雨天多发是开发商延迟交房的理由吗？——律师“以案释法”之周二合同篇

案情简介

李某与开发商签订《商品房买卖合同》。合同约定，开发商应当在2014年12月27日前向李某交付该商品房。遭遇不可抗力的，出卖人应在发生之日起30日内书面告知买受人，出卖人可据实延期交房；除合同约定的遭遇不可抗力情况外，出卖人逾期交房超过30日的，应向买受人支付违约金。但开发商2014年12月27日并未向李某交房。经催，于2015年4月才向李某交房。现李某要求开发商承担违约责任，开发商却以夏季多雨影响施工，属于不可抗力为由拒绝。

雨天多发是延迟交房的理由吗？

以案释法

不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。根据法律规定，因不可抗力导致不能履行合同的，根据影响程度部分或者全部免除责任。天气因素对施工进度确实有严重的影响，但是风雨天气属于正常的天气现象，开发商在进行房地产开发前，就应当根据当地的天气记录、结合气象部门对未来天气状况的预测，合理预计工期，确保在承诺日期前顺利完工交付。除非有证据证明当地雨天多的情况已经较为反常且达到了自然灾害的程度。因此，在本案中，开发商以夏季雨天多属于不可抗力为理由是不成立的。开发商需要承担迟延履行所产生的违约责任。

法条链接

《中华人民共和国民法典》

第五百七十七条　当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

第五百九十条　当事人一方因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但是法律另有规定的除外。因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。

当事人迟延履行后发生不可抗力的，不免除其违约责任。

律师提示

购房者在购房时，应仔细分析阅读开发商所提供的合同条款。在现行房屋买卖合同中，开发商可能会将以下两个理由也作为不可抗力的免责条款：一是施工过程中遇到了重大的的困难不能解决；二是市政配套的批准与安装的延误。事实上，这两种情况在实践中大多不能构成不可抗力的免责条款，这些事项属于开发商在进行房地产开发前就应当考虑到的，是开发商在房地产开发过程中应当承担的风险。但若在房屋买卖合同中有明确的此类条款，且购房者接受并签订该合同的，应认定为购房者同意此种情况下可顺延时间。实际生活中大多购房者并不会逐字逐句地核对合同，因此有些合同条款会引起双方的争议。为了避免争议的发生，开发商应对某些条款进行明示并提醒，购房者则应当仔细审核合同条款，不同意的积极进行协商。