买卖合同中约定解除权的限制(九民纪要观点 案例 实务建议)

▌问题背景

实务中在很多买卖合同中，交易双方都会设置约定解除条款，如机器设备买卖合同中，注明：若发现机器设备参数有与约定不一致之处，买方即可单方解除买卖合同。又如厂房买卖合同中，约定若房屋交付后，一定期限内出卖人未涤除房屋抵押，买方有权单方解除买卖合同。

那么是否在上述约定解除条件达成后，守约方通知对方合同解除即可产生解除效力呢？在所有条款均未违反法律之禁止性规定时，面对过于苛刻的约定解除，是否还应严格遵循交易过程中的意思自治原则？

▌案例支持

基本事实：2014年9月3日，原告A公司作为卖出方、甲方，被告B公司作为买入方、乙方，案外人C（以下简称“C公司”）作为担保方、丙方，被告应本杰、芮小兔作为担保方、丁方签订《房地产买卖合同书》，约定原告A公司将松江区小昆山镇光华路XXX、XXX号11幢、19幢的房屋产权和现有装潢、附属设施包括500KVA电力设施（房地产权证证号松字XXXXXXXXXX，以下简称上述房地产）、该房产内现有全部生产设备（具体详见清单，以下简称上述机器设备）按现状一并转让给被告B公司

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合同约定，如因原告A公司不能及时办理解除原有贷款抵押登记手续或者解除抵押登记手续后不能积极办理申请产权过户手续的，逾期满60天则视为原告A公司根本违约，被告B公司有权单方解除本合同，对此，原告A公司应当退还已收取的资金（其中200万元定金适用定金罚则，即双倍返还），同时按日万分之三承担违约金（自被告B公司资金给付之日至全部资金退还完毕之日计算）以及另行支付50万元惩罚性违约金；

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2014年12月30日，原告A公司向被告B公司送达关于房屋过户所需的资料。

2014年12月31日，被告B公司向原告A公司发出《告知函》，认为原告A公司未严格履行合同义务，已经构成了根本违约，通知解除合同。原告A公司于2015年1月1日签收了该《告知函》。

2015年1月5日，C公司向其贷款账户内归还了本金及利息合计13，026，250元。

2015年1月12日，系争房屋上抵押登记被注销。

另查明：原告A公司已经于2014年8月1日将松江区小昆山镇光华路XXX、XXX号11幢交付了被告B公司。

被告B公司对系争房屋进行了一定的装饰装修。

原告A公司已经于2014年8月1日将相关机器设备交付了被告B公司。

以上事实，由房产买卖意向协议书、房地产买卖合同书、付款通知、收据、上海市房地产登记簿、客户回单、签收表、告知函以及当事人陈述等证据证实，本院予以确认。

约定解除条件达成点：A公司未及时清偿抵押贷款，并注销对系争厂房设定的抵押，后B公司通知对方合同解除。

争议焦点：该份买卖合同在约定解除条件已经达成且完成了解除通知时，是否认定合同已经解除？

▌一审法院裁判要旨：

合同解除，是指在合同有效成立后，因一方或双方当事人的意思表示使合同关系终了，未履行的部分不必继续履行，已履行的部分依具体情形进行清算的制度。依解除权发生根据的差异，相应地可分为约定解除、法定解除及合意解除。合同有效成立后，有时会因主观或客观情况的变化，而使合同履行成为不必要或者不可能，使当事人一方或双方的合同目的无法实现，如仍固守合同拘束力，不但于一方或双方当事人没有好处，于社会整体利益也没有任何增益。因而，通过法律手段让合同提前终了，并处理善后事宜。合同解除仅在特别的情形下始予适用，因而，应有一定的要件作限定，以免滥施合同解除而影响社会经济流转秩序。特别是在合同履行殆尽的情况下，守约方再依约解除合同，不仅会使合同目的无法实现，有的甚至会损害第三人利益，不符合当事人缔约时的初衷。故对守约方滥用合同解除权的行为，法院应当加以限制，以平衡双方当事人的利益。如果在合同履行殆尽的情况下任意解除合同，将会增加交易成本，扩大合同风险，既有损当事人合法权益，也有违立法目的。

