王利明教授逐条解析《物权法司法解释（一）》上中下篇 | 讲坛
非常欢迎大家，感谢大家参加今天的关于《物权法司法解释（一）》的论坛。最近刚刚颁布的司法解释。我个人认为，它有以下几个特点：
首先，该司法解释准确地把握了立法者的立法精神、立法目的和意旨。通过明确有关的规则，进一步贯彻、落实了《物权法》。比如，该司法解释第2条规定不动产登记簿的效力，其仅具有权利正确性推定的效力。如果当事人有证据证明真实的权利状况和不动产登记簿不一致，则可以推翻这个推定，这和《物权法》精神应该说是完全吻合的。
第二，应该说它填补了《物权法》的一些漏洞。比如，善意取得制度中相对人善意的判断标准等。其实《物权法》制定中围绕这些问题曾经有过讨论，但是考虑到这些问题已经很详细了，而且当时案例不是太多。所以《物权法》就把这些问题回避了，没有做非常具体的规定。实际上也是为了留待以后由司法解释作进一步的解释，这次司法解释也确实填补了部分空白。
第三，它进一步完善了相关的制度。比如说关于优先购买权的行使问题。这个问题在学理上一直有争议。比如说什么是同等条件，它的适用范围等，其究竟是不是仅适用于有偿交易，这些问题，《物权法》规定得还是很不完善，这次解释把它做了一个比较好的完善。我个人认为，这个解释总体应该说还是很成功的。但是当然也有一些小的瑕疵。这在我下面的讲座过程中会提出来。
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物权归属的确认之诉
（第1条） 因不动产物权的归属，以及作为不动产物权登记基础的买卖、赠与、抵押等产生争议，当事人提起民事诉讼的，应当依法受理。当事人已经在行政诉讼中申请一并解决上述民事争议，且人民法院一并审理的除外。
《司法解释》第1条关于对物权归属的确认之诉的规定，实际上确定了两项规则。
第一项规则即不动产物权的争议应该作为民事案件受理。实际上这个问题本身关系到我们对登记的性质的认定的问题。登记在性质上，究竟是一个民事行为还是一个行政行为。长期以来，学界一直有争论。《物权法》制定的时候对这个问题也是有不同的看法。有人甚至认为登记是一种审批，是典型的行政行为。但是后来大家普遍的接受的是登记是一种公示方法。尽管这样定义，毕竟在我们国家的登记是由行政机关作出的，所以不论是在理论上还是在实务部门，对涉及比如说登记的错误等争议，基本上都是按行政案件来受理的。
在司法实践中，有一种流行的观点认为，如果涉及到登记确权问题，应当首先提起行政诉讼，撤销登记。然后再通过民事诉讼确认物权归属。但是，如此就给当事人确权带来极大的困难。事实上，物权归属的争议虽然与登记相关联，但仍然最终需要回答物权主体为谁、物权内容为何、物权效力有无等前提或基础性问题，因此，应当依照民事诉讼程序来处理。
这类诉讼分为两部分，一是认定作为不动产物权登记基础关系无效或被撤销、解除。例如虽然已经办理了登记，但抵押合同或买卖合同被宣告无效或撤销；二是确认物权归属，例如登记在一人名下的房屋，另一人主张其为共有人，由于此类物权纠纷主要是围绕着物权的归属而发生的，仍然属于平等主体之间关于财产而发生的法律关系，属于民法的调整范围。因而，应当作为民事案件来受理。根据《物权法司法解释（一）》第1条规定，这两类情况，如果当事人已经提起民事诉讼的，则应当作为民事案件受理。
所以这次这个解释首先明确说，不动产只要是涉及不动产物权的争议就可以作为民事案件受理。我觉得对保护真正权利人的利益是比较必要的。这里面也提出一个问题，大家可以讨论，是不是所有涉及登记的都是民事案件。我觉得这个倒也不一定。这个大家可以考虑。我倒是觉得，那是纯粹的都是一些有关登记错误，假如说只涉及到登记违反程序等等这些问题，不涉及到权利归属，恐怕这还是一个行政案件的问题。
第二项规则即确定了在行政诉讼中可以一并审理民事争议。但有三个条件：一是当事人已经提起了行政诉讼。二是在行政诉讼中申请一并解决上述民事争议。三是人民法院一并审理。所以按照该司法解释的第1条，它所确定的这项规则，即如果已经提起了行政诉讼，在行政诉讼里面涉及到物权归属的争议可以一并审理。
但是反过来，如果已经作为民事案件提起了民事诉讼，那么即使涉及到了登记机关的错误责任的问题，是不是也可以在民事案件中一起审理？我觉得这样解释的话，有利于节省司法资源，有利于保护当事人的合法权益。
2
确权之诉与登记的推定规则
（第2条）当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。
在当事人提起确权之诉以后，法院要依据一定的确权规则来确认产权。有关确权的规则，主要是在《物权法》中规定的，因为《物权法》的功能之一就是确认产权。
登记只是具有权利推定功能。所谓登记的推定规则，就是指登记记载的权利人，应当在法律上被推定为真正的权利人。在没有更正登记之前，必须以登记确认的权利人为准。登记的推定规则属于公信原则的内容，只要在这个登记没有被更改之前，任何人因为相信了这个登记，从事了一定的交易行为，对这种信赖利益要进行保护。
《物权法》确立了登记的权利推定效力，同时也确立了登记簿与权利证书不一致时应当以登记簿为准的规则。登记簿和权利证书不一致怎么办？这个是物权法制定时困扰我们的一大难题。当时很多人举的例子，就是经常有当事人到法院打官司，他拿出两个证书来，或者他拿来的证书和登记簿不一致，一方举证证明说我有这个权利证书，另一方说登记簿上记载的是另外一个人，这个怎么办？物权法最后为了维护这个登记的推定效力，最后确定以登记簿为准。这是第一次在法律上明确这个规则。
