房产过户给子女，赠与、买卖和继承，哪种方式比例划算？

就现在的房价而言，一般人买套房子也实属不易，自从集体分配房子改为商品房之后，房价就踏上了高歌猛进的年代，几十年过去，似乎依然没有停歇的意味，就现在的三线城市房价来说，轻松上万元已经到处可见，一套100平米的房子，都需要上百万元。

一方面买房子确实不易，另一方面房子现在越来越成为家庭财富的象征，如果你说你有套房子，就算是去相亲都有人愿意。如果你没有房子，可能在别人眼中就相当于“一无所有”吧，结婚要买房子、自己居住要买房子，落户要买房子、孩子上学也要买房子，没有哪一样不与房子挂钩。

很多人说，刚需现在可以不买房子，可以租房子居住，国家早已经开始推行租购同权、租房落户、租房升学等政策了，岂不美哉。看起来确实有一定道理，不过真到了个人去租房的时候，你会发现，租房还是没有咬咬牙买套房来的实在，一方面现在的房租确实不便宜，在前些年小编也租过房子，一套市中心的房子月租可能需要4000元，这钱花了，最后房子还不是自己的，在这里买套房子月供是10000元，虽然比起租房子，压力大得多，不过每个月花出去的钱却是为自己变相买了固定资产，比起租房子可能划算一点。

在生活中，父母的年龄大了，都想着能多为子女留一点东西，能多留就多留一点、能多办一点就多办一点，从小孩出生的那一刻起，父母和全家人都围绕孩子转，孩子长大了依然如此，什么事都想着孩子，房子也是如此。那么根据最新的《遗产法》与相关的房屋财产过户交易规定，怎么把房子过户给子女最省钱呢？房产过户给子女，新规下“生前”与“身后”差别大，最好提前知道。

一、生前房屋买卖：通过买卖方式把房子过户给子女。

房屋买卖是最常见的房子过户形式，在新房与二手房市场天天都在发生，不过这仅仅是陌生人（非自家人）之间的交易活动。在父母把房子过户给子女的过程中，仍然可以通过房屋买卖的形式实现产权变更。

房屋买卖需要区分的是“满五唯一”和“满二”，什么是“满二”呢，就是你的房子买了已经有二年了；“满五唯一”是指房子已经购买满五年，并且是业主方在所属省或者市区内唯一的一套房子。前边的“满二”涉及面较小，因为一般都满两年，我们就略过，“满五唯一”对房屋买卖影响较大，需要重点说明，基本需要的费用如下：

契税：满五唯一，面积低于90平方米为1%，面积超过90平方米的为1.5%，不是唯一房产的，契税为3%；增值税：房产证不满两年的为 5.6%，满两年为免交；个税：非普通住宅为房产交易总价2%，普通住宅为房产交易总价1%。另外，还有80元登记费。【费用计算】85平米的房子，总房价200万元，房屋买卖费用大约是6.08万元。

房屋买卖时，需要注意的事项是，买卖双方都要到场，到房产局相关部门，带上房产证、双方身份证、双方户口本，房产局部门会查询是否是二套房以上住宅，然后评定核实相关费用，双方签订一个买卖合同进行备案，然后按照规定缴纳各项费用，最后凭借着缴费凭证以及其他资料，办理新的房屋产权证。

二、身后房屋继承：通过继承的方式把房子过户给子女

房屋继承是常见的财产继承，是前辈留给后辈的资产继承，根据《继承法》相关规定，符合相关继承人标准的具有财产继承资格，分别列数第一继承人、第二继承人、第三继承人等。在前几日，深圳有一老人膝下无子女，老了之后投靠侄女，侄女养老，过世后老人留下了一套回迁房，没有指定继承人，最后法院判为侄女继承30%份额，其他70%归国有，这是根据《继承法》确定的结果。所需要的费用如下：

房屋继承主要涉及公证费，实行的是累进计费率%，100以下5%，101以上至1000部分2.5%。1001以上至2000部分1.5%。【费用计算】如果房子是85平米200万元的话，需要费用大约是17400元。

三、生前房屋赠与：通过父母赠送的方式实现过户给子女。

父母亲可以在生前把房子赠送给子女，不过也会产生一定的费用：

契税：总价200万元*3%=6万；评估费：大约几百上千元，按照1000元计算。房屋公证费：20*1.2% 30*1% 150*0.8%=17400；【费用计算】所以房屋赠与所需要费用总计：78400元。

以上的三种房子过户办法中，我们发现如果只看字面含义，则房屋财产继承费用要低得多，并且最划算。楼市指闻需要提示一点，房屋继承之后，如果再把这套房卖掉的话，个税就需要按照20%征收，100万元的房产额度也不低了。

当然了如果这套房子仍然是你的“满五唯一”房子，这个个税也可以省下来的，不过有多少人继承房子之后，仍然可以做到“满五唯一”呢？所以说，对于大多数人而言，可能房屋买卖最划算了，也就是父母在世时直接把房子卖给子女，省钱得多。