徐忠兴：夫妻房产裁判要点96条：案例部分（一）

1.居住权不具有物权属性，因居住权产生的纠纷，应当根据婚姻家庭法律、民法通则或者合同法等予以调整，权利人不能获得物权保护。

解析：居住权是指居住人对他人所有的住房及其附属设施享有的占有、使用的权利。该项权利可以基于遗嘱、遗赠、婚姻、合同约定等不同基础法律关系而产生。相应地，居住权因不同基础法律关系而体现为身份权或合同权利。我国立法不承认居住权的物权属性，当事人在居住权名义下形成的权利义务关系，应当根据婚姻家庭法律、民法通则或者合同法等予以调整，权利人不能获得物权保护。即因身份关系产生的居住纠纷应当由婚姻家庭法调整，因当事人意思表示产生的居住问题应当由民法通则、合同法调整。

索引：刘爱真、郭伟宏诉郭国荣、陈梅珍、郭灿彬、黄绵物权确认纠纷案（福建省泉州市中级人民法院〔2013〕泉民终字第2914号民事判决），见欧阳波：《因身份关系产生居住权纠纷应由婚姻家庭法调整》，载最高人民法院机关刊：《人民司法·案例》2014年第24期。

2.夫妻双方将共有的不动产登记在子女名下，但无赠与的意思表示的，不应认定该不动产属于子女的个人财产。

解析：不动产物权登记具有公示效力，但该公示所表现的物权，对登记名义人是否具有权利正确性仅具有推定作用，而非确定作用。对于不动产物权登记提出相反主张的一方当事人，如果举出充分证据证明登记的物权与事实物权不一致的，人民法院应当对该不动产的事实物权依法作出判定。基于上述，夫妻双方虽然将共有的不动产登记在子女名下，但没有证据证明其已将该不动产赠与子女的，则不能以不动产登记为由认定该不动产属于子女的个人财产。

索引：凌柱三等4人诉谢家骅继承纠纷案（北京市高级人民法院〔2008〕高民终字第584号民事判决），见邹治：《凌柱三等诉谢家骅析产继承案》，载国家法官学院、中国人民大学法学院编：《中国审判案例要览（2009年民事审判案例卷）》，中国人民大学出版社、人民法院出版社2010年版，第487—491页。

3.父母出资购房将产权登记在子女名下，子女承诺由父母居住使用，嗣后子女要求对该房屋分别行使物权，损害父母生活的，人民法院不应支持。

解析：父母出资购房将产权登记在子女名下，具有赠与性质，该房屋应属子女共有。根据《婚姻法》第二十一条的规定，子女对父母有赡养扶助的义务，子女不仅应在物质上赡养父母，满足父母日常生活的物质需要，也应在精神上慰藉父母，善待父母，努力让父母安宁、愉快地生活。子女对父母赠与的房屋承诺由父母居住使用的，父母的居住权益应予保护。《物权法》第七条规定：“物权的取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益。”据此，子女要求依《物权法》对上述房屋分别行使物权，如果损害父母生活，与善良风俗、传统美德的要求不符，人民法院依法不应支持。

索引：刘柯妤诉刘茂勇、周忠容共有房屋分割纠纷案（重庆市第五中级人民法院2015年9月10日民事判决），载最高人民法院办公厅主办：《中华人民共和国最高人民法院公报》2016年第7期（总第237期）。

4.夫妻采用约定财产制的，对所涉不动产的权属认定，在不涉及婚姻家庭以外第三人利益的情况下，应当适用《婚姻法》的相关规定，而不宜以产权登记作为绝对依据。

解析：《物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”据此，不动产物权以登记作为公示手段，物权变动以办理登记手续为生效要件。可见，登记行为在不动产物权归属中具有重要作用，直接决定着不动产物权的产生、变更和消灭。但是，上述规定中的“但书”条款允许其他法律对不动产物权变动作出不同规定。在婚姻财产纠纷案件中，根据《婚姻法》第十九条的规定，夫妻之间达成的婚内财产分割协议是双方通过订立契约对采取何种夫妻财产制所作的约定，是双方协商一致对家庭财产进行内部分配的结果，该约定对夫妻双方具有约束力，在不涉及婚姻家庭以外第三人利益的情况下，对所涉不动产的权属确定，应当尊重夫妻之间的真实意思表示，按照双方达成的婚内财产分割协议履行，优先保护事实物权人，而不宜以产权登记作为确认不动产权属的绝对依据。在案件审理中，应当考虑此类案件所涉《婚姻法》的特殊制度，例如存在夫妻财产约定时，则可据此在夫妻之间确定物权的真实归属。