不管你有几个证书，最后必须以登记簿为准，登记簿记载的是谁就是谁，而且只要在登记簿没有更改之前，法律上就推定登记记载的权利人就是权利人，除非有相反证据证明。《物权法》的基本精神是这样。后来根据《婚姻法司法解释三》第10条规定，婚前一方签订不动产买卖合同，付了首付款，婚后用双方共同财产还贷，登记在一方名下，离婚时可判决归登记一方，增值部分可以由双方分割，其实就是把这个登记的推定效力进一步细化了。
但是刚才提到了，这个登记毕竟是一种推定。登记的权利毕竟只是一种法律上的推定，既然是推定就是可以被推翻的。依据司法解释第2条规定，推翻登记的推定效力应当符合如下条件：
第一，不动产登记簿与真实权利状态不符。这就是说登记记载的权利人发生了错误，他不是真实的权利人，不是真正的权利人。
第二点，必须要真正的权利人提出异议。这就是说，该司法解释里面提到的请求确认，即在不动产登记簿存在错误的情况下，如果真实的权利人只是指出登记簿有错误的，而他并没有指出这个真正的权利人是谁，尤其是他没有指出自己是真正的权利人，仍然还不能够推翻登记记载权利的推定。如果仅仅说是登记有误，那可能即使确定下来有误也是登记机关承担赔偿责任的问题，还不能说，让登记机关更正这个登记。所以只有你在证明他不仅是有误，而且证明你自己就是真正的权利人，在这种情况下主动提出的请求，才能够重新确权，重新来更改登记，确定谁是真正的权利人。
第三，必须要有证据证明。有证据证明就是因为对不动产这种权利的推定，是一件非常慎重、非常严肃的事情。因为大家知道登记本身，登记机关做过审查，这种审查还不是形式审查。我个人理解《物权法》要求的审查是形式审查和实质审查两者的结合。他已经作出了审查，确定了这个权利归某人。同时这个登记簿记载之后，第三人可能产生信赖。那么信赖登记，从事相应的行为。在这种情况下要随意推翻登记，那么登记制度就名存实亡了。所以我个人认为该司法解释它这里提到有证据证明，要否定登记簿的内容，必须有证据证明，而且此种证据应当具有高度盖然性。
此处的有证据证明包含以下两层含义：一是有证据证明登记机关发生了登记错误，特别是能够证明登记机关与登记权利人之间存在恶意串通等情形的。二是有证据证明真实的权利是客观存在的。即便存在恶意串通，也不能证明物权归属于自己。出现这种情形，还应当证明自己是真正的权利人。例如一方能够提供付款证明，以及书面购房合同等。如果不能证明自己是真实权利人，就不能主张权利。这两方面应当是缺一不可。
我觉得这个有证据证明规定得轻了一点，我个人认为应当是有足够的证据证明。仅仅是有证据证明，是不是有点瑕疵，大家也可以考虑。随便拿出几个证据，还不是很过硬，算不算有证据证明，恐怕不好如此来理解。当然我也看了他们的解释，解释说要达到了高度的盖然性。我倒觉得这样解释还是有道理的。与其这样，还不如写清楚，要有足够的充分的证据，这样表述更好。
那么证明什么呢？我觉得他至少要证明第一，有证据证明，登记机关发生了登记错误。其次，要证明自己作为真正的权利人享有的权利是客观存在的。比如说你拿出了付款买房的付款证据，拿出书面购房合同，甚至拿出双方当事人之间的协议。所以我想特别强调，充足的证据，仍然是必要的，否则将来适用起来，标准太松，随便推翻登记那就很麻烦。登记制度便会受到严重的威胁。交易安全秩序都会受到妨碍。我认为这是一点小瑕疵。
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异议登记失效不影响确权请求
（第3条）异议登记因物权法第十九条第二款规定的事由失效后，当事人提起民事诉讼，请求确认物权归属的，应当依法受理。异议登记失效不影响人民法院对案件的实体审理。
异议登记是指利害关系人对不动产登记簿记载的物权归属的事项有异议，可以通过异议登记保护权利。即使异议登记失效，当事人仍然可以主张物权确认请求权，这就使得异议登记失效的后果进一步明确。该解释的目的，是为了保护真实权利人的物权。
真实权利人确实对某项不动产享有物权，为了防止登记权利人的处分，首先就可以提起异议登记，但法律规定异议登记的有效期只有15天，在此期间不起诉的，则异议登记失效。
在司法实践中，对异议登记后超过15天是否可以在法院请求确认物权归属，一直存在争议。有两种观点：一种观点认为，异议登记后，必须在15日内主张权利，否则视为对既有权利状态的承认，此后，个人不得再主张物权。另一种观点认为，提起异议登记后，没有在15日内起诉，可以再提起民事诉讼，请求确认物权归属。
司法解释采用了第二种立场，我赞成这种观点。理由在于：
第一，要理解登记是什么？登记本身不是批准你取得物权。有人把它理解成一种审批，甚至说是适用了《行政许可法》，我觉得很荒唐。我买了房，付了钱，房子本来就是我的，只不过需要登记机构把我买房取得权利的事实向社会公开。登记就是这个作用，不需要政府审批什么。所以登记是一种公示方法，只是确定已经取得的权利。不管你是否登记，它只是把这个权利取得的事实对外公开，不能将不登记理解为否定任何权利。
第二，要理解异议登记的性质和效力。异议登记是对登记簿记载的权利提出异议，对它表达不同的意见。也有人说这是阻碍了公信力或者减弱了公信力，我觉得阻碍这个说法不好讲，但是减弱了公信力这个说法是有道理。公信力被减弱了，但是它没有解决物权背后的实质性争议问题，这不是异议登记解决的问题。所以异议登记即便失效了，物权争议还是继续存在。不是说异议登记失效了，关于物权的争议就不能提出来，这根本不符合异议登记的性质和目的。
第三，15天不是诉讼时效。15天只是催告你应该尽可能在法院起诉。但是它并没有导致权利丧失的效果，所以它不是诉讼时效。
有人提出异议登记是否超过15天差别不大。其实是存在差别的，这个问题我们在制定《物权法》时达成的意见也是一致的。只要异议登记在上面，你就有义务去查看。如果你不去查，你买了房就不构成善意取得，司法解释第15条重申了这一点。过了15天你没有到法院起诉，异议登记失效，此时再去买，便有可能是善意取得。这个异议登记15天还是有很大作用的。
