人民司法案例:实际购房人需提供支付房款等证据证明其为所有权人

实际购房人需提供支付房款等证据证明其为所有权人

【裁判要旨】基于不动产登记的公信力，法律上一般推定不动产权属证书上载明的登记人是产权人。在以他人名义购房的情况下，实际购房人能够提供充分的证据证明其为真实的购房人，且能够证明购房款由其支付，则可确认其为房屋的实际所有权人。

【案情】

原告(被上诉人)：WANSULIAO(廖x苏)。

被告(上诉人)：林x。

原、被告系兄妹关系。2003年3月，案外人安x出资购买上海市浦东新区xx路333弄48号301室房屋。同年11月，该房屋权利人登记为被告林x。2009年12月15日，由原、被告及安x、廖x眙共同签署关于家庭财产信托的确认协议，约定“位于上海市浦东新区xx路333弄48号301室物业，房产为廖x苏海天花园5栋205及20万美金与廖x眙置换，产证登记人为林x，实际产权人为廖x苏，双方同意适当时候办理过户手续。该房初始金额出资人为安x。”现因原告无法办理系争房屋的变更登记手续，遂诉至法院。

原告WANSU LIAO(廖x苏)诉称，系争房屋最初由安x(原告的弟弟、被告的哥哥)于2003年3月全额出资购买，由于购房时安x不在上海，故以被告的名字登记。2004年，安x以系争房屋与廖x眙(原、被告的弟弟)置换了上海市长宁区黄金城道99弄49号402室的房屋。廖x眙取得系争房屋的物权后，与原告置换了原告所有的上海市海天花园5栋205室房屋，同时原告另行支付廖x眙房屋差价20万美元。此后，直至本案起诉时，系争房屋一直由原告控制与居住，产权证原件与房屋钥匙也由原告保管，系争房屋的公共事业费、物业管理费等也由原告支付。而被告仅为形式上的权利人，从未在系争房屋居住。2009年12月15日，原、被告与安x、廖x眙就各自名下的资产归属共同签署了关于家庭财产信托的确认协议，其中第五条涉及本案系争房屋，之后被告从未对系争房屋的权属提出异议。2011年底，原告因生意需要多次要求被告将系争房屋过户至自己名下，遭被告拒绝。原告遂起诉要求：一、确认上海市浦东新区xx路333弄48号301室房屋为原告所有;二、判令被告将上海市浦东新区xx路333弄48号301室房屋变更登记至原告名下。

被告林x辩称，房屋权利人的确认是要式行为，登记是唯一效力，在没有其他约定的情况下，系争房屋在法律上的权利人为被告。如双方都不能切实履行关于家庭财产信托的确认协议的义务，则其效力待定，故不同意原告的诉讼请求。

【审判】

上海市浦东新区人民法院经审理认为，因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。本案中，原、被告双方均认可系争房屋由案外人安x出资购买，权利人登记在被告林x名下。该房屋在数年内曾几经置换，2009年12月由原、被告及案外人共同签署的关于家庭财产信托的确认协议中对系争房屋的权属已明确作出书面约定，该份协议系当事人的真实意思表示且与法不悖，具有法律效力，当事人应当按照约定履行自己的义务。现原告要求被告按协议内容履行，主张系争房屋归自己所有，并无不当，应依法予以支持。

浦东新区法院根据物权法第十五条、第三十三条的规定，判决：一、上海市浦东新区xx路333弄48号301室房屋归原告WANSU LIAO(廖x苏)所有;二、被告林x应于本判决书生效之日起15日内协助原告WANSU LIAO(廖x苏)将上海市浦东新区xx路333弄48号301室房屋的产权变更登记至原告WANSU LIAO(廖x苏)名下。

宣判后，被告不服一审判决，提起上诉。

上海市第一中级人民法院经审理认为，上诉人作为具有完全民事行为能力人，对于2009年12月与被上诉人及案外人共同签署的关于家庭财产信托的确认决议中第五项约定其名下的系争房屋实际产权人为被上诉人的内容，上诉人应当有正确理解。之后，上诉人也未以欺诈为由主张过撤销该协议，故上诉人以此来证明其受到欺诈及关于家庭财产信托的确认决议第五项内容是虚假的抗辩理由，依据不足，不予采信。关于家庭财产信托的确认决议是当事人之间确认房屋权利归属的有效证据，上诉人虽持有登记在其名下的系争房屋的房产证，但其仅是名义产权人，原审法院认定系房屋权利人为被上诉人并无不当。