索引：唐凌诉李英爱、唐某某继承纠纷案（北京市第三中级人民法院〔2014〕三中民终字第9467号民事判决），载最高人民法院办公厅主办：《中华人民共和国最高人民法院公报》2014年第12期（总第218期）；另见王忠、朱伟：《夫妻约定财产制下的不动产物权变动》，载最高人民法院机关刊：《人民司法·案例》2015年第4期。

5.父母以其已婚子女的名义购买房屋并赠与子女，在房屋未交付使用且产权登记尚未完成前又撤销赠与的，人民法院不应认定父母实际支付的购房款属于子女夫妻共同财产并进行分割。

解析：父母以其已婚子女的名义购买房屋并预付部分购房款，并向子女作出赠与的意思表示，但未要求子女继续支付剩余购房款的，表明父母欲赠与的标的物是所购房屋而非购房款，且因父母没有作出将所购房屋只赠与自己子女的特别意思表示，故根据《最高人民法院关于适用中华人民共和国婚姻法若干问题的解释（二）》第二十二条第二款“当事人结婚后，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对夫妻双方的赠与，但父母明确表示赠与一方的除外”的规定，应当视为该房屋系父母对子女夫妻双方的赠与。《合同法》第一百八十七条规定：“赠与的财产依法需要办理登记等手续的，应当办理有关手续。”即赠与物属于需要进行登记所有权才发生转移的，应当办理登记手续，未登记的，受赠人不能取得赠与物的所有权。因此，在赠与房屋未交付使用且产权登记尚未完成前，作为赠与人的父母有权撤销该项赠与。在父母行使撤销权后，所购房屋并未转化为子女夫妻双方的共同财产。在此情形下，如果子女因离婚或离婚后分割夫妻共同财产问题进行诉讼，人民法院依法不应认定父母赠与的是已经实际支付的购房款，进而将上述购房款作为夫妻共同财产进行分割。

索引：罗某与黄某、赵某赠与合同纠纷案，见韩玫、余国英、沈妙：《夫妻一方父母以子女名义购置房屋，应认定赠与的是房屋还是购房款》，载最高人民法院民事审判第一庭编：《民事审判指导与参考》2010年第4集（总第44集），法律出版社2011年版，第185—189页。

6.父母支付购房首付款，房屋产权登记在子女名下，并由子女支付购房余款的，应当认定父母赠与的是购房首付款而非房屋所有权。

解析：根据《合同法》第一百八十五条的规定，赠与是指“赠与人将自己的财产无偿给予受赠人，受赠人表示接受赠与”的一种合意。可见，赠与时，赠与人无偿给予受赠人的应当是自己的财产，即赠与人在赠与之前应当已经享有赠与财产的所有权。根据《物权法》第九条第一款的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，故在赠与财产系不动产的情形下，该不动产应当是在赠与之前已经依法登记在赠与人名下的不动产。而在房屋买卖过程中，买受人支付购房首付款后，还需要进一步支付房屋剩余价款、依法缴纳税金、办理产权登记手续等，才能取得所购房屋的所有权，如果仅支付了购房首付款，并不能直接取得房屋所有权。因此，父母虽然支付了购房首付款，但房屋产权登记在子女名下，则其子女即为当然的房屋产权人，父母并不享有该房屋的所有权，根据上述《合同法》对赠与的规定，其不享有该房屋的处分权，故其赠与的当然不可能是房屋所有权，而只能是购房首付款。

索引：毛炜诉毛海明、陈素贞物权保护纠纷案（浙江省衢州市中级人民法院〔2013〕浙衢民终字第335号民事判决），见潘婷：《父母出资首付房款赠与的并非产权——浙江衢州中院判决毛炜诉毛海明、陈素贞物权保护纠纷案》，载最高人民法院主办：《人民法院报》2014年12月18日第6版“案例精选”。

7.夫妻之间关于不动产物权的约定，无须办理物权变动登记手续，即可在夫妻之间发生物权变动的效力，基于该约定取得物权的一方，在其权利受到侵害时，有权请求司法保护。

解析：《物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”据此，不动产物权的变动，原则上应当经过法定登记手续，否则不发生物权变动的效力，但该条中的除外条款亦保留了法律另有规定的物权变动效力。关于夫妻之间的不动产物权归属，《婚姻法》第十九条规定，夫妻可以约定婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产归各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有；约定应当采用书面形式；夫妻对婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产的约定，对双方具有约束力。可见，夫妻之间关于不动产物权的约定，无须另行经过不动产物权变动登记手续，一旦约定生效，即在二人之间发生物权变动的效力。因此，基于夫妻财产约定享有不动产物权的一方，即使未经不动产物权变动登记手续，其享有的物权仍然具有对抗债权的效力，在其权利受到侵害时，亦具有寻求司法保护的权利。