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预告登记的效力
（第4条）未经预告登记的权利人同意，转移不动产所有权，或者设定建设用地使用权、地役权、抵押权等其他物权的，应当依照物权法第二十条第一款的规定，认定其不发生物权效力。
现在房价不断上涨，开发商一屋多卖，或者把我们已经付了首付款或办了预告登记的房子又去办抵押。经常有人向我咨询，这种情况怎么办？
其实《物权法》第20条第1款回答了这个问题。我个人认为，这个回答是比较清楚的，“不发生物权效力”。但是《物权法》没有把预告登记后，未经登记权利人的同意处分不动产的情形列举出来，这是《物权法》的一点疏漏。
司法解释把“不发生物权效力”的情况具体化。从这个角度看，还是有一定的意义。我个人更希望看到，“不发生物权效力”究竟怎么把握，怎么理解，但这个解释里面没有进一步地阐释。我个人认为“不发生物权效力”有如下两层含义：
第一层含义，未经预告登记权利人的同意，即使订立了变动物权的合同，也不得办理物权变动的登记。即便办了物权变动的登记，预告登记的权利人也有权请求撤销。比如我买了房子，已经缴了首付款，你把它又卖给另外一个人，登记机关还为第二个买受人办了过户登记。此时，我认为不发生法律效力。预告登记产生物权效力，可以对抗后手。登记机关有义务不为后一个买受人去办过户登记。如果办了被我发现了，我可以到法院去主张撤销此登记，要求重新确权。
第二层含义，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，合同仍然有效。应当指出的是，该条只是规定“不发生物权效力”，但并没有规定设定物权的合同的效力。如果因为物权不发生效力，导致行为人与第三人之间的合同无法履行，应当属于违约的问题，而不应当导致合同无效。依据《物权法》第15条的区分原则，合同仍然有效。
按照《物权法》第15条，包括该司法解释也可以看出，未经预告登记权利人的同意，即使办理了登记也不得取得物权。这和物权行为的独立性是违背的，千万不要把它解释成了物权行为，这么理解确实不符合《物权法》的本意。我国《物权法》没有采纳物权行为理论。
5
预告登记的失效
（第5条）买卖不动产物权的协议被认定无效、被撤销、被解除，或者预告登记的权利人放弃债权的，应当认定为物权法第二十条第二款所称的债权消灭。
《物权法》第20条第2款规定，预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效，即预告登记要被注销。债权消灭为什么会导致预告登记失效？
在预告登记情况下，房屋尚未建成，权利人享有的只是一种债权。预告登记的基础法律关系就是债权。预告登记的基础法律关系不存在，登记自然也失去效力。你买房，办任何登记，这个买房合同就是你的基础法律关系。买房合同被宣告无效，这个预告登记就没有了基础，当然就应该失效。
引起债权消灭的原因很多，例如，债权因为合同被撤销、合同被解除、混同、清偿、免除、提存以及其他原因归于消灭。《物权法》没有具体列举，哪些情况下，基础法律关系失效会导致预告登记失效。司法解释第5条就是解决这个问题，我觉得这个解释还是有必要的。第5条具体规定了4种情形：
一是合同被认定为无效合同。例如，开发商不具有售房资质，或者买受人不符合有关购房的资质等，导致合同无效。
二是合同被撤销。例如，开发商采用欺诈的方式订立合同，购房人有权主张撤销合同。
三是合同被解除。合同被解除的原因很多，例如，买受人在购买期房之后，拒不支付房款，构成严重违约，出卖人行使合同解除权而解除合同。在合同被解除后，预告登记因为失去了基础法律关系而失效，当事人应该办理预告登记的涂销手续。当事人也可以通过合意解除合同。
四是登记权利人放弃债权。例如，购买了房屋，办理了预告登记，基于特殊考虑，买受人不再需要购买房屋。
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特殊动产善意第三人的认定
（第6条）转让人转移船舶、航空器和机动车等所有权，受让人已经支付对价并取得占有，虽未经登记，但转让人的债权人主张其为物权法第二十四条所称的“善意第三人”的，不予支持，法律另有规定的除外。
所谓特殊动产，是指船舶、航空器和机动车等动产。此类动产不完全适用动车交付移转所有权的规则，法律上要求其登记。《物权法》第24条规定：“船舶、航空器和机动车等物权的设立、变更、转让和消灭，未经登记，不得对抗善意第三人。”这就是说，船舶、飞行器和机动车等物权的变动，可以不经登记而生效，采登记对抗主义。
怎么理解善意第三人，感觉很抽象，我先举一个例子。我们两个之间签订买卖船舶的合同，我是造船方，你是买船方，我把船卖给你并且交付了，但是并没有办变更登记。这个时候因为资金短缺需要贷款，我又把这个船拿到这个银行做抵押。船建造成后，卖方办了初步登记，银行相信这个登记，本来应该查看船在哪里，但是很多银行并不查看就设定了抵押，并到登记机关办了抵押权登记。
在这个案件里面，按照《物权法》第24条特殊动产登记对抗主义，即使没有办登记，仅凭交付，受让人已经取得船舶所有权。但现在银行和我又一起在登记机关办了抵押登记，银行享有抵押权。一旦有债务要清偿，银行就要拍卖这个船。此时抵押权能不能优先于前面这个买受人的权利？此类案例经常发生。
这就涉及到对《物权法》第24条所说的善意第三人究竟怎么理解的问题。我个人认为善意第三人的认定，应该具有以下几个特点：
