征地程序：调查、评估、公告、听证、登记、协议，一步也不能少！

《土地管理法》第四十七条对土地征收程序进行了调整，将原来的“告知、确认、听证”三步程序调整为“调查、评估、公告、听证、登记、协议”六步程序。规定相关前期工作完成后，县级以上地方人民政府方可申请征收土地。

（一）调查

开展拟征收土地现状调查。

（二）评估

开展社会稳定风险评估。

（三）公告

将征收范围、土地现状、征收目的、补偿标准、安置方式和社会保障等在拟征收土地所在的乡（镇）和村、村民小组范围内公告至少三十日，听取被征地的农村集体经济组织及其成员、村民委员会和其他利害关系人的意见。

（四）听证

多数被征地的农村集体经济组织成员认为征地补偿安置方案不符合法律、法规规定的，县级以上地方人民政府应当组织召开听证会，并根据法律、法规的规定和听证会情况修改方案。

（五）登记

拟征收土地的所有权人、使用权人应当在公告规定期限内，持不动产权属证明材料办理补偿登记。

（六）协议

县级以上地方人民政府应当组织有关部门测算并落实有关费用，保证足额到位，与拟征收土地的所有权人、使用权人就补偿、安置等签订协议；个别确实难以达成协议的，应当在申请征收土地时如实说明。

为做好新法与旧法衔接，自然资源部明确：2019年12月31日前，国家和省已经受理的建设用地卷宗，按原《土地管理法》继续完成审批。2019年12月31日前已履行“告知、确认、听证”征地程序的，需按照新修正的《土地管理法》规定，完善“调查、评估、公告、听证、登记、协议”六步土地征收程序。

征地权限

除北京、天津、上海、江苏、浙江、安徽、广东、重庆8个试点省份，其它省份涉及征收永久基本农田以及永久基本农田以外的耕地超过三十五公顷的、其他土地超过七十公顷的，需报国务院审批。其他情形由省级人民政府批准土地征收。

征地范围

《土地管理法》第四十五条列举了六种具体情形。其中最主要的是第五种情形，即在土地利用总体规划确定的城镇建设用地范围内，经省级以上人民政府批准由县级以上地方人民政府组织实施的成片开发建设需要用地的。同时明确成片开发还应当符合国务院自然资源主管部门规定的标准。鉴于国家成片开发建设标准尚未出台，有的省规定目前只限于国家级和省级开发区范围内可实施土地征收，其他土地征收范围要待国家标准出台后按规定办理。

征地补偿标准

《土地管理法》第四十八条规定：一是统一实行区片综合地价，此前一些省份已实行区片价。二是对征收农用地以外的其他土地、地上附着物和青苗等的补偿标准，由省、自治区、直辖市制定。三是对农村村民住宅，按照先补偿后搬迁、居住条件有改善的原则，采取重新安排宅基地建房、提供安置房或者货币补偿等方式给予公平、合理的补偿，并对因征收造成的搬迁、临时安置等费用予以补偿。四是要求将被征地农民纳入相应的养老等社会保障体系，被征地农民社会保障费用的筹集、管理和使用办法，由省、自治区、直辖市制定。