民间借贷双方签订房屋买卖合同以物抵债到底是否有效?签订时机和措辞很重要、很玄妙!内附民间借贷合同条款写法(收藏版)
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最高人民法院
债务人无力还款时双方签订房屋买卖合同以物抵债的行为合法有效
👉作者：唐青林 李舒 黄凯丽 单位：北京市安理律师事务所
裁判要旨
借款合同到期后债务人无力偿还借款，双方经协商一致将借款合同关系变更为商品房买卖合同关系的行为合法有效。此商品房买卖合同并非为双方之前的借款合同提供担保，也不违反《物权法》第一百八十六条禁止流押的规定。但对转化为已付购房款的借款本金及利息数额，人民法院应予以审查，以防止当事人将超高利息转化为已付购房款。
案情简介
一、汤某、刘某、马某、王某与雁海公司先后签订多份借款合同，通过实际出借并接受他人债权转让，取得对雁海公司合计2.6亿元借款的债权。
二、该债权陆续到期后，因雁海公司未偿还借款本息，双方经对账，确认雁海公司尚欠四人借款本息361398017.78元。双方随后重新签订商品房买卖合同，约定雁海公司将其名下房屋出售给四人，上述欠款本息转为已付购房款，剩余购房款38601982.22元，待办理完毕全部标的物产权转移登记后一次性支付给雁海公司。汤某等四人提交与雁海公司对账表显示，双方之间的借款利息系分别按照月利率3%和4%，逾期利率10%计算，并计算复利。
三、因雁海公司拒不交房，汤某等四人向新疆高院提起诉讼，主张双方在借款合同到期后签订的商品房买卖合同有效，雁海公司逾期交付房屋构成违约。请求：雁海公司支付违约金6000万元和律师费416300元。新疆高院一审判决：雁海公司向汤某等四人支付违约金9275057.23元和律师费416300元。
四、雁海公司不服向最高法院上诉称，双方之间买卖合同系借款合同的担保，并非双方真实意思表示，且欠款金额包含过高利息。最高法院认为一审判决错误，遂改判：撤销一审判决；驳回汤某等四人的诉讼请求。
裁败诉原因
最高法院裁判观点认为，汤某等四人以雁海公司逾期交付房屋构成违约为事实依据，要求雁海公司支付违约金及律师费，缺乏事实和法律依据。具体而言：
首先，本案中双方当事人之后签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，且不存在《合同法》第五十二条的合同无效情形，属于合法有效合同。因为此商品房买卖合同并不是为之前签订的借款合同作担保，而是借款合同到期后，债务人无力偿还借款，双方重新协商，将之前的借贷法律关系变更为买卖法律关系。民事交易活动中，当事人意思表示发生变化并不鲜见，该意思表示的变化，除为法律特别规定所禁止外，均应予以准许。
其次，在商品房买卖合同有效的前提下，由于双方当事人均认可该合同项下已付购房款系由原借款本息转来，且雁海公司提出该欠款数额包含过高利息，双方之间借款利息的计算方法，已经超出法律规定的民间借贷利率保护上限。对双方当事人包含高额利息的欠款数额，依法不能予以确认。由于法律保护的借款利率明显低于当事人对账确认的借款利率，故应当认为汤某等四人作为购房人，尚未足额支付合同约定的购房款，雁海公司未按照约定时间交付房屋，不应视为违约。
综上，最高法院认为，雁海公司逾期交付房屋并不构成违约，故汤某等四人要求雁海公司支付违约金和律师费的主张不能成立。
实务经验总结
前事不忘、后事之师，为避免民间借贷双方发生不必要的纠纷以及发生纠纷后债权不能得到有效保障，最大限度保护债权人的经济利益，提出以下建议：
出借人在决定是否借钱给对方前，要通过多种途径考察借款人的信誉和偿还能力。首先要看借款人的固定资产、经济收入等情况；甚至还要看借款人平时为人口碑和信誉，否则借出去的钱就是“肉包子打狗”，有去无回。
发生借贷关系，务必签订书面借款合同，签字画押，双方各执一份，妥善保存原件，以备将来作为证据使用。此外，最好要求对方提供保证人或抵押担保，并签订书面合同，如果抵押物是房屋、汽车等，还要及时办理正式的抵押登记并取得抵押登记的权利证书。这样，一旦借款人无力偿还借款时，可以向保证人追索借款或合法地以抵押物抵偿借款。除能马上办理房屋交付和过户等手续外，尽量不要与借款人签订商品房买卖合同作为借款合同的担保，否则法院可能会确认商品房买卖合同无效而按照借贷关系处理。这样一来，如果债务人无力偿还本金，利息和违约金，债权人的债权将失去保障。
