99个案例精解建设用地使用权纠纷裁判规则（61
阅读提示：整理案例久了，越发觉得裁判规则的重要，但更觉中国离实行判例制度还须走很长的路，还有太多基础性工作要做，首要的不是技术而是观念。常有读友留言，称案例太老，是不是还能适用于当下。这就是观念问题。如果是普通非法律人，问问倒不厚非，权当走过路过；但若是法律人，得罪了——建议先去看10本以上英美法系论著。不懂“鸟语”，没问题，看何帆的译著，也足。
作者：徐忠兴〔微信：xzx_lawyers〕
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61.当事人双方约定建设项目转让的，除有特殊约定外，土地使用权及房产出让手续的办理及土地出让金的缴纳的义务，均应由划拨土地原使用者承担。
当事人双方约定建设项目转让的，除有特殊约定外，其协议转让标的物为该建设项目整体及其权益，其中所涉房产、土地使用权等均为建设项目整体转让内容不可分割的部分，应由受让人一并享有。根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十五条第一款第（四）项的规定，土地使用权及房产出让手续的办理及土地出让金的缴纳的义务，均应由划拨土地原使用者承担。
案例索引：最高人民法院〔2012〕民二终字第26号“中国医科大学与鞍山胜宝投资股份有限公司、中国医科大学科技开发公司及辽宁纳可佳生物制药有限公司项目转让合同纠纷案”，见《项目转让合同中拆迁补偿权益的享有及审批过户手续责任的承担——中国医科大学与鞍山胜宝投资股份有限公司、中国医科大学科技开发公司及辽宁纳可佳生物制药有限公司项目转让合同纠纷案》，载最高人民法院民事审判第二庭编：《最高人民法院商事审判指导案例（2012）·合同与借贷担保》，中国民主法制出版社2013年版，第41—55页。
62.当事人签订房地产合作开发合同时存在无房地产开发资质、未办理土地使用权出让手续等缺陷，但事后对上述缺陷予以弥补的，所签房地产合作开发合同应为有效。
当事人签订房地产合作开发合同时，虽然双方均无房地产开发资质，且合作开发地为国有划拨土地，但双方与具有房地产开发资质的第三方签订三方合作开发合同，缴纳土地出让金改变用地性质，并取得政府相关部门审批颁发的《建设工程规划许可证》、《房地产预售许可证》等行政批文，使得双方在合作开发房地产方面先期存在的资质缺陷等问题得以弥补，则双方之间签订的合作投资开发房地产合同为有效合同，对当事人具有约束力。
案例索引：最高人民法院〔2010〕民一终字第45号“深圳富山宝实业有限公司与深圳市福星股份合作公司、深圳市宝安区福永物业发展总公司、深圳市金安城投资发展有限公司等合作开发房地产合同纠纷案”，载《最高人民法院公报》2011年第5期（总第175期）。
63.以划拨土地使用权出资的联合开发房地产协议，尚未办理土地使用权出让手续及土地使用权变更登记手续的，应认定无效；对此，提供土地一方应承担主要过错责任。
涉及土地使用权的联合开发房地产协议是土地使用权有偿转让的一种特殊形式。根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条、第四十五条的规定，划拨土地使用权，除法定情形经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准外，不得转让、出租、抵押。提供土地一方与出资一方签订的联合开发房地产协议约定使用的土地使用权系以划拨方式取得，尚未办理土地使用权出让手续及土地使用权变更登记手续，违反了上述法律规定，该协议应认定无效。提供土地一方对此负有主要过错责任。协议无效后，提供土地一方应返还出资一方的投资及利息。
案例索引：最高人民法院〔1996〕民终字第93号“辽宁盛大房地产开发公司与辽宁省交通房地产开发公司联合开发合同纠纷上诉案”，见孙延平：《辽宁盛大房地产开发公司与辽宁省交通房地产开发公司联合开发合同纠纷上诉案——以划拨土地使用权参与联建的合同效力认定与处理》，载最高人民法院民事审判庭编：《民事审判指导与参考》2000年第1卷（总第1卷），法律出版社2000年版，第211—215页。
64.国家政策的变化可能导致有关国有土地使用权出让合同的变更或者解除，虽然能够影响合同能否实际履行及是否解除，但不影晌和限制合同的效力。