第一，第三人对特殊动产的交付不知情。刚才这个例子，如果在办理抵押登记的时候，银行看过这个船，发现已经交付了，仍然接受这个抵押，这个时候他对交付是知情的，不能说他是善意第三人。善意的含义，首先是不知情。如果登记在先，交易在后，那就不好讲了，因为登记是容易查找查询的，交付不太能看得见。
第二，第三人已经支付了合理对价。如果没有支付合理对价，这就不是一个合法的交易了，可能就是双方恶意串通的，也就不能说是善意第三人。
第三，第三人已经交付或者办理登记过户手续，取得物权。司法解释规定转让人的债权人不是善意第三人。从反面解释来说，善意第三人必须是物权人，即已经通过交付和登记取得了物权。我们假设船舶已经交付给前手，转让人又卖给后手，后手支付了合理对价，没有办登记。这种情况下，后手没有取得物权，不能说他是善意第三人。前面举的例子，银行已经办了抵押登记，已经取得了抵押权，所以银行可以成为善意第三人。我认为，第6条的一个重要作用就在于澄清，只有物权人才可能成为善意第三人，单纯的债权人不是善意第三人。
但我们刚才提到的问题还没有解决，即一个办了登记，一个交付，登记在先交付在后，哪个权利优先。第6条没有进一步澄清这个问题，我觉得留下一点遗憾。这个问题有争议，我一直主张，在这种情况下，应该是登记优先。大家可以看我在《法学研究》上的一篇文章（2013年第4期《特殊动产物权变动的公示方法》——编者注），专门讨论这个问题。
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非基于法律行为的物权变动
（第7条）人民法院、仲裁委员会在分割共有不动产或者动产等案件中作出并依法生效的改变原有物权关系的判决书、裁决书、调解书，以及人民法院在执行程序中作出的拍卖成交裁定书、以物抵债裁定书，应当认定为物权法第二十八条所称导致物权设立、变更、转让或者消灭的人民法院、仲裁委员会的法律文书。
依据该解释规定，能够导致物权设立、变更、转让或者消灭的人民法院、仲裁委员会的法律文书界定为如下几种：一是人民法院、仲裁委员会在分割共有不动产案件中作出并依法生效的改变原有物权关系的判决书、裁决书、调解书。二是人民法院、仲裁委员会在分割动产以及其他案件中作出并依法生效的改变原有物权关系的判决书、裁决书、调解书，三是人民法院在执行程序中作出的拍卖成交裁定书、以物抵债裁定书。
作出此种解释的根据在于，确权判决只是对既有物权的确认，并不能发生物权的变动，而只有形成判决才能变动物权关系。另外，对于以给付为内容的执行程序中的拍卖成交裁定书和以物抵债裁定书，其也认为可以发生物权变动的效力。该司法解释尤其强调调解书可以发生物权变动，这对于解决司法实务中的争议，统一司法裁判具有重要意义。但即便是上述法律文书，也未必都能作为导致物权变动的法律文书，其必须有如下三个限定条件：
第一，必须是针对物权变动作出的判决和裁定。也就是说，法院的判决和仲裁委员会的裁定类型很多，但必须是包含改变物权归属的内容，否则不能作为导致物权变动的法律文书。《物权法》第28条所涉及的仅仅是那些直接导致物权变动的判决和裁定。在判决和裁定里面，必须明确物权变动和设定的内容，换言之，判决、裁定都涉及确认物权的问题。如果判决、裁定只是确定了支付金钱、提供劳务等，则不能够适用该条的规定。
第二，必须是针对特定的动产和不动产的归属而作出的决定。这就是说，法院的判决和仲裁机关的裁定既可能影响到诉讼当事人的所有财产，也可能只是当事人的特定财产。《物权法》第28条所说的判决、裁定必须是针对特定的动产和不动产而作出的。一方面，这些动产和不动产必须是特定的，也就是说针对具体的动产或不动产。因为物权本身是针对动产和不动产所享有的权利，物权的变动也必须针对这些特定的财产。如果法院只是针对债务人的一般财产作出判决，则不适用该条的规定。另一方面，它必须是针对动产和不动产作出的。这里的生效的判决、裁定不能是针对无形财产或者货币作出的。即使法院判决被告支付一定的货币，因为货币所有权的确定采用“占有推定为所有”的规则，在债务人没有实际交付之前，不可能发生货币所有权的移转。
第三，必须依法生效。如果裁判文书还没有生效，则不发生物权变动的效力。
8共有人的优先购买权
《司法解释》针对《物权法》第101条规定的“按份共有人可以转让其享有的共有的不动产或者动产份额。其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利”，做了非常详细的解释。第9至14条都涉及到对按份共有权利的行使的具体解释。我想具体来讲几个问题。
（一）优先购买权的适用范围
第9条 共有份额的权利主体因继承、遗赠等原因发生变化时，其他按份共有人主张优先购买的，不予支持，但按份共有人之间另有约定的除外。
首先，《司法解释》确定了优先购买权行使的特定范围，即主要适用于有偿转让情形。继承、遗赠都是无偿的，按照法律解释中同类解释规则，第9条中“等”字也应理解为把赠与包括在其中。所以该条的本意是，在无偿转让的情形下，共有人要主张优先购买权，法律是不支持的。第9条的反面解释就是优先购买权只适用于有偿转让。我认为这个解释还是很合理的。
为什么优先购买权的行使仅适用于有偿转让？《物权法》第101条规定，其他共有人只有在同等条件下，才能享有优先购买权，这个“同等条件”进一步强调了必须是有偿的交易。《物权法》第101条的本意是只适用于有偿的转让。
其次，“按份共有人之间另有约定的除外”，是说在当事人有特别约定的情况下，即便因为继承、遗赠等原因发生共有份额的变动，当事人也可以主张优先购买。若按此解释，优先购买权既可以法定，也可以根据当事人约定产生。
为什么要当事人可以约定排除前述规则的适用？因为第9条前述规定在性质上属于任意性规定，按照私法自治原则，应当允许当事人通过合意变更该规则。按照司法解释起草者的解释，存在一种意定购买权，即优先购买权可以因为当事人之间的约定产生。