相关法条
《中华人民共和国物权法》
第一百八十六条 抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。
《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》[法释〔2015〕18号]
第二十四条 当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。
按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，借款人或者出借人有权主张返还或补偿。
以下为最高法院在二审判决“本院认为”部分就此问题发表的意见：
本案争议的商品房买卖合同签订前，雁海公司与汤某等四人之间确实存在借款合同关系，且为履行借款合同，双方签订了相应的商品房预售合同，并办理了预购商品房预告登记。但双方系争商品房买卖合同是在雁海公司未偿还借款本息的情况下，经重新协商并对账，将借款合同关系转变为商品房买卖合同关系，将借款本息转为已付购房款，并对房屋交付、尾款支付、违约责任等权利义务作出了约定。民事法律关系的产生、变更、消灭，除基于法律特别规定，需要通过法律关系参与主体的意思表示一致形成。民事交易活动中，当事人意思表示发生变化并不鲜见，该意思表示的变化，除为法律特别规定所禁止外，均应予以准许。本案双方经协商一致终止借款合同关系，建立商品房买卖合同关系，并非为双方之间的借款合同履行提供担保，而是借款合同到期雁海公司难以清偿债务时，通过将雁海公司所有的商品房出售给汤某等四位债权人的方式，实现双方权利义务平衡的一种交易安排。该交易安排并未违反法律、行政法规的强制性规定，不属于《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定禁止的情形，亦不适用《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定。尊重当事人嗣后形成的变更法律关系性质的一致意思表示，是贯彻合同自由原则的题中应有之意。雁海公司所持本案商品房买卖合同无效的主张，不予采信。
但在确认商品房买卖合同合法有效的情况下，由于双方当事人均认可该合同项下已付购房款系由原借款本息转来，且雁海公司提出该欠款数额包含高额利息。在当事人请求司法确认和保护购房者合同权利时，人民法院对基于借款合同的实际履行而形成的借款本金及利息数额应当予以审查，以避免当事人通过签订商品房买卖合同等方式，将违法高息合法化。经审查，双方之间借款利息的计算方法，已经超出法律规定的民间借贷利率保护上限。对双方当事人包含高额利息的欠款数额，依法不能予以确认。由于法律保护的借款利率明显低于当事人对账确认的借款利率，故应当认为汤某等四人作为购房人，尚未足额支付合同约定的购房款，雁海公司未按照约定时间交付房屋，不应视为违约。汤某等四人以雁海公司逾期交付房屋构成违约为事实依据，要求雁海公司支付违约金及律师费，缺乏事实和法律依据。一审判决判令雁海公司承担支付违约金及律师费的违约责任错误，本院对此予以纠正。
案件来源
指导性案例72号：汤某、刘某、马某、王某诉新疆鄂尔多斯彦海房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷案［最高人民法院民事判决书（2015）民一终字第180号］
延伸阅读
随着经济社会发展和民间金融市场的活跃，“名为房屋买卖实为民间借贷关系”的案件，逐步呈现上升趋势。司法实践中，少部分相似案例中的房屋买卖合同被法院认定有效（案例一），大部分相似案例中的房屋买卖合同被法院认定无效（案例二、三、四、五）。
一、如果借款合同为案涉商品房买卖合同的履行附设了解除条件，即借款到期，债务人还清借款，商品房买卖合同不再履行；借款到期，债务人不能偿还借款，则履行商品房买卖合同。此解除条件不违反法律、行政法规的强制规定，应为有效。
案例一：朱某与山西嘉和泰房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷案［最高人民法院民事判决书（2011）民提字第344号］