索引：王某英诉王某琪、赵某阳执行异议之诉案（北京市大兴区人民法院〔2016〕京0115民初11974号民事判决），见张纪云：《基于夫妻财产约定的不动产物权在未经登记下的司法保护——北京大兴法院判决王某英诉王某琪、赵某阳执行异议之诉案》，载最高人民法院主办：《人民法院报》2016年11月10日第6版“案例精选”。

8.夫妻一方将其所有的房产约定为双方共同所有或部分各自所有、部分共同所有的，该约定一经做出即产生物权变动效果，一方不得以赠与为由行使任意撤销权。

解析：《最高人民法院关于适用中华人民共和国婚姻法若干问题的解释（三）》第六条规定：“婚前或者婚姻关系存续期间，当事人约定将一方所有的房产赠与另一方，赠与方在赠与房产变更登记之前撤销赠与，另一方请求判令继续履行的，人民法院可以按照合同法第一百八十六条的规定处理。”该条的主旨是夫妻之间赠与房产可以适用《合同法》的相关规定，即赠与方享有任意撤销权。但是，该条规定仅适用于夫妻一方将其所有的房产全部约定为另一方所有的情形，而不能涵盖夫妻一方将其所有的房产约定为双方共同所有或部分各自所有、部分共同所有的情形。对于后者，应当适用《婚姻法》第十九条的规定。根据《婚姻法》第十九条的规定，夫妻可以约定婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产归各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有。该条并未规定相应的财产应当办理物权变动手续，意味着夫妻双方的约定一经做出立即产生物权变动效果，无需另行履行物权变动手续。相对于《物权法》及《合同法》等一般财产法，《婚姻法》的上述规定属特别规定，故应当优先适用《婚姻法》的规定，而不应适用《物权法》关于物权变动的登记或交付生效规则以及《合同法》关于赠与合同的任意撤销规则。因此，夫妻一方将其个人所有的房产约定为双方共同所有，即使该房产未经变更登记，也已发生物权变动效力，一方不得以赠与为由行使任意撤销权。

索引：马某诉张某离婚纠纷案（山东省青岛市中级人民法院〔2015〕青民五终字第1307号民事判决），见马杰、肖长伟：《附身份财产法律行为应优先适用身份法》，载最高人民法院机关刊：《人民司法·案例》2016年第17期。

9.夫妻双方对婚姻关系存续期间所得财产以及婚前财产的归属作出约定的，对双方具有约束力，一经约定即发生物权变动，但不动产未经登记不能对抗善意第三人。

解析：根据《婚姻法》第十九条的规定，夫妻可以约定婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产归各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有。该约定的效力可以分为对内及对外效力两个方面。在对内方面，《婚姻法》的立法本意在于尊重夫妻双方的真实意思表示，故夫妻间的约定无需另行经过物权变动手续，在婚姻关系内部对夫妻双方具有约束力；在对外方面，因涉及交易第三人及交易安全，对夫妻财产约定的法律适用，应当适用《物权法》、《合同法》等一般财产法的规定，未经物权变动登记的不动产因不符合物权变动公示的规定，故不得对抗善意第三人。

索引：臧旭霞执行异议审查案（广东省广州市中级人民法院〔2014〕穗中法执复议字第101号民事裁定），见殷雨晴：《臧旭霞执行异议审查案——离婚协议是否具有物权变动效力》，载最高人民法院应用法学研究所编：《人民法院案例选》2016年第2辑（总第96辑），人民法院出版社2016年版，第145—149页。

10.夫妻双方将婚后共有房产约定为夫妻一方所有的，属于“夫妻财产约定”，不属于“夫妻房产赠与”，即使没有办理物权转移登记，亦不影响一方依据约定取得该房产的所有权。