本案中，A公司未及时清偿抵押贷款，并注销对系争厂房设定的抵押，B公司据此通知A公司解除合同的主张，是符合了合同的约定和合同法的规定。但是，B公司按照约定提出的有关解除合同的主张，能否必然得到支持，还要视本案案件具体情况而定。赋予守约方合同解除权，是对守约方的一种保护措施，但不得滥用。否则，在合同目的基本实现的情况下解除合同，将会使合同关系出现颠覆性的变化，这与当事人订立合同的初衷和合同法关于合同尽量使合同有效的立法目的相背离，客观上会导致当事人利益的严重失衡。鉴此，一审法院对B公司、应本杰、芮小兔关于合同已解除的抗辩意见，不予采纳，其具体理由如下：

第一，一方面，A公司作为出让方已将除QS证书之外的系争厂房、机器设备、客户资料等均交付B公司，B公司亦实际占有使用上述标的物。因此，可以说A公司的合同目的已基本实现。另一方面，A公司于2014年9月26日提出了提前还贷申请，经银行审批同意后，又于2015年1月5日归还本金及利息，并于2015年1月12日（一审法院另案受理B公司要求解除合同之诉的日期为2015年1月13日）实际注销系争房屋上的抵押登记。而且，结合交易中心对一审法院回复内容，继续履行合同亦即将系争厂房登记权利人转移登记至B公司名下不存在法律上或事实上的履行障碍。

第二，如果解除合同，客观上会导致利益严重失衡。如，合同约定的3,000万元中的400万元属机器设备的转让款，300万元属对A公司停止生产、腾退厂房等一次性经营性损失补偿。现上述机器设备已交付B公司，按B公司于庭审中的陈述，上述机器设备长期未使用，则返还后的机器设备是否与原状相符，能否继续使用不无疑问。而且，合同中虽载明已于2014年8月1日完成机器设备的交接手续，并且载明详见清单等，但根据查明的事实，当时当事人实际并未签署移交机器设备的清单。若按A公司提供清单认定其当时移交的机器设备，则因B公司原因损坏或缺失的机器设备价值几何，又有待委托第三方评估，徒增诉讼成本。此为其一。其二，为了履行合同，A公司辞退了公司全部员工，如果解除合同，则上述停产等损失将由A公司自负，损失较大。其三，A公司按照合同约定将客户资料交付B公司。这些客户资料一旦B公司得知，具有不可逆性，无法以返还方式恢复至原来状态。那么，引申出来的问题是要不要折价，以及若需折价，则如何折价问题。其四，系争厂房至今仍由B公司占有使用。涉案合同属于一时性合同，其解除具有溯及力，直接后果不论违约责任如何界定，均会因标的物之使用而产生给付受领人的不当得利返还问题。但是，若认定因A公司逾期注销系争厂房抵押登记的违约行为，导致涉案合同的解除，则B公司应当承担的支付占有使用费的责任，根据合同法违约责任制度中的“损益相抵”原则，又可与可得利益损失赔偿请求权相抵销。也就是B公司可以不支付任何对价使用5,896.76平方米的系争厂房，而且目前使用时间至少已长达两年多，将导致利益严重失衡。

▌二审法院裁判要旨：

本院认为，A公司本案中的违约行为，尚不足以导致双方的合同目的无法实现。同时，本院也注意到，在合同约定的宽限期内，A公司向B公司送达了房屋过户所需的部分资料，而B公司并未提供证据证明其履行了办理抵押贷款审批手续的合同义务，在履行买卖合同过程中，B公司同样存在违约行为。鉴于上述认定，并结合一审法院关于合同应继续履行的五点理由，本院认为，在履行房地产买卖合同书的过程中，B公司与A公司均存在违约行为，

判决结果：

B公司无权以其诉称的理由解除合同，双方应继续履行房地产买卖合同书。

▌法律法规

《九民记要》中关于合同纠纷审理中，对于合同的约定解除权观点如下：

【约定解除条件】守约方请求解除合同的，法院应当审查违约方的违约程度是否显著轻微，是否影响守约方合同目的实现，根据诚实信用原则，确定合同应否解除。违约方的违约程度显著轻微，不影响守约方合同目的实现，守约方请求解除合同的，不予支持；反之，则依法予以支持。

上海市高级人民法院关于印发《上海法院民事办案要件指南》的通知中，关于合同约定解除的观点如下：

第四十四条：一方当事人依《合同法》第九十三条第二款的规定主张解除合同的，须举证证明合同约定的肯定解除条件已经成就的要件事实。

《合同法》第九十三条第二款指的是附肯定的解除条件，即当约定的条件成就时合同一方即有权解除合同的情况。依照本条规定主张合同解除权，必须证明双方对该肯定条件有约定，该约定可以体现在原合同的条款之中，也可以是另行订立的条款。但该约定的内容必须是明确的，否则应视为没有约定。在此发生的纠纷一般有两类：一是对条件是否已成就的事实存在争议；二是对合同约定的条件理解上存在争议。