我认为此种解释是不妥当的。优先购买权是法定的，当事人意定怎么能产生优先购买权呢？共有人之间的约定能约束买受人吗？买受人和转让人之间约定能够约束其他共有人吗？对于这点我有疑惑，大家可以讨论。
虽然转让可能存在无偿的情形，但按照《物权法》第101条的规定，其必须在“同等条件”下行使，其主要是指价格条件。将无偿转让也视为此处的转让，与该规定存在冲突。如果共有人之间约定可以适用无偿转让的情形，可能导致转让人通过赠与等方式转让共有份额，规避共有人优先购买权的规定，损害其他共有人的利益，反而使优先购买权不能够得到实现。
（二）同等条件
第10条 物权法第一百零一条所称的“同等条件”，应当综合共有份额的转让价格、价款履行方式及期限等因素确定。
共有人的优先购买权应当在同等条件下行使。但关键是“同等条件”这四个字怎么理解，在理论界和实务界一直有争议，把握起来难度很大。
从比较法上看，德国要求两个合同条款必须一致，这是很苛刻的。有的主张绝对等同，还有主张价格完全一样。怎么理解“价格完全一样”？交易有时候是捆绑式的，尽管你先前第一个合同价格较高，第二个优先购买权行使的合同看起来价格低一点，但我可能提了别的优惠条件，也可以折抵。类似情况“价格完全一样”好像不是同等条件。
《司法解释》第10条对“同等条件”做了具体的解释。需要综合考虑的因素包括：
第一，共有份额的转让价格数额。“同等条件”首要指价格条件，也就是说，先买权人支付的价格应当与其他买受人支付的价格相同。“同等条件”并不要求先买人和出卖人订立的合同与出卖人和他人订立的合同的条款完全相同。如果其他共有人愿意出更高的价格，则价高者得。但如果共有人提出的价格低于受让人提出的价格，则共有人不得主张优先购买。
第二，价款履行方式。除价款的数额外，“同等条件”还应考虑价款的履行方式，如一次性支付与分期支付对转让人的经济利益会有不同影响。当然，如果价款支付方式对转让人的利益没有重大影响，例如以现金方式还是银行转账的方式履行支付价款的义务，则不应影响共有人的优先购买权。
第三，价款支付期限。主要是指履行的期限，支付价款的履行在多长时间之内完成。价款支付期限会对转让人的经济利益产生影响。由于共有人是否具有支付价款的能力并不确定，有的转让人可能急需资金，延期付款可能使转让人面临风险。共有人主张优先购买权时，其付款期限应等于或短于受让人的付款期限。当然，如果付款期限的轻微不同不会对转让人的经济利益产生重大影响，则不会影响其优先购买权。
第四，其他情况。“同等条件”是一个复杂的问题。其他情况的确定有两项基本原则：一是公平交易。转让人、受让人之间的交易条件与转让人、其他共有人之间的交易条件应当是相当的，体现同等对待、公平交易的精神，从而使其他共有人有参与公平竞价的机会。二是不损害转让人利益。其他共有人提出的条件不应低于受让人所提出的条件，主要是价格条件，优先购买权并不意味着其他共有人有权以低价获得共有份额。
只要其他情况体现了公平交易的精神，没有损害转让人的利益，该情况即可以成为“同等条件”的考量因素。例如，受让人提出可以额外每天接送转让人，而其他共有人无法提供此条件，而此条件如果对转让人的利益有实质性影响，则其他共有人不得主张优先购买权。
第10条强调“同等条件”并非要求两个合同条款一致，也不要求价款绝对一样。而是要求要根据各种因素综合考虑确定“同等条件”，这样规定给予法官一定的自由裁量权。哪些因素要综合考量？我个人认为，在公平交易、不得损害转让人利益的前提下，各种因素都可以考虑，包括给予贷款的优惠、提供劳务、每天派车接送等等。
（三）必须在特定的期限内行使
第11条 优先购买权的行使期间，按份共有人之间有约定的，按照约定处理；没有约定或者约定不明的，按照下列情形确定：
（一）转让人向其他按份共有人发出的包含同等条件内容的通知中载明行使期间的，以该期间为准；
（二）通知中未载明行使期间，或者载明的期间短于通知送达之日起十五日的，为十五日；
（三）转让人未通知的，为其他按份共有人知道或者应当知道最终确定的同等条件之日起十五日；
（四）转让人未通知，且无法确定其他按份共有人知道或者应当知道最终确定的同等条件的，为共有份额权属转移之日起六个月。
优先购买权必须在特定的期限内行使。但优先购买权究竟多长时间内有效，超过了这个期限是不是继续受到保护？这是长期困扰实务的难题。
按照私法自治原则，优先购买权的行使期限可以由当事人约定，原则上在民事权利义务关系的设定上，如果不具有外部性，不涉及第三人利益和社会公共利益，通常都应尊重当事人的意思自治。设立多长的优先购买权行使期限才有利于双方合理转让、利用财产，按份共有人自己最清楚。在没有意思不自由的情形下，应推定共有人之间的自主安排是最有效的。
在共有人约定优先购买权行使期限后，各共有人都应受该期限限制。所有共有人只能在约定的期限内主张优先购买权，期限经过没有行使优先购买权，则视为其放弃了该权利。
需要指出的是，此种约定限于按份共有人之间，转让人和受让人之间的约定不应对优先购买权人产生效力。如果期间约定期限过短，对买受人是有利的，但如果约定期限过长（如约定“可在一年内行使”），将导致出卖人与买受人之间的买卖关系长期处于不稳定状态，极不利于对买受人权利的保护。
依据《司法解释》第11条的规定，没有约定或约定不明的，按照下列规则确定：
第一个规则，转让人向其他共有人发出包含同等条件内容的通知中载明了行使期限的，以这个期限为准。转让人转让其共有份额，与受让人达成买卖意向后，马上通知其他共有人说我要出卖我的份额，你们是否愿意购买？
通知中应包括两方面内容：第一，出卖之价格。其他共有人要行使优先购买权，但转让人一会儿说这个价格低了一会儿说高了，无法使优先购买权得到实现。第二，应在多长时间内答复。这个期限一旦确定，就是优先购买权行使的期限。这种做法确实比较简便，便于解决大量的争议。