解析：《婚姻法》第十九条第一款规定：“夫妻可以约定婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产归各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有。约定应当采用书面形式。没有约定或约定不明确的，适用本法第十七条、第十八条的规定。”该条规定了“夫妻财产约定”的三种类型，即各自所有、共同所有和部分各自所有、部分共同共有。这三种类型不包括夫妻一方将个人所有的财产约定为另一方所有的情形，也就是说不包括将一方所有的财产纯赠与另一方的情形。《最高人民法院关于适用中华人民共和国婚姻法若干问题的解释（三）》第六条规定：“婚前或者婚姻关系存续期间，当事人约定将一方所有的房产赠与另一方，赠与方在赠与房产变更登记之前撤销赠与，另一方请求判令继续履行的，人民法院可以按照合同法第一百八十六条的规定处理。”对于该条规定的“夫妻房产赠与”应作狭义解释，即只针对一方将个人所有的房产赠与另一方单独所有的情形。可见，“夫妻房产赠与”不同于“夫妻财产约定”，“夫妻房产赠与”以登记发生物权效力，办理物权转移登记的，房产的权属发生转移，尚未办理物权转移登记的，赠与方可依《合同法》的规定撤销赠与。而“夫妻财产约定”，只要是双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，亦不损害社会公共利益和第三人权益，即应认定为有效，对双方具有约束力，即使没有办理物权转移登记，亦不影响一方依据协议约定取得财产的所有权。

索引：师小丽诉陈浩离婚纠纷案（北京市第三中级人民法院〔2014〕三中民终字第06092号民事判决），见李春香：《师小丽诉陈浩离婚纠纷案——夫妻约定共有房产归一方所有，无需物权转移登记即产生法律效力》，载最高人民法院应用法学研究所编：《人民法院案例选》2015年第4辑（总第94辑），人民法院出版社2016年版，第89—94页。

11.夫妻一方以另一方的名义签订房屋抵押合同，该房屋能否发生物权变动，不影响抵押合同的效力，认定该合同的效力应当适用无权代理规则。

解析：《物权法》第十五条确定了物权变动原因与结果区分原则。合同作为物权变动的原因，其本身属于负担行为，仅产生履行给付的义务，而不直接发生物权变动，故合同的效力不以处分人对标的物享有所有权或处分权为要件，无权处分行为并不必然导致合同无效。申言之，不动产抵押合同本身属于负担行为，当事人对抵押标的物没有处分权，以及抵押标的物能否发生物权变动的结果，并不影响抵押合同的有效性。因此，夫妻一方以另一方的名义签订房屋抵押合同的，人民法院不能以其无处分权或抵押房屋不能发生物权变动为由，确认抵押合同无效，认定该抵押合同的效力原则上应当适用无权代理的规则。无权代理行为原则上属于待追认行为，但相对人有理由相信行为人有代理权的，构成表见代理，合同有效。

索引：郭自东诉招商银行股份有限公司北京分行借款担保合同纠纷案（北京市第三中级人民法院〔2014〕三中民终字第11401号民事判决），见孙妍：《夫妻一方系冒名时签订的抵押房屋合同的效力》，载最高人民法院机关刊：《人民司法·案例》2015年第16期。

12.夫妻双方实行约定财产制的，如果不涉及第三人利益，应当根据双方达成的婚内财产分割协议确认相关不动产物权归属，优先保护事实物权人，不宜以产权登记作为唯一依据。

解析：《婚姻法》第十九条第一款对夫妻约定财产制作了明确规定，即“夫妻可以约定婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产归各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有。约定应采用书面形式。没有约定或者约定不明确的，适用本法第十七条、第十八条的规定。”夫妻约定财产制系夫妻双方不以离婚为目的对夫妻共同财产以及婚前财产作出的分割，在不涉及第三人利益的情况下，应当尊重夫妻的真实意思表示，应为合法有效。夫妻实行约定财产制是夫妻双方协商一致对家庭财产进行内部分配的结果，不涉及家庭外部关系，该财产关系依附于夫妻之间的人身关系而产生，与一般主体之间的财产关系不同，故应优先和主要适用《婚姻法》的相关规定，《物权法》等调整一般主体之间财产关系的相关法律规定应作为补充。《物权法》以登记作为不动产物权变动的法定公示要件，未经登记不发生物权效力，但《婚姻法》并未规定夫妻之间实行约定财产制时，应当办理物权登记。因此，在夫妻双方实行约定财产制的情形下，如果双方对婚后共同取得的不动产物权归属发生争议，只要有充分证据足以确定该不动产的权属状况，且不涉及第三人利益，就应当尊重夫妻之间的真实意思表示，按照双方达成的婚内财产分割协议履行，优先保护事实物权人，不宜以产权登记作为确认不动产权属的唯一依据。

索引：唐某诉李某某、唐某乙法定继承纠纷案（北京市第三中级人民法院2014年8月25日民事判决），载最高人民法院办公厅主办：《中华人民共和国最高人民法院公报》2014年第12期（总第218期）。

13.恋爱一方为缔结婚姻关系，将自己购买的房屋登记为双方共有，双方之后没有登记结婚的，应当认定房屋属于出资一方所有，未出资一方对该房屋有贡献的，出资一方应当给予其相应的补偿。