上海一中院判决：驳回上诉，维持原判。

【评析】

受当前房地产宏观调控政策等因素的影响，以他人名义买房规避国家政策的现象日益增多，房屋的登记权利人与实际权利人不一致引发的纠纷时有发生。发生纠纷后，实际权利人通常会依据其与名义购房人签订的协议，要求对房屋进行确权。正确认识不动产登记簿的性质，准确认定协议的效力，查清房屋出资情况，以合理确定权利的归属，是处理该类案件的基本思路。一、不动产登记簿的性质分析物权法第六条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。”第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”第十六条规定：“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。”一般认为，不动产登记簿，是指由不动产登记机构依据法定程序和标准制作的，用以记录不动产标示及其上物权状况并由登记机构管理的具有法律效力的文件。根据物权法的上述规定，不动产的权属情况以不动产登记簿记载的内容为准。就效力而言，不动产登记簿具有推定力和公信力。所谓不动产登记簿之推定力，也称登记推定力，是指在发生不动产权属争议的情况下，除非有相反证据证明登记簿的记载确有错误，不动产登记簿上记载的权利人将被推定为实际权利人;所谓不动产登记簿之公信力，是指物权法确立的不动产物权的善意取得制度，即善意第三人相信不动产登记簿的内容，认为登记的权利人是不动产物权的真正权利人，以合理价格从登记权利人处受让了该不动产，并依法进行了不动产过户登记，该善意第三人依法取得该不动产物权，不受不动产登记权利人并非真正权利人的影响。

但是，由于社会生活的复杂性，不动产登记簿记载的物权状况可能与真实的权利状况不一致，“不动产登记簿并不具有绝对的证据力。”①，在审判实践中，作为证据的不动产登记簿，只具有推定的证据效力，首先应把不动产登记簿作为真实的来对待，如果异议方提出反证，证明登记簿上的记载确有错误，该记载就应当被推翻，法院应当直接根据反证认定争议财产的物权归属。本案的发生即为典型情况，系争房屋登记在被告名下，但房屋购买时由案外人出资，在原、被告及案外人共同签署的关于家庭财产信托的确认协议中对系争房屋的权属也明确作出了书面约定，确定该房屋实际权利人为原告，因此推翻不动产登记簿的关键便是该协议行为是否有效。

①最高人民法院物权法研究小组编：《<中华人民共和国物权法>条文理解与适用》，人民法院出版社2007年版，第96页。

二、隐名购房协议的效力认定

隐名购房协议本质是协议双方关于房屋所有权归属于实际出资人的约定，对其效力可以依据合同法关于合同效力的相关规定予以认定。

1.隐名购房协议有效的一般要件。一般情况下，隐名购房协议有效需要具备如下一般要件：第一，协议当事人具有相应的民事行为能力，限制行为能力人及无民事行为能力人代持房屋的，应由其法定代理人代理进行。第二，协议内容不应违反法律、行政法规的强制性规定，不损害国家或社会公共利益。如协议存在民法通则第五十八条和合同法第五十二条有关合同无效的内容，则该协议不具有法律效力，例如实际出资人为了逃避债务，意图转移财产的;实际出资人贪污受贿，为了逃避追查隐秘财产的，等等。第三，协议中必须有关于房屋归于实际出资人或他人的意思表示。该意思表示应当真实，反映当事人内心的效果意思，即真实表达出房屋登记权利人并非实际权利人，登记权利人仅为代持的意思。该意思表示还应当自由，不应存在被欺诈、被胁迫和乘人之危等情况。就本案而言，各方当事人均为完全民事行为能力人，具有相应的行为能力，协议的内容也不存在违反法律、行政法规强制性规定的情形。就协议的内容来看，已经明确表达了“产证登记人为林x，实际产权人为廖x苏”等内容，符合一般有效要件的要求。被告虽表示其受到欺诈，但未能提供任何证据证实，法院没有采信。