最高法院认为，本案再审的焦点问题就是双方当事人之间法律关系的性质和效力。朱某主张其与嘉和泰公司之间是商品房买卖合同关系。嘉和泰公司主张双方之间是民间借贷关系。山西高院再审认为，双方是民间借贷合同关系而非商品房买卖合同关系，商局房买卖合同是借款合同的抵押担保内容，借款协议中"到期不能还款用抵押物抵顶借款，双方之间互不支付对方任何款项"的约定违反法律的强制性规定，应属无效。
本院认为，本案中，十四份《商品房买卖合同》涉及的款项和《借款协议》涉及的款项，在数额上虽有差额，但双方当事人对于十四份《商品房买卖合同》所涉款项和《借款协议》所涉款项属同一笔款项并无异议。也就是说双方当事人基于同一笔款项先后签订了十四份《商品房买卖合同》和《借款协议)，且在太原市房地产交易所办理了十四份《商品房买卖合同》销售备案登记手续。根据《中华人民共和国合同法》第三十二条规定"当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或盖章时合同成立。"第四十四条第一款规定:"依法成立的合同，自成立时生效。"案涉十四份《商品房买卖合同》和《借款协议》均为依法成立并已生效的合同。本案双方当事人实际上就同一笔款项先后设立商品房买卖和民间借贷两个法律关系。山西高院再审认为本案双方是民间借贷合同关系而非商品房买卖合同关系不当，应予纠正。
从本案十四份《商品房买卖合同》和《借款协议》约定的内容看，案涉《商品房买卖合同》与《借款协议》属并立又有联系的两个合同。案涉《商品房买卖合同》与《借款协议》之间的联系表现在以下两个方面:其一是案涉《商品房买卖合同》与《借款协议》涉及的款项为同一笔款项;其二是《借款协议》约定以签订商品房买卖合同的方式为《借款协议》所借款项提供担保，即双方当事人实际是用之前签订的十四份《商品房买卖合同》为之后签订的《借款协议》提供担保。
同时，关于《借款协议》中"如到期不能偿还，或已无力偿还，乙方(嘉和泰公司)将用以上抵押物来抵顶借款，双方互不再支付对方任何款项"的约定是否违反法律的强制性规定问题。《中华人民共和国担保法》第四十条规定"订立抵押合同时，抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有。"《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定"抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。"这是法律上禁止流押的规定。禁止流押的立法目的是防止损害抵押人的利益，以免造成对抵押人实质上的不公平。本案《借款协议》中"如到期不能偿还，或已无力偿还，乙方(嘉和泰公司)将用以上抵押物来抵顶借款，双方互不再支付对方任何款项"的约定，并非法律上禁止的流押条款。
首先，《借款协议》上述条款并非约定嘉和泰公司到期不能偿还借款，《借款协议》所称抵押物所有权转移为朱某所有。在嘉和泰公司到期未偿还借款时，朱某并不能直接按上述约定取得《借款协议》所称的"抵押物"所有权。朱某要想取得《借款协议》所称的"抵押物"即十四套商铺所有权，只能通过履行案涉十四份《商品房买卖合同》实现。正基于此，朱某在本案一审提出的诉讼请求也是确认十四份《商品房买卖合同》有效，判令荔和泰公司履行商品房买卖合同。其次，案涉十四份《商品房买卖合同》和《借款协议》均为依法成立并生效的合同，双方当事人在《借款协议》中约定以签订商品房买卖合同的形式为《借款协议》提供担保，并为此在《借款协议》中为案涉十四份《商品房买卖合同》附设了解除条件，该约定并不违反法律、行玖法规的强制性规定。实际上，双方当事人对于是履行十四份《商品房买卖合同>>，还是履行《借款协议》具有选择性，即商品房买卖合同的解除条件成就，就履行《借款协议》商品房买卖合同的解除条件未成就，就履行十四份《商品房买卖合同》。无论是履行十四份《商品房买卖合同>>，还是履行《借款协议>>，均符合双方当事人的意思表示，且从合同的选择履行的角度看，嘉和泰公司更具主动性嘉和泰公司如果认为履行十四份《商品房买卖合同》对其不公平，损害了其利益，其完全可以依据《中华人民共和国合同法》第五十四条第一款第(二)项的规定，请求人民法院撤销案涉十四份《商品房买卖合同》，但嘉和泰公司在法定的除斥期间内并未行使合同撤销权，而是拒绝履行生效合同:其主张不符合诚信原则，不应得到支持。