解析：根据《物权法》第九条、第十六条的规定，不动产登记具有公示、公信效力，即经合法登记的不动产权利人在法律上推定为真正的权利人。但依据《物权法》第十九条第一款的规定，“权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。”这表明不动产登记只是证权程序，人民法院可以依据查明的事实对不动产登记的权属予以否定。基于上述，恋爱一方出于对对方的感情和信任，为缔结婚姻关系，将自己独自出资购买的房屋登记为双方共有的，应当认为其中暗含了要求缔结婚姻关系的条件，可视为一种附条件的民事法律行为。根据《民法通则》第六十二条的规定，“民事法律行为可以附条件，附条件的民事法律行为在符合所附条件时生效”，如果双方之后没有登记结婚，应视作所附条件未成就，人民法院可以据此否定房屋登记的权属状态，认定房屋属于出资一方所有。同时，基于公平原则，人民法院可以在考虑未出资一方对该房屋有无贡献的基础上，确定是否由出资一方给予其相应的补偿。

索引：何国强诉顾月娟所有权确认纠纷案（广东省新兴县人民法院〔2012〕云新法民初字第878号民事判决），见赵炳乾、刘贵妍：《何国强诉顾月娟所有权确认纠纷案——恋爱关系终止后购置房屋的权属确定》，载最高人民法院应用法学研究所编：《人民法院案例选》2015年第3辑（总第93辑），人民法院出版社2016年版，第67—72页。

14.夫妻离婚时登记在一方名下的共有房屋确定归另一方所有，但未办理权属变更登记，亦未就过户费用的负担予以处理的，离婚后未分得房屋所有权的一方对该笔费用仍应承担分担义务。

解析：根据《最高人民法院关于人民法院审理离婚案件处理财产分割问题的若干具体意见》第17条的规定，夫妻一方或双方在婚姻关系存续期间为共同生活或为履行抚养、赡养义务等所负的债务，属于夫妻共同债务，离婚时应当以夫妻共同财产清偿。据此，夫妻双方因共有房屋变更登记所应支付的过户费用，系为满足双方共有物的权利圆满状态的实现而负担的债务，属于双方为共同生活所负的债务，应当认定为夫妻共同债务。即使该笔费用发生在双方离婚后，双方对该笔债务亦应承担连带清偿责任。因此，如果双方离婚时将登记在一方名下的共有房屋协议或判决归另一方所有，但未办理权属变更登记，且双方对变更登记所应支付的过户费用如何负担没有进行处理的，则离婚后未分得房屋所有权的一方对该笔费用仍应承担分担义务。

索引：赵某诉原某离婚后财产纠纷案（黑龙江省齐齐哈尔市中级人民法院〔2015〕齐民一终字第227号民事判决），见李国军、孙宪军：《离婚后仍需承担原共有房屋产权变更费用》，载最高人民法院机关刊：《人民司法·案例》2016年第2期。

15.外籍夫妻一方在中国购买房屋并登记在自己名下，另一方诉请适用中国法确认该房屋为夫妻共同财产，但双方未协议选择适用法律且在中国无固定住所地的，人民法院应予驳回。

解析：人民法院审理涉外民事案件应当遵循《涉外民事法律关系法律适用法》和《民法通则》中涉外民事法律关系一章和最高人民法院相关的司法解释中的规定以及我国与其他国家或国际组织签订的双边或多边条约、协议中的相关规定。上述法律、司法解释和我国缔结的双边、多边条约没有规定，则应当考虑国际私法理论中的一般原则。《涉外民事法律关系法律适用法》第二十四条规定：“夫妻财产关系，当事人可以协议选择适用一方当事人经常居所地法律、国籍国法律或者主要财产所在地法律。当事人没有选择的，适用共同经常居所地法律；没有共同经常居所地的，适用共同国籍国法律。”据此，在夫妻双方均为外国人的情形下，虽然涉案房屋在中国，如果双方没有就选择适用法律问题形成合意，且当事人在中国并无固定住所地，则一方当事人要求适用中国法，不符合《涉外民事法律关系法律适用法》第二十四条的规定，也不符合国际私法中的最密切联系地原则，其要求适用中国法确认涉案房屋为夫妻共同财产的做法明显具有规避其本国法适用的目的，依法应予驳回。

索引：黄明姝与张查理所有权确认纠纷案，见韩玫：《登记在外籍夫妻一方名下的房屋权属认定的法律适用问题》，载最高人民法院民事审判第一庭编：《民事审判指导与参考》2012年第4辑（总第52辑），人民法院出版社2013年版，第129—132页。