2.隐名购房协议的内外效力。隐名购房协议并不具有物权效力，也不能直接引起物权变动，其效力主要体现在对内的效力上。第一，隐名购房协议对外不具有物权效力。根据物权法第九条的规定，我国采取的是登记生效主义的不动产物权变动模式，即除法律另有规定外，不动产物权变动原则上以登记完成为生效要件。而法律另有规定的情况，可分为三类：一是物权种类的例外，即法律明确规定某些不动产物权种类的变动不实行登记生效原则;二是导致物权变动的法律事实例外，非法律行为的法律事实直接导致不动产物权变动的，物权变动自该法律事实发生时生效;三是法律规定人民法院、仲裁委员会等有权机关的法律文书、征收决定可以直接变动物权。隐名购房协议不属于上述三类情况，在效力上其不具有物权效力，不能直接引起物权变动。第二，隐名购房协议的对内效力。通常来说，隐名购房协议会对房屋的使用与管理、物业费的缴纳等作出约定，在性质上类似于委托合同。其内部权利义务一般呈现如下样态：登记产权人负有根据实际权利人的指令管理、处分标的房屋的义务;实际权利人享有对标的房屋的最终收益权，登记产权人对外享有对标的房屋的收益权，但应将收益转交实际权利人或按实际权利人指令支配;登记产权人负有根据实际权利人的主张将房屋所有权登记转移至实际权利名下的义务，在实际权利人提出主张，且不侵犯第三人利益，不违背法律、政策规定的情况下，登记产权人应将房屋所有权转让给实际权利人。本案中，原告多次要求被告将系争房屋过户至自己名下，遭被告拒绝，故提起诉讼，其所依据的正是该协议第五项，要求确认系争房屋归其所有并要求被告协助办理过户手续。

三、隐名购房协议房屋归属纠纷的诉由辨析

关于该类案件在诉讼中应当采用给付之诉还是确认之诉，存在两种观点。第一种观点认为，应当提起给付之诉，如果当事人提起确认之诉的应予以驳回。其主要理由为：在隐名购房行为中，登记产权人已依法取得房屋所有权，实际出资人享有的是对登记产权人的债权，其主张的请求权基础应是基于隐名购房协议的房屋信托合同债权，而非对标的房屋的物权。故对实际出资人提起确权和恢复所有权登记诉请的，在不涉及第三人利益的情况下，应向其释明，变更诉请为要求登记产权人向其转让房屋所有权，提起以房屋所有权为标的的给付之诉。如实际出资人坚持以确权和恢复产权登记进行诉讼，应当驳回其诉讼请求。①第二种观点认为，应当提起确认之诉进行确权并恢复登记。其主要理由为：隐名购房人为事实物权人，登记权利人为名义物权人，当物权的归属、内容发生争议时，事实物权人可以提起请求要求确权，以排斥登记物权在法律上的地位和意义，人民法院对于具有事实和法律依据的事实物权，要依法予以确认。②

①周峰、李兴： “隐名购房行为的法律性质认定与执法对策研究”，载《法律适用》2012年第8期。

②魏海：“不动产事实物权的判定依据及冲突解决规则”，栽《法律适用》2010年第4期。

笔者认为，如果隐名购房协议中明确约定了房屋的归属、名义权利人协助办理过户手续的期限，且名义权利人认可房屋的实际归属，仅是不愿履行协议，则实际权利人可以提起给付之诉。但大多数情况下，纠纷的产生是名义权利人对于协议不认可，并认为其自身依据登记成为了实际权利人，本案情况即为典型。就本案情况而言，不能直接提起给付之诉，而应提出确认之诉，主要理由有：第一，实际权利人与名义权利人之间的争议并非单纯的因不履行协议的房屋交付争议，而是名义权利人认为基于不动产的登记效力，其已经成为房屋的权利人，产生的是与实际权利人之间的权属争议，是对物权的归属产生的纠纷。第二，此种情况直接提起给付之诉，在名义权利人不认可协议，并认为其为房屋权利人的情况下，仍然需要首先明确谁是房屋的真实权利人，即仍需以确认权利归属为前提，不能直接要求履行或不履行。第三，从法律规定看，物权法第三十三条规定： “因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。”利害关系人可以是任何与特定的物就物权的归属和内容有物权法律关系的人，①不能认为实际权利人仅依据协议享有债权请求权，而不能提起确认权利之诉。

①最高人民法院物权法研究小组编：《<中华人民共和国物权法>条文理解与适用》，人民法院出版社2007年版，第136页。

本案中，原告的诉讼请求包括两项，一是要求确认系争房屋为原告所有，二是要求被告进行变更登记，在性质上为确认之诉，而非要求被告转让房屋所有权的给付之诉。一审法院将案由确定为所有权确认纠纷，并对其请求分别作出了认定和处理，确认了房屋的归属，明确了产权变更登记的义务和期限，这种处理是恰当的，也得到了二审法院的认同。

四、审查隐名购房协议的基本方法

在司法实践中，隐名购房的查实与认定一直是审判的难点，尤其是在实际购买人与名义购买人未作明确约定的情形之下，如何判断实际购买人支付房款是基于出资还是借款，难度很大。一般而言，在隐名购房案件中应着重审查以下几个关键点：