根据《民法通则》第六条的规定，民事主体从事民事活动，除必须遵守法律外，在法律没有规定的情况下还应当遵守国家政策。国务院下发的有关规范整顿土地出让市场秩序的通知以及国务院有关部委颁发的贯彻配套规定等规范性文件，属于国家政策。按照国家有关政策规定，在2002年7月1日前未经市、县政府前置审批或者签订书面项目开发协议而在此后协议出让经营性用地的，应当按照有关规定改为以招标拍卖挂牌方式出让。完善招标拍卖挂牌手续的，属于对有关国有土地使用权出让合同的变更或者解除，影响到相关合同能否实际履行以及是否解除问题，但不影响和限制合同的效力。
案例索引：最高人民法院〔2004〕民一终字第106号“青岛市崂山区国土资源局与青岛南太置业有限公司国有土地使用权出让合同纠纷案”，载《最高人民法院公报》2007年第3期（总第125期）。
65.转让方在与受让方订立土地使用权转让合同时，虽未取得出让土地使用权证书，但在其与主管人民政府签订的合同中明确约定了其可以依法转让该土地的，应认定转让合同有效。
土地使用权转让合同纠纷案件中，土地使用权转让合同的转让方未取得出让土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权，若主管人民政府在与转让方签订的合同中明确约定了转让方可以依法转让该土地的，根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条的规定，当事人转让该土地使用权的合同应为有效合同，其合法权益应受法律保护。
案例索引：最高人民法院〔2009〕民再字第4号“湖南省湘林置业有限公司与湖南省成功开发投资有限公司土地使用权转让合同纠纷案”，载最高人民法院审判监督庭编：《审判监督指导》2009年第4辑（总第30辑），人民法院出版社2010年版，第75—82页。
66.当事人仅以行政机关注销国有土地使用证为由主张解除国有土地使用权转让合同的，不应支持。
根据《中华人民共和国物权法》的规定，不动产物权应当依不动产登记簿的内容确定，不动产权属证书只是权利人享有该不动产物权的证明。行政机关注销国有土地使用权证但并未注销土地登记的，国有土地的使用权人仍然是土地登记档案中记载的权利人。国有土地使用权转让法律关系中的转让人以国有土地使用证被注销、其不再享有土地使用权为由主张解除合同的，人民法院不应支持。
案例索引：最高人民法院〔2013〕民一终字第18号“四川省聚丰房地产开发有限责任公司与达州广播电视大学合资、合作开发房地产合同纠纷案”，载《最高人民法院公报》2014年第10期（总第216期）。
67.建设用地使用权转让方在收取受让方部分土地使用权转让费后，反以自己未缴纳土地出让金等违约事实为据主张转让合同无效的，不应支持。
依据建设用地使用权转让合同的约定，转让方负有交纳土地出让金、解除土地抵押的义务。依据诚实信用原则，转让方应按照合同约定的时间，职极履行上述义务，向政府交纳土地出让金，在抵押登记机关解除抵押登记。如果转让方按约履行了交纳土地出让金和解除抵押的义务，涉案建设用地使用权过户则不应存在法律上的障碍，即不会出现不符合《城市房地产管理法》相关规定条件的情况。如果转让方在收取受让方部分土地使用权转让费后，反以自己未缴纳土地出让金、未解除抵押权等违约事实为据主张转让合同无效，不仅违背了诚实信用原则，也违背了市场经济条件下交易主体应遵循和认同的交易规则，属于恶意抗辩，不应予以支持。
案例索引：最高人民法院〔2006〕民一终字第26号“河南花园置业有限公司与河南鑫苑置业有限公司土地使用权转让合同纠纷上诉案”，见杨永清：《诚实信用原则在民事审判实践中的具体运用——河南花园置业有限公司与河南鑫苑置业有限公司土地使用权转让合同纠纷上诉案》，载最高人民法院民事审判第一庭编：《民事审判指导与参考》2006年第4辑（总第28辑），法律出版社2007年版，第155—169页。
68.建设用地使用权人虽将同一宗土地分别转让两个独立的法人单位，但其目的只是向其中一个受让人交付土地使用权，并非是为了获取双重利益，且两个受让人对此均明知的，不属于“一地二卖”。