16.当事人因配偶死亡后无固定生活来源和其他居住条件，应当认定其对配偶的房屋享有合法居住权，该居住权可以对抗房屋所有权人的排除妨害请求权。

解析：《最高人民法院关于适用中华人民共和国婚姻法若干问题的解释（一）》第二十七条规定：“婚姻法第四十二条所称‘一方生活困难’，是指依靠个人财产和离婚时分得的财产无法维持当地基本生活水平。一方离婚后没有住处的，属于生活困难。离婚时，一方以个人财产中的住房对生活困难者进行帮助的形式，可以是房屋的居住权或者房屋的所有权。”根据该条规定，离婚后，生活困难的一方对另一方的房屋有居住权。该条的立法目的主要在于维护离婚后弱势一方利益，保障其基本的生活权益。同理，对于因配偶死亡后既无固定生活来源亦无其他居住条件的另一方，可以类推适用上述司法解释的规定。在夫妻一方死亡、另一方无其他居住条件的情况下，另一方因婚姻关系产生的对死亡一方的房屋享有的居住权益并不因夫妻一方死亡而消灭。在另一方无其他住房，又无固定生活来源且对涉案房屋享有合法居住权的情况下，该房屋的继受取得人要求另一方迁出该房屋的，有违公序良俗，人民法院不应支持。如果另一方此后另有居所或生活条件有较大改善，双方对涉案房屋的居住问题可另行协商，协商不成的，房屋的继受取得人可另行主张权利。

索引：高见诉张圣菊排除妨害纠纷案（江苏省南通市中级人民法院〔2014〕通中民终字第0169号民事判决），见谷昔伟、曹璐：《居住权可对抗房屋所有权人排除妨害请求权》，载最高人民法院机关刊：《人民司法·案例》2015年第18期。

17.遗嘱不能撤销在先民事协议对房屋权属的约定，遗嘱人的后一配偶虽不是协议当事人，但可依善良风俗继受取得遗嘱人前一配偶享有的房屋居住权。

解析：民事协议一经签订，即在当事人之间产生拘束力，非经当事人协商一致或依法律规定，单方不得撤销或者变更。因遗嘱属于单方法律行为，故不能撤销在先民事协议中对相关遗产的处分行为。鉴于此，当事人之间就房屋产权达成处分协议后，遗嘱人又以遗嘱的方式撤销或者变更该房屋的处分约定的，依法应当认定无效。居住权是指以居住为目的，对他人享有所有权的房屋及其附属设施享有占有、使用的权利，其目的在于保护社会中弱势群体的基本住房权。虽然《物权法》未规定居住权制度，但并不意味不保护特定当事人的居住权。设立居住权，可以根据遗嘱或者遗赠，也可以按照合同约定。遗嘱人与相关当事人达成房屋所有权处分协议，并约定其与配偶享有居住权的，应认定该协议不违反法律规定，应为有效。遗嘱人的后一配偶虽不是该协议的当事人，但作为遗嘱人的合法配偶，应当在遗嘱人的前一配偶死亡后继续享有房屋居住权，这不仅符合相关协议的本意，也符合我国家庭生活的善良风俗和伦理道德。因此，依据协议取得房屋所有权的人请求遗嘱人的后一配偶腾房的，人民法院不应支持。

索引：蒋琳诉廖联会物权保护纠纷案（重庆市第五中级人民法院〔2010〕渝五中法民终字第1978号民事判决），见代贞奎：《家事诉讼中居住权的保护——重庆五中院判决蒋琳诉廖联会物权保护纠纷案》，载最高人民法院主办：《人民法院报》2011年4月28日第6版“案例指导”。

18.一方婚前购房，婚后将部分产权变更登记在未出资方名下的，应当认定该房屋为双方按份共有，离婚时应当依据购房时的出资、房屋的市场现值等情况，由出资方对未出资方予以适当补偿。

解析：婚前一方出资购买的房屋，婚后出资方在房屋产权证上添加未出资方的名字，将部分产权变更登记在未出资方名下的，应视为对未出资方的赠与，未出资方应当拥有该房屋部分产权份额，即该房屋应为夫妻双方按份共有。由于出资方将部分产权变更登记在未出资方名下通常是为了顺利结婚或者婚后维持婚姻关系，如果在双方未能顺利结婚或者离婚时法院判决全部支持未出资方的产权份额，则对出资方显失公平，因此，离婚时对该房屋的分割，有协议的应按协议处理；没有协议的，应当考虑购房时出资的多少、目前房屋的市场价格、婚姻持续时间长短以及双方对房屋价值的贡献大小等情况，合理确定未出资方的份额，并由出资方对未出资方予以适当的补偿。