1.审查协议的真实意思表示。由于房屋价值较大，实际购买人一般都会与名义购买人签订如代持协议、信托协议等形式的委托协议，明确房屋的出资、实际产权人、名义产权人等重要内容。由于这类协议签订在双方发生纠纷之前，往往最能体现双方的真实意思表示，是判断双方是否构成隐名购房的最重要证据。审判实践中，应当结合这些协议，认真审查协议的性质与效力。本案中，当事人之间的家庭财产关系较为复杂，签订的协议为家庭财产信托的确认协议，但协议对于房屋的出资人、实际购买人、名义权利人均有明确约定，对其性质可以认定。

2.审查房屋的实际出资人及出资情况。隐名购房这类案件中，购房款一般由实际购买人支付，由于数额较大，通过银行转账都会留下相应记录，即使用现金支付也有相关收据。在有银行按揭贷款的情况下，虽然按揭还款户名是名义购买人，但每月履行还款义务的是实际购房人。因此，能够提供出付款银行账单、收据、还款账单等证据的是实际购房人的可能性比较大。本案中，房款由案外人支付，但案外人与原告之间进行了房屋置换，原告仍可被认定为房屋的出资人，对此当事人签订的协议也已经进行了明确，而被告不能举证证明其对购买房屋的出资。

3.审查房屋的实际居住及产证保管情况。隐名购房中，房屋的实际居住人_般都是实际购房人，房屋产权证一般也由实际购房人保管，名义购房人仅仅是在产权证上挂名而已。房屋由谁实际居住和占有、房产证由谁保管、物业费由谁缴纳，也是判断隐名购房成立与否的辅助标准之.。本案中，房屋一直由原告控制与居住，房产证原件和房屋钥匙均由原告保管，房屋的物业费等费用均由原告支付，可以佐证原告为房屋实际权利人的事实。上述三个关键事实之中，第一项事实，即实际购买人与名义购买人是否有相关协议，尤为重要和关键，这是判断是否构成隐名购房的最重要的依据。而第二项事实，即房屋的实际出资人和出资情况，与协议相互结合形成较为完整的证据链，法官据此可以对案件事实做出基本判断。第三项事实，即房屋的实际居住及产证保管情况，和前两项事实结合，形成佐证，更有助于法官进行认定。本案中对于这些问题都进行了认真的审查，为此类案件的审理提供了较好的思路。

(来源：人民司法案例。作者：上海市浦东新区人民法院)

房屋借名登记纠纷中如何确定真正的权利人

——李磊诉阳少平所有权确认案

【案件基本信息】

1．裁判书字号

北京市第二中级人民法院(2011)二中民终字第13070号民事判决书

2．案由：所有权确认纠纷

3．当事人

原告(被上诉人)：李磊

被告(上诉人)：阳少平

【基本案情】

李磊于2001年购买了北京市顺义区马坡花园7号楼二单元10A室房屋一套，交纳了全部房款及相关费用，但因为该房产为经联投资有限公司和北京天马房地产开发有限公司合作开发，且因为李磊并非上述公司人员，为了方便购买，李磊购买涉诉房屋的时候，就将房屋产权登记在了经联投资有限公司员工阳少平的名下。随后，该房屋多年来一直由李磊居住使用，并进行了装修，居住期间的相关费用亦由李磊支付，房产证也由李磊保管。但是，后来当李磊欲将房屋变更登记在自己名下时，阳少平予以拒绝，并称该房屋当初就是其出钱购买，登记在阳少平名下就是阳少平所有的房屋。对于李磊手持房屋产权证一事，阳少平称自己的老房屋产权证已经丢失，并补办了新的房屋产权证。李磊针对阳少平的否认，拿出了经联投资有限公司的收据、证明书和北京天马房地产开发中心的证明，表明购房款是自己所交纳且这两家公司都未收到过阳少平的房款。

【案件焦点】

依据双方当事人提供的证据能否认定李磊当初买房存在借名登记的事实及能否证明李磊是房屋的真正权利人。

【法院裁判要旨】

北京市顺义区人民法院经审理认为：本案中李磊主张对本案争议房产享有所有权，其提供了原始房屋所有权证、涉诉房屋的税费票据、房屋开发单位证明等证据，证实争议房产的购房款系由其支付，但以阳少平的名义购买涉诉房产的事实。根据当时经办人崔某某等的证言也可以认定李磊支付了本案争议房产的购房款。诉讼中，阳少平称其支付了争议房产的购房款，且李磊系无偿使用该争议房产，但就此部分事实其并未提供充足的证据予以证实，故对其该辩解理由本院难以采信。况且，从涉诉房屋的使用及装修情况来看，假如被告实际购买了房屋，其在长达10余年的时间里不去管理自己的房屋，任凭他人进行装修、使用且不支付任何费用，有悖常理。被告并未提供其购买房屋的相关手续，简单以房屋相关资料丢失为由辩解，难以让人信服。根据我国《物权法》的规定，因物权的归属、内容产生争议的，利害关系人可以请求确认权利。本案争议房产虽登记在阳少平名下，但根据已查明的事实，李磊支付了本案争议房产的购房款，其应享有争议房产的所有权，故本院对李磊要求确认本案争议房产归其所有的诉讼请求予以支持。