就前者而言，主张条件成就的当事人须证明合同约定的解除条件已成就，以此说明其合同解除权已产生，否认条件成就的当事人则无须对此举证。法官可以据此明确各方的举证责任。就后者看，解除权所附的解除条件必须符合以下特点：首先，该条件是否成就是不确定的。如果将一定会发生的事件作为合同解除的条件，则该合同实质上为附解除期限的合同，当期限届满时合同自然终止，不涉及到行使合同解除权的问题。其次，该条件的约定应当合乎法律规定，不得有违反法律、行政法规禁止性规定的内容出现。如果当事人对约定的条件本身产生争议，则属于如何解释合同的问题，法官须运用合同解释的有关原则，探究合同当事人订立合同的目的，探究各方当事人的真实意思表示，对合同约定的内容作出确认和说明。

《中华人民共和国合同法》中关于合同约定解除权的规定如下：

第九十三条【合同约定解除】当事人协商一致，可以解除合同。

当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。

第九十五条【解除权消灭】法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。

法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。

第九十六条【解除权的行使】当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。

法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。

第九十七条 【解除的效力】合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。

▌律师建议

在实务中，当买卖合同中约定解除条件达成时，对于判断约定解除权能否实现时，不应只考虑该条款是否违反禁止性规定，也应从以下各个方面予以考虑：

一、在合同解除请求中，守约方是否存在违背诚实守信原则的行为？

当事人订立合同的初衷应为尽量使得合同全面履行，合同法的立法目的也是为此。倘若当事人违背诚信原则，就会出现守约方滥用解除合同的权利现象，与合同订立初衷及立法本意背道而驰。

《合同法》第六条：“当事人行使权利，履行义务应遵循诚信原则。”

《合同法》第四十五条 ：“当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。

当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就。”

《民法典草案》（暂未施行）第五百零九条：“当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助和保密等义务。”

在守约方行使约定解除权时，若约定解除的条件达成系守约方恶意促成，或是以不正当方式促成时，则应当认定其违背了诚信原则，那么该约定解除的条件将视为不成就。

二、违约方的违约行为处于何种程度？

在买卖合同履行中，通常容易出现两种违约行为，一种是部分或全部义务的迟延履行，一种是交付标的的质量瑕疵。

在发现上述违约行为时，若其违约行为程度十分轻微，如迟延履行时间极短，或标的的质量瑕疵十分微小，且上述行为并不会影响到合同主要目的的实现，即使合同对于上述行为已经进行了解除约定，也应当采用其他方式救济，如及时修复、适当赔偿等方式，不能仅依靠合同约定解除的条款，即认定为守约方具有合同解除权，否则会导致守约方滥用合同解除权从而导致经济流转秩序的破坏。

三、若判令合同解除，客观上是否会导致双方利益出现严重失衡？

在买卖合同纠纷实务中，买受人主张约定解除权的案例居多，那么若判令合同解除，双方利益失衡的情况主要发生于以下两点，首先是双方在合同缔约过程以及合同履行中投入的成本；其次是若买卖合同的标的物判令返还，标的物的折价损失或买受人的使用费是否应当计算，又如何计算？

在上述两种情况中，法院均会凭此考虑判决结果是否会导致双方利益失衡，从而判断守约方的约定解除权能否得到行使。

四、若判令合同继续履行，能否实现合同目的，是否能使双方订立合同的本意实现？

在综合考虑上述三点因素以后，决定合同是否继续履行，最重要的还是合同根本目的是否已经得以实现或是能够得以实现。如上述案例中，在判令继续履行的情况下，如合同主要目的已经得以实现，违约方的行为只是属于履行中的瑕疵，或是违约方愿意继续促成合同目的的实现，且客观上不存在阻碍合同目的实现的根本性因素。此时法院则会考虑限制守约方实现其约定解除权。

综上，不管是草拟或审查买卖合同，还是在合同出现实际的解除纠纷中，我们都应当考虑到，并非所有设置的约定解除条款，只要不违反禁止性规定，在约定条件达成时，守约方均有权利通知对方解除合同，还应当从诚信原则、违约程度、利益平衡、合同目的实现等方面综合考虑后得以判断。