索引：金静诉殷伟建离婚纠纷案（上海市第二中级人民法院〔2008〕沪二中民一〔民〕终字第3010号民事判决），见朱咏梅、褚虹：《金静诉殷伟建离婚案》，载国家法官学院、中国人民大学法学院编：《中国审判案例要览（2009年民事审判案例卷）》，中国人民大学出版社、人民法院出版社2010年版，第443—448页。

19.男女双方根据离婚协议履行了财产权利的变更手续，但在双方协议离婚之前，已经变更权利人的财产仍属于夫妻共同财产。

解析：根据《婚姻登记条例》第十一条第三款的规定，离婚协议是男女双方在婚姻关系存续期间，以离婚为基本目的，就解除婚姻关系、财产分割、子女抚养、债务处理等问题达成的协议。该协议是一种要式协议，即双方当事人应当达成离婚合意，并在协议上签名确认才能生效。因离婚协议中有关财产处理的约定是以双方协议离婚为前提的，故在双方未能协议离婚的情况下，该约定因欠缺离婚的前提条件而不能生效，对双方当事人均不产生法律约束力，不能当然作为人民法院处理离婚案件的直接依据。双方当事人按照该协议所进行的履行行为不发生法律效力。因此，双方当事人在协议离婚之前虽然已经履行了财产权利的变更手续，但并不发生物权效力，已经变更权利人的财产仍属夫妻婚姻关系存续期间的共同财产。

索引：莫君飞诉李考兴离婚纠纷案（广东省怀集县人民法院2010年12月2日民事判决），载最高人民法院办公厅主办：《中华人民共和国最高人民法院公报》2011年第12期（总第182期）。

20.婚前以一方名义购买的房改房屋，婚后取得产权证并用夫妻共同财产补交部分购房款的，离婚时应当判决归一方所有为宜，但应考虑房屋价格的市场因素对另一方给予合理补偿。

解析：夫妻一方在婚前参加单位的房改并支付大部分购房款的情况下取得房改房屋，虽然房屋产权证的取得是在婚后，但不动产物权登记的立法目的在于维护交易安全，保护善意第三人的利益，而在离婚诉讼中，房屋的处理只在夫妻之间进行，并不存在与善意第三人的利益冲突，对于诉争房屋的事实及权利状态，夫妻双方都是清楚知晓的，故机械地以房屋产权证取得时间作为区分一方的个人财产或夫妻共同财产的标准，难免有失公允。尤其对婚前一方支付了绝大部分购房款，只是尚未取得房屋产权证书的情形，就更加显得不公平。一方婚前签订了购房合同，支付了部分房款，已实际取得债权或物权期待权，如果认定房屋产权证书只要在婚姻关系存续期间取得就一概认定该房屋归夫妻共同所有，等于漠视了一方的物权期待权。因此，对婚前以一方名义购买并支付大部分购房款的房改房屋，离婚时判决归一方所有为宜，但对婚姻关系存续期间用夫妻共同财产补交剩余购房款的，应当考虑房屋价格的市场因素，对另一方给予合理补偿。

索引：魏某某与徐某某离婚纠纷案，见吴晓芳：《婚前以一方名义购买的房屋，婚后用夫妻共同财产补交部分购房款， 离婚分割时应考虑房屋价格的市场因素予以合理补偿》，载最高人民法院民事审判第一庭编：《民事审判指导与参考》2008年第4集（总第36集），法律出版社2009年版，第100—102页。

21.夫妻一方用婚前个人财产购买房屋，并登记在自己名下的，应认定为个人财产，其自然增值也应属于个人财产。

解析：夫妻一方在婚后用自己婚前财产购买的房屋，不能机械地认为该房屋系婚后购买就属于夫妻共同财产，还要审查购买房屋的资金来源。根据民法的基本原理，货币形式和其他财产形态之间的转化并不改变所有权的性质。因此，夫妻一方用婚前个人财产购买房屋，并登记在自己名下的，应认定为夫妻一方的个人财产。《最高人民法院关于适用中华人民共和国婚姻法若干问题的解释（三）》第五条规定：“夫妻一方个人财产在婚后产生的收益，除孳息和自然增值外，应认定为夫妻共同财产。”其中，夫妻一方个人财产在婚后的自然增值，是指该增值的发生因通货膨胀或市场行情的变化而致，与夫妻一方或双方的协作劳动、努力或管理等并无关联。该部分增值应当认定为夫妻一方的个人财产。

索引：王某某与李某离婚纠纷案，见程律、吴晓芳：《个人所有房屋的婚后收益认定及其处理》，载最高人民法院民事审判第一庭编：《民事审判指导与参考》2013年第4辑（总第56辑），人民法院出版社2014年版，第118—123页。