第11条赋予转让人通知义务，而且不仅是通知要出卖的事实，还要通知同等条件和期限。我觉得这是该司法解释非常有意义的规定。有人说，转让人违反了通知义务怎么办？如果转让人不告知这些事项，可能就涉及到下面其他期限条款的适用，也有可能构成对按份共有人的侵害，要承担相应的责任。
第二个规则，通知中未载明行使期间，或者载明的期间短于通知送达之日起15日的，为15日。期限长短各国具体规定不同，期限过长不利于交易的便捷和安全；期限过短不利于保护先买权人，因为共有人在决定是否行使优先购买权时，需要考虑自己的购买能力、房屋的市场价值和整个房地产的价格走势等一系列重大的因素，需要一定的时间作出决定。
该项规则包含如下内容：一是确立了法定的最短期限为15日。在通知没有载明优先购买权行使期限的情形下，优先购买权的行使期限为15日。二是该期限只能延长，不能缩短。如果转让人确定的优先购买权行使期间短于15日，该期限的指定无效，优先购买权的行使期限仍然为15日。
第三个规则，转让人未通知的，为其他按份共有人知道或者应当知道最终确定的同等条件之日起15日。转让人未通知，并不等于共有人优先购买权的行使期限不能确定。在此情形下，如果其他共有人知道或者应当知道转让人已经转让共有份额，则该期限为其他共有人知道或者应当知道最终确定的同等条件之日起15日。
如果其他共有人没有在该期限内行使优先购买权，则推定其没有行使该项权利的意愿，以便于转让人及时对外转让其财产。该规定也有利于减少纠纷，否则共有人可能在转让事实发生后主张优先购买权，这可能引发诸多纠纷。
第四个规则，转让人没有通知，而且无法确定其他共有人知道或者应当知道最终的同等条件的，从共有份额权属移转之日起6个月。从共有人知道、应当知道之日起15日，但“知道”或者“应当知道”是很难判断的。不管你是知道还是不知道，知道转让还是知道同等条件，还是二者都知道，只要无法判断，最长期限就是6个月。“共有份额权属移转之日起”6个月，是说从出卖人把份额出卖给受让人、权属发生移转之日起计算6个月。
我个人认为这一条规定得稍微繁琐了。没有必要再区分“知道”或“应当知道”，“不知道”或“应当不知道”。实际上把6个月确定清楚就可以了，足够鼓励转让人履行通知义务。这是我的意见，大家可以讨论。
（四）优先购买权的不当行使
第12条 其他按份共有人的请求具有下列情形之一的，不予支持：
（一）未在本解释第十一条规定的期间内主张优先购买，或者虽主张优先购买，但提出减少转让价款、增加转让人负担等实质性变更要求；
（二）以其优先购买权受到侵害为由，仅请求撤销共有份额转让合同或者认定该合同无效。
第12条实际上对按份共有人优先购买权的不当行使作出了规定，确立在如下情况下其他按份共有人不得行使优先购买权：
第一，未在约定或法定的期限内行使优先购买权。我们刚才已经讲到期限，只要没有在这个期限内行使优先购买权，那么优先购买权不再受到保护。共有人优先购买权的行使期限性质上属于权利行使期间，不是诉讼时效，也不是除斥期间。
一方面，该期限不属于诉讼时效。因为共有人优先购买权不属于请求权，且不存在中断、中止、延长等问题，期限届满后将导致共有人优先购买权消灭，而不是使相对人享有抗辩权。
另一方面，该期限不属于除斥期间。共有人优先购买权在性质上并非形成权，即便共有人主张优先购买权，其也需要转让人有与其订立合同的意愿，因此，优先购买权在性质上并不属于形成权。该期限的最长期限可以通过约定的方式变更，最短期限也可以约定延长，而除斥期间是不变期间。
第二，主张优先购买权的共有人单方面降低了转让人确立的同等条件。优先购买权的行使应遵循公平交易和不得损害转让人利益两项原则，同等条件成为优先购买权行使的核心条件。若共有人单方面减少价款，增加转让人的负担，或者增加了对转让人利益有实质影响的其他条款，都有可能单方面改变了同等条件，优先购买权的行使就失去了基础。
第三，以其优先购买权受到侵害为由，仅请求撤销共有份额转让合同或者认定该合同无效。该规定包含两种情形：一是其他共有人未主张行使优先购买权，而只主张撤销转让人与受让人之间的合同；二是其他共有人未主张行使优先购买权，而只主张宣告转让人与受让人之间的合同无效。
优先购买权的行使需要一个明确的权利主张，即一个意思表示。在这两种情形下，优先购买权人只是阻止他人购买，都未表明其要行使优先购买权，可能只是要求转让人补偿。共有人不仅说权利受到侵害，而且更重要的是强调要买标的物的时候，才真正提出了行使优先购买权的主张。
侵害优先购买权究竟承担什么责任，产生什么样的法律后果？这是民法上的一大难题，实事求是地讲，我也没有明确的答案。我看近几年学界的讨论，很多人主张要区分物权性优先购买权和债权性购买权。物权性优先购买权能够产生对抗第三人的效力，即使你把东西卖掉了，我还可以主张转让无效，把东西拿回来；债权性优先购买权受到侵害时，可以要求赔偿损失，类似承租人的优先购买权。
这种类型区分是否科学合理？而且区分的标准是什么，是以基础性法律关系为标准，还是以别的为标准？还值得讨论，大家可以把它作为一个问题来认真研究。
（五）共有人之间不能主张优先购买权
第13条 按份共有人之间转让共有份额，其他按份共有人主张根据物权法第一百零一条规定优先购买的，不予支持，但按份共有人之间另有约定的除外。
第13条确立了共有人之间不能主张优先购买权的规则。例如我们五个人共有这栋房子，我享有五分之一的产权，我想转让给另外一个共有人，这个时候其他共有人是否能够主张优先购买，该条给予否定的回答，我认为是合理的。
首先，《物权法》第101条规定的是向共有人以外的其他人转让，不包括共有人之间转让的情形；其次，共有人之间转让份额不存在第三人介入影响共有关系稳定的问题。