因此，《借款协议》上述关于到期不能偿还，或已无力偿还，嘉和泰公司抵押物来抵顶借款的约定，不符合《中华人民共和国担保法》第四十条和《中华人民共和国物权法》第一百八十六条禁止流押的规定。山西高院再审认为，《借款协议》中"到期不能还款用抵押物抵顶借款，双方之间互不再支付对方任何款项"的约定违反法律的强制性规定，应属无效，缺乏事实和法律依据，本院予以纠正。
二、当事人以签订商品房买卖合同作为民间借贷合同的担保并办理商品房备案登记的，借款人无力还款时，债权人只能申请法院拍卖或者变卖案涉房产，而不能直接取得房屋所有权。
案例二：广西嘉美房地产开发有限责任公司与杨某商品房销售合同纠纷再审民事判决书［最高人民法院(2013)民提字第135号］
最高法院认为，认定当事人之间是否存在债权债务关系，书面合同并非不可缺少的要件。只要确认双方当事人就借贷问题达成了合意且出借方已经实际将款项交付给借款方，即可认定债权债务关系成立。
杨某向嘉美公司支付340万元并收取利息的行为，足以认定双方之间成立了债权债务关系。嘉美公司从杨某处取得340万元的真实意思是融资还债，其与杨某签订《商品房买卖合同》的目的，则是为了担保债务的履行。鉴于双方未办理抵押登记，其约定也不符合《中华人民共和国担保法》规定的担保方式，故双方签订《商品房买卖合同》并办理商品房备案登记的行为应认定为非典型的担保方式。即在嘉美公司不能按时归还340万元的情况下，杨某可以通过拍卖或者变卖案涉房屋的方式确保其能够实现债权。如果嘉美公司按时归还340万元，则杨某是不能就案涉的53间商铺主张权利。
嘉美公司对交易的控制体现在借款合同和其没有将《销售不动产统一发票》原件交付给杨某，而缺少了发票，杨某是无法实际取得商铺并办理产权登记手续的。《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定，抵押权人在债务履行期限届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。该规定主要是基于平衡双方当事人利益的考虑，防止居于优势地位的债权人牟取不当暴利，损害债务人特别是其他债权人的利益。尽管本案中双方当事人签订《商品房买卖合同》并办理商品房备案登记的行为并不导致抵押权的成立，但足以在双方当事人之间成立一种非典型的担保关系。既然属于担保，就应遵循物权法有关禁止流质的原则，也就是说在债权人实现担保债权时，对设定的担保财产，应当以拍卖或者变卖的方式受偿。
本案诉讼中，双方当事人均未向法院提交书面的借款合同，故对于双方当事人之间有关借款期限的约定，并无充分证据加以证明。既然案涉《商品房买卖合同》是作为340万元债权的担保而存在，那么，作为债权人的杨某实现债权的方式应当是在债务履行期限届满后，向债务人嘉美公司主张债权，如果没有明确的履行期限，则债权人可以随时请求债务人履行，但应当为其留出必要的准备期限。在嘉美公司拒不还债或者无力还债的情况下，杨某才能以适当的方式就《商品房买卖合同》项下的商铺主张权利，以担保其债权的实现。杨某请求直接取得案涉商铺所有权的主张违反《中华人民共和国物权法》关于禁止流质的规定，本院不予支持。嘉美公司关于双方当事人之间存在借贷关系，签订《商品房买卖合同》只是为担保杨某债权的实现的主张，有事实依据，本院予以支持。
三、当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。
案例三：张某、贺某房屋买卖合同纠纷案民事裁定书［最高人民法院民事裁定书（2017）最高法民申1543号］
最高法院认为，张某、贺某与金冠公司之间是民间借贷合同法律关系，并非商品房买卖合同法律关系。
首先，本案的《借款补充协议二》、《债务清偿协议书》、三份《株洲市商品房（预）销售合同》及《债务清偿结算书》均是为解决张某、贺某与金冠公司之间的民间借贷合同法律关系而签订。因2009年9月4日至2010年11月30日期间张某、贺某陆续以每月7%的高额利息借款给金冠公司，双方于2011年3月12日签订了《借款补充协议二》，于2011年9月30日签订了《债务清偿协议书》，于2011年10月24日签订了三份《株洲市商品房（预）销售合同》，于2012年5月2日签订了《债务清偿结算书》。
