干货｜商业地产租赁合同解除条件是否成就的判断风险及防范

文/广西同望律师事务所 李彩凤律师

商业地产租赁合同解除的正确“姿势”之一：

商业地产租赁合同解除条件是否成就的判断风险及防范

摘要：近年来，随着商业地产大批量建设囤积，加之电商平台交易狂欢的刺激，使得实体物业的租赁市场日渐收缩，不少商业地产租赁合同未能“寿终正寝”。无论何因，当租赁合同需要被解除时，合同双方若能采取正确“姿势”解约，则可有效避免损失扩大，高效解决争议。本文拟从笔者亲办的几起租赁合同纠纷中，总结租赁合同解除条件是否成就的判断注意事项，并反思租赁合同签署时应关注的相应要点。

商业地产租赁，不似普通住宅租赁那样因用途单一而解约风险相对可控。商业地产承租人往往出于某种经营目的而承租，一旦承租后，往往根据经营目的投入巨资进行装饰装修，同时辅以商业宣传，而其商业利益的实现往往需要一定的周期，租赁合同期限长短直接关系着其承租目的能否实现。如果出租人解约不当，往往给承租人造成巨大损失，以致酿成纠纷。但如果面对租金被拖欠，出租人又如何避免房屋被占用或空置的损失呢？反过来，如果承租人因自身原因无意再经营，如何才能顺利“金蝉脱壳”，避免白交租金被迫“死撑”的不利局面呢？

以上问题实质上均涉及到租赁合同的有效解除问题。合同双方有效解除合约的首要步骤就是谨慎判断合同约定的解除条件是否成就。

一、出租人对解除条件是否成就的判断风险及防范

（一）出租人的误区：承租人没按时交租金，出租人可当然解约？

出租人在租赁合同项下的根本目的就是收取租金，如果承租人拖欠租金，出租人是不是就当然享有解约权，可以一纸“休书”赶走承租人呢？实则不然。

一般而言，租赁合同均会对承租人拖欠租金达到一定期限则出租人有权解除合同做出约定。有的出租人基于市场优势地位，可能对该期限约定相对较短，如10天或30天等。但基于上述关于商业地产特殊性的理由论述，笔者认为即使承租人拖欠租金达到合同约定的解除条件，谨慎起见，出租人也不能贸然解约，更不能想当然另行招租。

（二）以案说法

笔者承办的某地产公司与某生物公司厂房租赁一案中，承租人某生物公司从未依约主动支付租金，总是在地产公司再三发函催缴后才支付。历时两年，地产公司不厌其烦，依据《合同法》第二百二十七条规定的“承租人逾期不支付（租金）的，出租人可以解除合同”以及租赁合同对租金支付时间的约定，发函要求解除合同。后双方均诉至法院，在诉讼过程中，某生物公司又筹钱支付了拖欠的租金和滞纳金，并基于已投入巨额前期资金开办工厂，生物工程生产获益需要一个较长的周期，此时解除合同损失巨大为由要求继续承租。在此情形下，就出租人解除合同的正当性及合理性成为双方的争议焦点。后法院认为虽生物公司拖欠租金达到地产公司单方解约的条件，但其在收到解除通知后的合理时间内提出异议，依据《合同法》第九十六条以及《合同法司法解释（二）》第24条关于解除合同异议期的规定，认定地产公司单方解约通知不生效，判令合同继续履行。

（三）风险提示及防范要点

上述案例在地产租赁中并不少见，不少出租人可能都困惑：面对习惯性拖欠或迟付租金的承租人，为避免损失扩大，能否一边等待承租人违约达到约定天数，一边再行招租，一旦原承租人欠租天数达到约定解除条件，则马上发函解除，并与新的意向承租人签约，以此来避免房屋空置损失。

在此，律师必须提示出租人防范风险的要点如下：

第一，出租人解约之前，应与承租人充分恳谈，了解其继续经营的意愿和能力。如果继续经营意愿强烈，只是一时资金周转困难，则不应贸然解约，更不能在未解约之前就擅自与第三方签订承租协议。出租人的正确做法是：做好租金催收工作并留下催收证据。

第二，因合同相对人有权对解除行使异议权，合同解除是否被法院或仲裁机构最终认定有效，尚待合同相对人在异议期内是否提起异议而定。因此，建议：即便有新的意向承租人洽谈，出租人也应如实告知在先的承租关系，即使为抓住商机签署协议，也应以原租赁合同终止为新租赁协议的生效条件。

第三，为更好预防出租人的此种尴尬两难境地出现，建议在租赁协议中根据承租人经营盈利的大致周期约定租金支付周期，在承租人预计的盈利期到来之前，应让承租人支付足额的租金或提供相应的履约担保，并约定承租人拖欠租金达到一定期限，视为承租人无力继续经营并不再要求宽限期，承租人同意出租人解约并自行承担经营失败的损失。

二、承租人对解除条件是否成就的判断风险及防范

（一）承租人的误区：出租人没有履行维修义务， 承租人可当然解约？

承租人在租赁合同项下的根本目的就是能够正常使用租赁物。如果出租人没有按照约定履行维修义务导致承租人经营受影响，承租人解约是否“理所当然”？

（二）以案说法

某电子市场管理公司承租某地产公司整栋商业大楼用于转租给小商户，约定由地产公司承担相应的维修义务。后该栋大楼出现部分渗漏水导致部分商户退租索赔，加之物业停车场所等配套服务跟不上，致使该电子市场管理公司分租困难，物业利用率一直不高，长期未能实现赢利目标，希望终止整栋楼的租赁合同。在电子市场管理公司发解除通知并起诉至法院后，出租人反诉要求继续履行合同。后法院以“仅存在部分渗漏水情况，所占租赁范围的比例不大，未造成合同目的不能实现”为由，认定承租人单方解约无效。

（三）风险提示及防范要点

承租人因各种原因自身经营不利，无需再继续承租时，往往不愿意被认定为自己单方违约解除租赁合同，由此寄希望于找到一些出租人违约的情形，以貌似合法的理由，依据《合同法》第九十四条关于法定解除中规定的“不能实现合同目的”来行使单方解除权。

对此，律师提示：判断承租人在租赁合同项下的目的能否实现，不是其商业经营是否赢利，而是能否正常使用租赁物。如果租赁物仍可正常使用，承租人不能以自身商业赢利目的不能实现来解除租赁合同。

商业地产租赁关系着商业利益博弈，为最大可能地避免纠纷和损失，租赁合同双方在提出解约前均应充分评估法律风险，不能机械地依据某一条法律的规定率性而为。

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