建设用地使用权人与受让人签订土地使用权转让合同后，受让人为将土地使用权直接过户至另一人名下，授意建设用地使用权人与另一人另行签订土地使用权转让合同。虽然从形式上看建设用地使用权人确实将同一宗土地分别与两个独立的法人单位签订了转让合同，但是所签订两份合同的目的不是由建设用地使用权人分别向两个受让人交付土地使用权，而是向其中一个受让人交付土地使用权，建设用地使用权人亦未通过签订两份合同收取两笔土地转让费用，且两个受让人均明知建设用地使用权人转让土地使用权的实际受让人的，不应认定为一块土地进行了两次转让，不属于“一地二卖”。
案例索引：最高人民法院〔2006〕民一终字第6号“长春长信国际房地产开发有限公司与吉林省建筑设计院有限责任公司土地使用权转让合同纠纷上诉案”，见孙延平：《对土地使用权实际受让人及土地使用权的转让是否为“一物二卖”的认定——长春长信国际房地产开发有限公司与吉林省建筑设计院有限责任公司土地使用权转让合同纠纷上诉案》，载最高人民法院民事审判第一庭编：《民事审判指导与参考》2006年第4集（总第28集），法律出版社2007年版，第170—182页。
69.建设用地使用权的转让方已为受让方办理了房地产证，且房地产证已被用于银行抵押贷款，当事人已履行合同主要义务的，转让合同不应解除。
当事人双方进行土地使用权转让，转让方已为受让方办理了房地产证，该宗土地使用权已经转移至受让方名下，且已将该房地产证用于银行抵押贷款，故受让方以转让未依约拆除违章建筑、交付土地违反合同约定为由，请求解除转让行为，缺乏法律依据。转让方作为转让地块拆迁义务人，应当预见履行拆迁义务的风险，其以政府对违章建筑拆迁不力，属于不可抗力，不应当承担违约责任的理由不足，不应采信。
案例索引：最高人民法院〔1998〕民终字第181号“中国宝安集团股份有限公司与深圳盐田港集团有限公司土地转让合同解除纠纷上诉案”，载最高人民法院办公厅编：《最高人民法院公布裁判文书（2000年）》，人民法院出版社2001年版，第285—296页。
70.土地使用权转让合同约定的履行期限已过，人民法院可依当事人的请求在判决主文中确定新的履行期限。
土地使用权转让合同约定的履行期限已过，双方当事人已不可能按照原来约定的履行期限完成各自的义务。为此，一方当事人请求判令对方在判决生效后一定期限内履行合同，而对方表示赞同的，人民法院可以从有利于切实解决双方之间的纷争角度，在判决双方当事人继续履行合同的同时，在判决主文中确定合理的继续履行合同的期限。
案例索引：最高人民法院〔2001〕民一终字第17号“深圳华宝（上海）房地产开发公司与上海北桥房地产（集团）公司土地使用权纠纷上诉案”，见吴晓芳：《深圳华宝（上海）房地产开发公司与上海北桥房地产（集团）公司土地使用权纠纷上诉案——关于按土地面积支付土地转让补偿费用的问题》，载最高人民法院民事审判第一庭编：《民事审判指导与参考》2001年第3卷（总第7卷），法律出版社2001年版，第225—231页。
71.因情势变更导致土地实际转让面积与合同约定不符的，土地转让补偿费的承担应以土地使用权证记载的实测面积为准。
根据法律有关不动产风险转移的原则及双方当事人的约定，土地使用权转让合同的风险责任承担应从取得土地使用权时起转移，而取得土地使用权的标志是依法办理土地使用权变更登记手续，取得土地使用权证。因此，在土地使用权转让合同履行中，因情势变更而致使土地实际转让面积与合同约定不符的，土地转让补偿费的承担应以土地使用权证记载的实测面积为准。
案例索引：最高人民法院〔2001〕民一终字第17号“深圳华宝（上海）房地产开发公司与上海北桥房地产（集团）公司土地使用权纠纷上诉案”，见吴晓芳：《深圳华宝（上海）房地产开发公司与上海北桥房地产（集团）公司土地使用权纠纷上诉案——关于按土地面积支付土地转让补偿费用的问题》，载最高人民法院民事审判第一庭编：《民事审判指导与参考》2001年第3卷（总第7卷），法律出版社2001年版，第225—231页。
72.土地使用权转让合同的转让方因与第三人的纠纷导致土地被法院查封，受让方有权中止支付相应的土地转让款。
依照《中华人民共和国合同法》第一百五十条的规定：“出卖人就支付的标的物，负有保证第三人不得向买受人主张任何权利的义务，但法律另有规定的除外。”在履行土地使用权转让合同时，作为土地使用权转让合同的转让方，应承担法定的瑕疵担保责任。如果因转让方与第三人的纠纷，导致涉案土地被法院查封，受让方在涉案土地被法院解除查封之前，有权中止支付相应的土地转让款。