其次，《债务清偿协议书》及《债务清偿结算书》均有约定回购条款，其中《债务清偿协议书》第四条约定：“甲、乙双方一致同意，对本协议项下甲方所购房屋，自房屋交易过户备案之日起一年内，乙方可以按照房屋的实际交易价格从甲方处予以回购，甲方承诺配合办理该房屋的过户登记手续。”《债务清偿结算书》第七条约定：“甲、乙双方于此进一步明确，乙方对《债务清偿协议书》项下的房产享有回购权，回购权行使期间自2012年4月16日起至2013年4月15日止，该回购权涉及的其他相关事宜按原协议约定办理。”由此可见，双方签订三份《株洲市商品房（预）销售合同》的目的并不是真正要将案涉房产转让给张某和贺某，转让案涉房产并非双方的真正意思表示，而是为了促使金冠公司履行债务，实为对双方之间借贷关系的担保。
第三，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第一款规定，当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。因此，本案应按民间借贷法律关系审理。
案例四：郑松与拓海公司房屋买卖合同纠纷案民事裁定书［最高人民法院（2016）最高法民申1234号］
最高法院认为，原判决认定郑松与拓海公司签订的《商品房买卖合同》因郑松未支付购房款而没有实际履行的事实是否缺乏证据证明。本案原判决综合2006年郑松与拓海公司签订的《商品房买卖合同》《借款合同》、2013年郑松向拓海公司发出的《告知函》及拓海公司的《复函》等证据认定，郑松与拓海公司签订的《商品房买卖合同》为合法有效合同，但郑松与拓海公司签订的《商品房买卖合同》因郑松未支付购房款而没有实际履行。郑松主张其与拓海公司之间存在房屋买卖法律关系，并据此诉请拓海公司履行《商品房买卖合同》，由其取得讼争商铺的所有权。对此，应当甄别郑松与拓海公司之间真实的意思表示是为借款行为提供担保，还是通过支付对价获得房屋所有权。
从双方签订的《借款合同》的约定看，郑松向拓海公司支付的300万元实为履行借款合同的出借义务，双方签订的《商品房买卖合同》所约定的105号商铺，只是用作借款合同的担保物。上述合同约定的内容可以证明，双方的《商品房买卖合同》并非为了实现房屋买卖，真实的意思是作为《借款合同》的担保。简言之，郑松与拓海公司之间真实法律关系是民间借贷，《商品房买卖合同》只是作为借贷担保的一种方式。
《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第一款规定：当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。虽然郑松与拓海公司签订《商品房买卖合同》在《借款合同》之前，拓海公司也在《借款合同》签订前向郑松出具过收到郑松支付拓海大厦商铺105号购房款300万元的《收据》，但郑松向拓海公司支付的300万元实为借款，并非购房款，双方在签订《商品房买卖合同》后郑松并未依照该合同约定向拓海公司支付购房款。故郑松关于原判决认定其未支付购房款等事实缺乏证据的主张，本院不予支持。
案例五：李某确认合同无效纠纷案民事裁定书［北京市高级人民法院（2017）京民申1699号］
北京高院认为，根据本案查明的事实和在案证据，赵斌与李京栋签订《二手房买卖合同》实为二人之间民间借贷的担保，并非双方买卖房屋的意思表示，赵斌与李京栋之间不成立买卖合同法律关系。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条的规定，二审法院对李某、王名越要求确认赵斌与李京栋之间买卖合同法律关系无效的诉讼请求未予支持并无不当。因此在赵斌与李京栋之间不成立买卖合同法律关系的前提下，李某、王名越主张合同无效的再审理由不能成立，其再审请求缺乏依据。
(声明：本公号文章仅供学术研讨，为尊重和保护案件当事人隐私，特将部分信息进行替代处理。如需了解案件详细情况，请查阅判决书原文。)
