同意/追认”。第二，出于对立法变迁的尊重，坚持不得在居住权合同或者补充协议中作“事先的概括授权”，此时尚不能确定居住权的受让人，无法确保所有权人对相对人的决定权，因此认为此类约定绝对无效，不无道理。第三，就具体的居住权转让合同而言，只有经过住宅所有权人的同意或者追认才能有效，如此便可以实现所有权人对居住权人的决定权。
综上所述，我认为，假如承认上述“效力待定说”这一解释论方案，便给设立投资性居住权留下了广阔的空间，从而让居住权制度发挥更大的作用。
法官提问：除民法典列举的两个消灭事由之外，是否还有其他居住权消灭事由？
解答：除了期间届满和居住权人死亡以外，居住权还可能因其他事由而消灭。例如，混同（但应排除所有权人居住权的情形，如以房养老的情形）；居住权人抛弃权利；住宅被征收；住宅灭失等。
法官提问：若在居住权人生存期间，住宅被征收或拆迁的，居住权人对征收补偿或拆迁安置房是否享有相应权益？
解答：我认为住宅灭失不必然导致居住权消灭。对于住宅被拆迁的情形，居住权人对重建房屋、安置补偿房屋等有权恢复设立居住权。对于住宅被征收的情形，居住权人可以依据其居住权，对征收补偿款项主张权利，即该补偿款应当在所有权人和居住权人之间进行分割，从而确保居住权人不应住宅被征收导致居住权受到损失。
法官提问：居住权合同作为有名合同，可否适用合同编相关规定进行填补？
解答：可以。针对居住权合同的内容，可以参照适用租赁合同、赠与合同、买卖合同等相关规则。
法官提问：居住权的客体是否须以可进行不动产登记为必要条件？
解答：根据《民法典》的规定，居住权的设立采登记生效主义，不登记则无法设立居住权。但也有一些情况值得考虑，例如在熟人社会，宅基地及宅基地上的住宅很可能并未办理登记，但依然认可其所有权；同理，也应当认可所设立的居住权。
法官提问：住宅发生所有权变动的，是否影响居住权人行权？
解答：不影响居住权人行权。
法官提问：无偿设立的居住权，所有权人是否可以随时取消？
解答：经过登记了的居住权不能随意取消。居住权对于所有权人是一个负担，这个负担需要所有权人进行考量，一旦设立了居住权，就不能随意取消。