案例索引：最高人民法院〔2008〕民一终字第53号“广州市金盛房地产开发有限公司与广州侨实房地产开发有限公司土地使用权转让合同纠纷上诉案”，见吴晓芳：《土地使用权转让合同的转让方因与第三人的纠纷导致土地被法院查封，受让方有权中止支付相应的土地转让款——广州市金盛房地产开发有限公司与广州侨实房地产开发有限公司土地使用权转让合同纠纷上诉案》，载最高人民法院民事审判第一庭编：《民事审判指导与参考》2008年第4集（总第36集），法律出版社2009年版，第189—205页。
73.第三人提起撤销土地使用权转让合同之诉，转让方未到庭应诉，受让人同意向第三人支付补偿款以换取其不再行使撤销权的行为，具有合理性，转让方应分担该补偿款。
在土地使用权转让合同履行过程中，第三人以土地使用权转让方逃废债务与受让人签订土地使用权转让合同为由，提起撤销土地使用权转让合同之诉。虽然土地使用权转让合同中有对于缔约前转让方与他人之间存在的债权债务关系，由转让方负责处理的约定，但转让方并未妥善处理，在第三人提起诉讼就转让给受让人的土地使用权主张权利时，转让方经受诉法院依法传唤仍未到庭应诉，受让人为避免发生法院缺席判决撤销土地使用权转让合同导致其损失扩大的后果，与第三人达成和解协议，向第三人支付补偿款，以换取其不再对土地使用权转让合同行使撤销权或其他权利的承诺，受让人的这一行为具有合理性，受让人请求转让方分担上述补偿款的，应予支持。
案例索引：最高人民法院〔2008〕民一终字第53号“广州市金盛房地产开发有限公司与广州侨实房地产开发有限公司土地使用权转让合同纠纷上诉案”，见吴晓芳：《土地使用权转让合同的转让方因与第三人的纠纷导致土地被法院查封，受让方有权中止支付相应的土地转让款——广州市金盛房地产开发有限公司与广州侨实房地产开发有限公司土地使用权转让合同纠纷上诉案》，载最高人民法院民事审判第一庭编：《民事审判指导与参考》2008年第4集（总第36集），法律出版社2009年版，第189—205页。
74.当事人以同一标的先后与他人签订的两个合同，依法符合合同生效条件的，均应认定为有效合同。
当事人以同一标的先后与他人签订两个合同，两个合同的内容均不违反法律、行政法规的强制性规定，依法符合合同生效条件的，不能因前一合同有效而认定后一合同无效，或认定前、后合同存在效力上的差异。当事人因履行其中一个合同而对另一个合同中的对方当事人构成违约的，应承担违约责任。
案例索引：最高人民法院〔2001〕民二终字第197号“浙江金华市自来水公司诉江西三清山管委会联营建设索道纠纷案”，载《最高人民法院公报》2005年第4期（总第102期）。
75.用于真实交易的合同与备案合同内容不一致，但当事人双方已按真实交易的合同履行的，真实交易的合同有效。
国有土地使用权转让中双方当事人签订两份内容不一致的合同，一份用于真实交易，一份用于政府土地管理部门备案。双方当事人已按照用于真实交易的合同约定履行合同义务的，代表双方真实交易意图的合同有效。
案例索引：最高人民法院〔2007〕民一终字第62号“山西嘉和泰房地产开发有限公司与太原重型机械（集团）有限公司土地使用权转让合同纠纷案”，载《最高人民法院公报》2008年第3期（总第137期）。
76.转让方在合同约定的办理土地使用权转让手续之前，将土地上的抵押权登记注销的，受让方不得以土地已抵押为由要求认定土地使用权转让合同无效。
土地使用权转让合同签订前，转让方虽对转让土地中的部分土地设定了抵押权，但在合同约定的办理土地使用权转让手续之前，已将设定的抵押权登记注销，并告知受让方，消除了继续履行合同的法律障碍。因此，受让方主张转让方转让土地使用权隐瞒土地已抵押的事实，不符合有关规定，应认定无效，不应支持。
案例索引：最高人民法院〔2001〕民一终字第18号“武汉美洲房地产开发有限公司诉武汉宝安房地产开发有限公司土地使用权转让合同纠纷案”，载最高人民法院民事审判第一庭编：《中华人民共和国最高人民法院判案大系》（民事卷——2001年卷），人民法院出版社2003年版，第64—66页。
77.当事人只取得土地开发许可权证而未取得国有土地使用权证的，不得转让该土地。
