集体资产未经评估 买卖合同是否有效

集体资产未经评估 买卖合同是否有效

作者： 张明芳

发布时间： 2002-11-05 13:48:38

某镇政府为了盘活资产，在未对资产进行评估的情况下，决定将其所有的两座茶果场厂房进行出售。在征求茶果厂承租人某铸钢厂是否购买的意见后，与某果竹研究所签订了1份《房屋转让协议》，将两座厂房以人民币20000元的价格转让给某果竹研究所，但未办理房屋产权过户手续。嗣后，某果竹研究所强行占用了某铸钢厂承租的厂房部分房间，为此，双方发生纠纷。某果竹研究所向某镇政府提出要终止《房屋转让协议》，但未达成一致意见。某镇政府在未与果竹研究所签订终止协议的情况下，又以人民币23000元的价格征求某铸钢厂是否购买。某铸钢厂表示同意购买，并向某镇政府交纳购房款人民币23000元，但也未办理房屋产权过户手续。因此，造成“一物二卖”，发生纠纷。原告某铸钢厂诉诸法院，要求确认房屋买卖口头合同有效，判令被告某镇政府办理房屋产权过户手续。在诉讼中，某果竹研究所认为原、被告讼争房屋为其所有，向法院提出申请，作为第三人参加诉讼，要求确认《房屋转让协议》有效；确认该房屋产权归其所有。

在审理过程中，对原、被告之间房屋买卖口头合同和第三人与被告签订的《房屋转让协议》的效力问题形成两种不同的意见：第一种意见认为，原、被告之间房屋买卖口头合同和第三人与被告签订的《房屋转让协议》均成立，但因未办理房屋产权过户手续，该合同均未生效。理由有：1、《房屋转让协议》是第三人与被告双方在充分协商的基础上，达成一致意见，且经双方签字的协议，该协议是双方当事人真实意思表示，协议成立。被告征求原告房屋价格人民币23000元是否购买，是其发出要约的行为。原告向被告交纳房屋转让款人民币23000元，是对被告的要约承诺的行为，且该承诺已生效。我国《合同法》第二十五条规定：承诺生效合同成立。原、被告之间的房屋买卖口头合同成立。2、房屋买卖口头合同与《房屋转让协议》成立后，均未办理房屋产权过户手续，故均未生效。因此，在处理时，对被告将同一标的物出卖给两人的“一物二卖”的行为，可先由被告选择向谁出售，然后按《最高人民法院（关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见）》第56条的规定：“买卖双方自愿，并立有契、买方已交付了房款，并实际使用和管理了房屋又没有其他违法行为，只是买卖手续不完善的应认为买卖关系有效，但应着其补办房屋买卖手续。”责令其补办房屋买卖手续。对另一买受人，因被告不能向其交付标的物，故应承担缔约过失责任。但在同等条件下，原告享有优先购买权。

另一种意见认为，原告与被告的房屋买卖口头合同和第三人与被告签订的《房屋转让协议》，系双方当事人真实意思表示，合同均成立。但由于被告未对该房屋进行评估，违反《国务院关于加强农村集体资产管理工作的通知》的有关规定，该两合同均无效。对两合同无效，被告应负全部责任。被告应返还原告、第三人各自交纳的购房款，并赔偿原告、第三人因此而造成的损失。

笔者同意第二种意见，该房屋口头买卖合同和《房屋转让协议》均无效。理由有：1、农村集体资产是指归乡、村集体经济组织全体成员集体所有的资产。集体资产包括：集体所有的各种流动资产、长期投资、固定资产、无形资产和其他资产；以及属于集体所有的土地、森林、草原、荒地、滩涂、水面等自然资源。该案当事人讼争房屋其产权归被告所有，系属乡镇集体资产。

2、被告虽享有对集体资产行使占有、使用、收益、处分的权利，但被告行使这项权利必须依法进行，否则，其处分行为无效。

3、国务院为加强对集体资产的管理，防止集体资产流失，于1995年12月31日发出《国务院关于加强农村集体资产管理工作的通知》，该知第（十）条规定，“集体资产通过拍卖、转让或由于实行租赁经营、股份经营、联营及中外合资经营、中外合作经营等方式而发生所有权或经营权转移时，必须进行资产评估，并以评估的价值作为转让所有权或使用权的依据。已经发生所有权或使用权转移的，可仍按原签订的协议执行。”国务院是国家最高行政机关，它发布的通知、决定、命令，地方各级人民政府必须遵照执行。所以，被告在转让其所有的茶果厂厂房时，也应按此规定先对厂房进行资产评估。

4、《国务院关于加强农村集体资产管理工作的通知》是国务院发出的，它不仅对全国地方各级人民政府具有约束力，而且对其他有关部门、单位、个人同样也具有普遍约束力，其效力与行政法规相当，故其形式上为规范性文件，但实质上属于行政法规的范畴。该通知第（十）条规定为强制性规定。

5、最高人民法院（关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见）》第56条的规定，并没有排除集体资产转让不要进行评估的规定，其本意应理解为评估后发生的行为。

6、我国《合同法》第五十二条第（五）项规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。因此被告在转让两座茶果厂所有权时，未先对资产进行评估，违反了《国务院关于加强农村集体资产管理工作的通知》的规定，就是违反行政法规的强制规定。而违反行政法规的强制性规定的合同是无效合同。故该房屋买卖口头合同和《房屋转让协议》均为无效合同。