法律设定优先购买权，很重要的目的是防止共有人以外的第三人介入共有关系，导致共有关系不稳定。古罗马有句法谚叫“共有乃纷争之母”，就是说共有最容易发生争议。达成共有协议很难，很多事项都要共有人共同决定。《物权法》制定时做了很多改变，原来许多情形要求共有人一致同意，后来为降低达成协议的难度，改为要求多数或者三分之二同意。一旦新人加入，决策就更难了，人一杂，利用起来就麻烦，会妨碍共有的有效利用。共有关系一旦确定，法律应尽量保持共有人的稳定，尽量不换新人，就设置了优先购买权。
但共有人间转让份额不存在这个问题。共有人都是“旧人”，不妨碍物的有效利用，多一个或少一个无所谓。给予其他共有人优先购买权，不符合优先购买权设置的目的。
第13条的但书，意味着即便是共有人之间转让共有份额，如果共有人之间有特别约定，在共有人之间也可产生优先购买权。我认为这一规定值得商榷。
一方面，共有人之间如果就其内部事务作出安排，是一个合同关系问题，只要不违反法律的强制性规定、公序良俗，应当有效。但是，共有人之间约定，即便是共有份额的内部转让，部分共有人也享有优先购买权。这并不是对优先购买权的约定。另一方面，《物权法》第101条规定，共有人优先购买权只是在对外转让共有份额时才能产生，共有人之间转让共有份额的，并不具备优先购买权的适用条件。
（六）优先购买权的竞存
第14条 两个以上按份共有人主张优先购买且协商不成时，请求按照转让时各自份额比例行使优先购买权的，应予支持。
在两个以上的按份共有人主张优先购买且协商不成时，司法解释采取了折中的办法，所有共有人的优先购买权都受到尊重和保护，但最后只能按照各自的份额比例来买。我觉得这个规定很合理，比较公平。
但这样规定可能过多干预了转让人的交易自由，给转让人造成不利影响。不同共有人的支付能力、履行合同的能力不同，依据该条规定，转让人必须按照各个共有人的份额比例转让其共有份额，可能使转让人面临债权部分无法实现的风险。因此，应当允许转让人自由选择与哪一个共有人进行交易。
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善意取得
（一）善意的判断之不知情
（ 第15条第1款）受让人受让不动产或者动产时，不知道转让人无处分权，且无重大过失的，应当认定受让人为善意
（第16条） 具有下列情形之一的，应当认定不动产受让人知道转让人无处分权：
（一）登记簿上存在有效的异议登记、、
（二）预告登记有效期内，未经预告登记的权利人同意、、
（三）登记簿上已经记载司法机关或者行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制不动产权利的有关事项、
（四）受让人知道登记簿上记载的权利主体错误、、
（五）受让人知道他人已经依法享有不动产物权
真实权利人有证据证明不动产受让人应当知道转让人无处分权的，应当认定受让人具有重大过失
过去一般将“善意”理解为不知情。 但怎么理解“不知情”，如何全面把握“善意”？《司法解释》在这方面下了很大功夫，解释得非常全面
第15条第1款规定 善意包括两方面内容：第一是不知情，不知道无权处分人没有处分权、、第二是受让人对“不知情”没有重大过失 虽然学理上也有人持这种看法，但通说一般只解释为不知情。 该条从这两方面理解善意，我觉得比较全面，是一个重大突破
依据第16条，具备以下情形，应认定受让人具有恶意：
第一，登记簿上存在有效的异议登记 异议登记就是要否定登记的正确推定效力。 在不动产交易中，受让人有义务查询登记簿。 不动产登记簿上存在有效异议登记，权利归属有争议，受让人仍与登记的权利人交易，应认定其为恶意
第二，预告登记有效期内，未经预告登记的权利人同意 根据《物权法》第20条，在预告登记的有效期内，未经预告登记的权利人同意处分该不动产，不发生物权效力。 在已办理预告登记的情形下，受让人受让该不动产时，应了解相对人对不动产的处分是否经预告登记的权利人同意。 未查询、、未了解或明知未经预告登记权利人同意，受让人仍然与登记的权利人交易，应认定其为恶意
第三，登记簿上已经记载司法机关或者行政机关依法裁定、、决定查封或者以其他形式限制不动产权利的有关事项 在此情况下，不动产的处分权受到限制，登记权利人不得作出处分，受让人应通过查询登记簿了解到这一事实。 未查询或虽然查询但仍与登记的权利人进行交易，应认定其为恶意
第四，受让人知道不动产登记簿上记载的权利主体错误。 不动产登记仅具有权利推定效力 如果受让人知道不动产所登记的主体错误，仍与登记的权利人交易，应认定其为恶意。 例如，在借名登记的情形，受让人可能与登记簿记载的权利人或真实权利人是熟人，其明知因借名登记发生登记主体错误，仍受让该不动产，应认定其为恶意
第五，受让人知道他人已经依法享有不动产物权 这里主要指他人已经基于法院判决、、事实行为取得物权，但未办理变更登记的情形。 例如，在离婚诉讼中，法院通过调解书已经确定房屋归女方所有，但不动产登记簿记载的权利人是男方。 如果受让人知道这一情况而仍自男方处购买该房屋，就属于恶意
此外， 第16条列举的只是受让人恶意的典型情形，并不周延 存在其他受让人知道或者应当知道相对人不具有相应处分权的情形，也应认定其为恶意
（二）善意的判断之受让人无重大过失
（ 第17条）受让人受让动产时，交易的对象、场所或者时机、不符合交易习惯的，应当认定受让人具有重大过失
第17条明确了动产善意取得中受让人善意的认定规则。 不动产与动产不同，不动产登记簿是国家公权力机关制作的，有国家公权力作为其正确性的担保。 因此，受让人在交易中的审核义务较轻。 而在动产交易中，受让人应当尽到更重的审核义务。 具体而言，在动产交易中，确定受让人是否为善意，要综合考虑如下因素：