国有荒地经过土地规划开发后具备了耕种条件，土地开发许可权可以进行国有土地使用权的初始登记，但不能直接变更登记到第三人名下。因为土地开发许可权证不具有土地使用权证相同的效力，国有土地使用权转让的前提要件是国有土地使用权证，否则程序不合法。
案例索引：新疆维吾尔自治区高级人民法院〔2010〕新行终字第1号“王家达诉库尔勒市人民政府请求撤销变更登记具体行政行为案”，见刘琼、再努热：《不能直接依据土地开发许可权证办理土地使用权变更登记》，载最高人民法院《人民司法·案例》2012年第24期。
78.在《城市房地产管理法》施行前，国有土地使用权转让方虽未取得国有土地使用权证， 但取得土地代用证的，不影响国有土地使用权转让合同的效力。
在《城市房地产管理法》施行前，土地出让的程序不完备，土地管理部门在土地出让合同签订后报有权批准机关审批过程中，为受让方发放土地使用权代用证，属于特定历史时期的产物。土地使用权代用证虽不是正式的土地使用权证，在程序上不规范，但能够反映出受让方受让土地的行为已经得到土地管理部门的同意，在有批准权的机构批准后即能够取得国有土地使用权证的事实。该代用证和土地使用权出让合同足以证明受让方是通过出让的方式，有偿取得土地使用权的事实。因此，当事人在取得土地使用权代用证后转让土地使用权的，转让合同的受让方不得在合同已经履行完毕后，以转让方未取得土地使用权证为由，主张转让合同无效。
案例索引：最高人民法院民事判决“京津发展实业股份有限公司与廊坊国际房地产开发有限公司土地使用权转让合同纠纷上诉案”，见宋春雨：《未取得国有土地使用权证但取得土地代用证后转让土地使用权不影响转让合同的效力一一京津发展实业股份有限公司与廊坊国际房地产开发有限公司土地使用权转让合同纠纷上诉案》，载最高人民法院民事审判第一庭编：《民事审判指导与参考》2010年第2集（总第42集），法律出版社2010年版，第231—241页。
79.转让方在未取得土地使用权的情况下，未经批准与受让方签订土地使用权转让合同，事后亦未补办土地出让手续的，转让合同无效，对此转让方应承担主要责任，受让方也应承担一定责任。
当事人签订土地使用权转让合同时，转让方既未与政府签订土地使用权出让合同、交纳土地出让金而实际取得地块的土地使用权，也没有得到土地管理部门的批准，就向对方转让土地使用权，违反了《城镇国有土地使用权出让转让条例》第四条的规定，而且在起诉前也没有补办土地出让手续，故应认定该转让合同无效。转让方将自己没有取得使用权的国有土地有偿转让给受让方，是导致转让合同无效的主要原因，对此应负主要责任。受让方明知转让方尚未取得士地使用权仍与其签订转让合同，对合同无效也应承担一定责任。
案例索引：最高人民法院〔1998〕民终字第177号“海南省三亚市亚龙工贸（集团）公司与海南省辽经贸易实业有限公司土地使用权转让纠纷上诉案”，见韩玫：《海南省三亚市亚龙工贸（集团）公司与海南省辽经贸易实业有限公司土地使用权转让纠纷上诉案——是联合开发还是土地使用权转让》，载最高人民法院民事审判第一庭编：《民事审判指导与参考》2001年第2卷（总第6卷），法律出版社2001年版，第171—178页。
80.转让土地使用权虽未缴纳土地使用权出让金、取得土地使用权证及办理土地出让登记等手续，但转让合同系由政府协调签订且已实际履行，土地管理部门亦责令补办相关手续的，可不作无效合同处理。
当事人双方签订土地使用权转让合同时，转让方虽然没有依照《城市房地产管理法》的规定签订土地使用权出让合同、交纳土地使用权出让金、取得土地使用权证及办理土地出让登记等手续，但如果土地使用权转让合同是在政府参与协调下签订的，已经实际履行，认定无效后返还财产已无可能，且政府土地管理部门亦以非法转让土地使用权为由作出了处罚决定，并责令转让方补交罚款后，依法办理审批手续，此时办理土地使用权出让手续不存在法律上的障碍，故对土地使用权转让合同可不作无效处理，双方当事人应依该合同的约定享受权利承担义务。
案例索引：最高人民法院〔1999〕经终字第255号“吉林省长春中振发展有限公司与长春电影制片厂房地产开发公司土地使用权转让协议纠纷上诉案”，见沙玲：《对国有土地使用权转让协议效力的认定及处理一一长春中振发展有限公司与长春电影制片厂房地产开发公司土地使用权转让协议纠纷上诉案》，载最高人民法院经济审判庭编：《经济审判指导与参考》第4卷，法律出版社2001年版，第226—231页。