北京市顺义区人民法院依照《中华人民共和国物权法》第三十三条之规定，判决如下：

确认坐落于顺义区马坡花园7号楼二单元1至2层10l室房屋为原告李磊所有。

阳少平以原审判决认定事实错误，滥用事实推定为由提起上诉，北京市第二中级人民法院审理后认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。为证明自己系诉争房屋的真正权利人，李磊提供了原始房屋产权证书，购房过程中产生的税费票据等购房手续，诉争房屋开发商出具的证明以及崔某某等证人证言等证据，证据之间可以相互印证，形成了完整合理的证据链条，结合李磊以所有权人身份对诉争房屋长期居住使用的事实，本院认定李磊系以阳少平之名办理购房手续以购买诉争房屋，系诉争房屋的真实所有权人。阳少平虽主张其支付了购房款，系真正产权人，但就此未能提供充分有效之证据支持，且其从未以所有权人之名对诉争房屋进行管理使用，也未实际控制过房屋，其辩称理由与常理及事实不符。故阳少平的上诉请求，因无事实及法律依据，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法院正确，判决驳回上诉，维持原判。

【法官后语】

此案的焦点即原告李磊是否对涉诉房屋享有所有权。与其他确认所有权纠纷不同的是，本案涉及到实践中存在的房屋买卖借名登记问题，具有实践意义。对于此类纠纷，如何通过证据分析进行法律判断，从而确定房屋的真正权利人往往是问题的关键所在。

本案涉及房屋的所有权归属依照不动产登记薄的记载应当属于被告阳少平，但原告李磊主张其才是房屋真正的权利人，最初只是借用被告阳少平的名字进行了登记。在此情形下，以下四个方面的认定对于确定真正权利人具有重要的意义：

1．涉诉房屋产权证登记为谁，由谁保管

房屋产权证书是房屋产权的重要凭证，产权人一般不会随意交由他人。本案中，原告李磊持有最初的房屋产权登记证，登记人为被告阳少平。如果房屋实际权利人为阳少平，则由原告李磊长期保管该证书的做法有违常理。另外，虽然被告阳少平手中也持有产权证书，但该证书的获得据其陈述为原有证书丢失后补办所得。

2．涉诉房屋的购房款及相关税费由谁支付

依据常理，自己购买房屋必定自己交付购房款及相关税费。本案中，原告李磊提供了收据、证明书、证人证言等相关证据，证明是其交纳了涉诉房屋的购房款，且持有办理房屋产权登记所支付的必要费用票据和水电费、供暖费用的票据。对此，被告杨少平解释为其因搬家丢失了办理房屋登记的票据，将必要费用之票据与房屋产权证书综合观察，被告阳少平称丢失的说法有违常理。

3．涉诉房屋由谁长期支配使用

本案中，原告李磊提供了相关的水电费和取暖费等票据，证明了涉诉房屋自2000年开始一直由原告居住，并进行了装修。被告称因为原告父亲为领导才一直让原告在此居住，而自己在其他地方租房居住，且并不知晓房屋装修的情况，该辩解同样与常理相悖。

4．房屋出卖方的证明

房屋买卖合同的签订双方为买受人与出卖人，当初出卖方与何人订立合同及收取何人交付的房款也是判断真正权利人的依据之一。本案中，当初房屋的投资方经联公司出具证明和证人，证实当初收到的购房款系李磊所交，且证明当时因李磊非公司人员，才将房屋登记在阳少平名下。房地产开发商和负责办理产权登记相关事宜的天马房地产开发中心，也证明其并未收取过被告阳少平交纳的房屋购房款。

综合以上分析可知，原告提供的证据之间互相得到印证，且已经形成完整的证据链条，证明了原告为涉诉房屋的真正权利人，而被告阳少平并未提供有力证据证明其主张。

编写人：北京市顺义区人民法院 史智军

摘自：国家法官学院 编 《中国法院2013年度案例:物权纠纷.2》