第一，交易的对象 判断与受让人签订转让合同的转让人或者出卖人是否是专门从事标的物经营活动的主体。 例如，甲在路边遇见兜售名表的人，仍与其交易，属于非善意
第二，交易的场所。 如果受让人是在公开市场上购买的商品，且开具了发票或办理了相应的手续，可以认为其是善意的。 但如果是在非公开市场，尤其是在“黑市”购买二手货，表明第三人非善意。 再如，出卖人在火车站兜售手机，受让人贪便宜购买，属于非善意
第三，交易的时机 动产的交易可能需要在特定的时机进行，交易的时机可能影响标的物的价格，这对于判断受让人是否善意具有重要意义。 例如，第三人以前曾与转让人进行过系列交易或与转让人非常熟悉，表明其知道或应当知道转让人对交易的财产不具有处分权，不能认定其为善意
第四，其他因素 一是转让人与受让人之间的关系 如果两者间是亲属关系，则受让人可能是非善意的 二是转让的价格 转让物品的价格明显低于同类物品的当地市场价格，一个合理的交易当事人不可能以如此低价出售该财产，受让人应意识到该转让人可能无权处分但仍与其交易，应认定为非善意 三是转让人在交易时是否形迹可疑 如果其形迹可疑，往往受让人非善意
此外，法官还可以根据自己的生活经验，从其他角度来判断第三人是否为善意。 例如，如果受让人与转让人间有恶意串通的可能，则不能认定受让人为善意。 如果受让人由他人代理从事法律行为，则代理人为善意即受让人为善意、、代理人为恶意，应认定受让人为恶意
我觉得第17条这样理解比较合理。 其实在《物权法》制定的时候也提出这个问题，当时也建议过应把对象、交易场所、因素纳入善意的判断。 比如你买汽车，是在公开市场买，还是在小巷子买？你是光明正大买，还是偷偷摸摸买？你跟谁买？如果交易对象、场所、时机不合情理，你当然不能买。 有人举过一个例子，从一位流浪汉的手上买了一枚价值十万元的钻石，作为一个理性人，是否应该考虑流浪汉手里的钻石是从哪里来的？我觉得《司法解释》综合考虑是否有重大过失，对法官判断重大过失确立一系列标准是有必要的
（三）善意的判断时点
（第18条） 物权法第一百零六条第一款第一项所称的“受让人受让该不动产或者动产时”，是指依法完成不动产物权转移登记或者动产交付之时
当事人以物权法第二十五条规定的方式交付动产的，转让动产法律行为生效时为动产交付之时、、当事人以物权法第二十六条规定的方式交付动产的，转让人与受让人之间有关转让返还原物请求权的协议生效时为动产交付之时
法律对不动产、、动产物权的设立另有规定的，应当按照法律规定的时间认定权利人是否为善意
判断善意的时点是依法完成不动产登记或者动产交付之时。 买受人是善意还是恶意，会随时间的变化而变化。 在买的当时他可能是善意的，但是事后他可能根据各种信息判断知情了，只要其交付或登记时是善意即可。 动产的交付有指示交付、占有改定、方式，根据交付方式具体判断善意，是比较准确的
（四）举证责任
（第15条第2款）真实权利人主张受让人不构成善意的，应当承担举证证明责任
该条要求在当事人就是否构成善意取得发生争议后，应由真实权利人证明受让人恶意。 这一规则的意义在于： 一是符合举证责任的一般规则，谁主张谁举证 由主张受让人有恶意的一方（通常是原权利人）对受让人的恶意或重大过失负举证责任。 如果其不能举出足够证据证明受让人为恶意，则推定受让人为善意 二是利于保护受让人的利益 从生活经验来看， 证明“消极事实”全都是比较困难的 受让人证明自己不知情也比较困难
在原权利人举证以后，法官应根据举证以及各种外部客观情况综合判断，以确定第三人在交易时是否具有善意
（五）必须支付合理的对价
（第19条）物权法第一百零六条第一款第二项所称“合理的价格”，应当根据转让标的物的性质、具体情况，参考转让时交易地市场价格以及交易习惯、数量以及付款方式、因素综合认定
对“合理”的判断，大体应符合市场价格，还应结合转让标的物的性质、数量以及付款方式、具体情况，参考交易习惯、因素综合认定。 对于支付价格是否合理，应区分动产和不动产分别判断
动产的转让应以合理的价格进行，否则应认定受让人取得动产时不构成善意取得 因为动产的公示手段是占有，而占有的公信力非常薄弱。 发生占有的基础很多，如果出让人以很低的价格转让动产，通常将使一个理性交易人就其是否享有处分权发生怀疑。 因此，有必要要求以合理的价格转让动产
对不动产而言，要求交易有偿是必要的，但不一定要求价格合理 因为不动产物权的公示方式是登记，登记具有很强的公信力，交易当事人完全有理由信赖登记簿记载的权利人具有处分权。 即使不动产转让的价格偏低，也不能影响登记公信力。 只要受让人信赖登记并支付了一定的价款就足以构成善意。 受让人信赖登记、、支付了一定价款并办理了变更登记，如果原权利人以转让价格偏低为由否认善意取得效果，不利于维护登记的公信力
（六）善意取得的排除
（第21条）具有下列情形之一，受让人主张根据物权法第一百零六条规定取得所有权的，不予支持：
（一）转让合同因违反合同法第五十二条规定被认定无效、、
（二）转让合同因受让人存在欺诈、胁迫或者乘人之危等法定事由被撤销。
第21条确定了一个很重要的规则，即善意取得的情形中，转让合同应当是有效的 合同本身如果违反了法律、、行政法规的强制性规定或者违反了公序良俗，被确定无效或者被撤销，不能发生取得善意的法律效果。 这个规则很合理，我一向全都是这个看法
善意取得中的交易应该是一个合法的交易，如果交易违法，当然不能受到法律的保护，善意取得也失去了适用的基础。 第21条可以看出我国没有采纳物权行为理论，因为按照物权行为，即使转让合同无效，买受人还是可以取得所有权
时间关系，就先简单介绍到这里。 我也有很多困惑，请大家一起讨论吧！谢谢大家！