22.夫妻一方个人所有的房屋婚后用于出租，房屋租金收入属于经营性收益，应认定为夫妻共同财产。

解析：《最高人民法院关于适用中华人民共和国婚姻法若干问题的解释（三）》第五条规定：“夫妻一方个人财产在婚后产生的收益，除孳息和自然增值外，应认定为夫妻共同财产。”适用该条规定，应当注意正确理解收益与孳息的确切含义。一般来说，“收益”是“孳息”的上位概念，包括孳息但又超出孳息的范围。该条规定中的“孳息”一词应作限缩解释，专指非投资性、非经营性的收益，对此应认定为夫妻一方的个人财产。如果夫妻一方个人财产在婚后产生的孳息系由夫妻双方共同劳动、管理产生的，则应归入生产、经营性收益，根据《婚姻法》第十七条第一款第（二）项、《最高人民法院关于适用中华人民共和国婚姻法若干问题的解释（二）》第十一条第（一）项的规定，应当归夫妻共同所有。夫妻一方用婚前个人所有的房屋出租并获取租金收益，属于经营性收益，依据上述规定，该租金收益应认定为夫妻共同财产。

索引：王某某与李某离婚纠纷案，见程律、吴晓芳：《个人所有房屋的婚后收益认定及其处理》，载最高人民法院民事审判第一庭编：《民事审判指导与参考》2013年第4辑（总第56辑），人民法院出版社2014年版，第118—123页。

23.婚前一方父母以己方子女名义出资购买不动产，婚后继续为该不动产偿还贷款且登记在己方子女名下的，应认定该不动产为婚前一方的个人财产。

解析：婚前一方父母以己方子女名义签订不动产买卖合同、支付首付款并在银行贷款，婚后继续为该不动产偿还贷款，不动产登记在己方子女名下的，根据《最高人民法院关于适用中华人民共和国婚姻法若干问题的解释（二）》第二十二条第一款的规定，“当事人结婚前，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对自己子女的个人赠与，但父母明确表示赠与双方的除外”，既然婚前一方父母以己方子女名义出资购买不动产且登记在己方子女名下，并在婚后继续偿还贷款，虽该不动产产权登记办理完毕发生在子女结婚后，但该不动产仍应认定为一方父母对己方子女的个人赠与，属于婚前一方的个人财产，离婚时另一方要求按夫妻共同财产分割的，依法不应支持。

索引：王靖晶诉吴松离婚纠纷案（黑龙江省大庆市龙凤区人民法院〔2011〕龙民初字第472号民事判决），见林淑芳：《王靖晶诉吴松离婚纠纷案》，载最高人民法院中国应用法学研究所编：《人民法院案例选》2012年第2辑（总第80辑），人民法院出版社2012年版，第85—88页。

24.认定夫妻一方在配偶死亡后所购买的公房是否属于夫妻共同财产，应当查明购房款的来源，不得以购房时享受了配偶生前工龄优惠为由，认定该公房为夫妻共同财产。

解析：夫妻一方死亡后，如果遗产已经继承完毕，健在一方用自己的积蓄购买的公有住房应视为个人财产，购买该房时所享受的已死亡配偶的工龄优惠，只是属于一种政策性补贴，而非财产或财产权益，不得以此为由确认所购房屋为夫妻共同财产；如果遗产没有分割，应当查明购房款是夫妻双方的共同积蓄还是配偶一方的个人所得，以此确认所购房屋是夫妻共同财产还是个人财产，如果购房款是夫妻双方的共同积蓄，则所购房屋应视为夫妻共同财产。

索引：赵翔、沈红、沈慧、杨志辉、杨畅琪、赵小菁诉刘仕明物权保护纠纷案（湖南省长沙市芙蓉区人民法院〔2011〕芙民初字第751号民事判决），见王双石：《赵翔等诉刘仕明物权保护纠纷案》，载最高人民法院中国应用法学研究所编：《人民法院案例选》2012年第3辑（总第81辑），人民法院出版社2012年版，第175—178页。

25.夫妻在婚姻关系存续期间购买的不动产，离婚后取得权属证书的，应当认定为夫妻共同财产。

解析：根据《婚姻法》第十七条、第十九条的规定，夫妻在婚姻关系存续期间所得的财产，除双方有相反约定外，归夫妻共同所有。对于夫妻在婚姻关系存续期间购买、离婚后取得权属证书的不动产，认定其是否为夫妻共同所有，不能片面地强调双方在婚姻关系存续期间未申请登记、领取所有权证书的形式要件，而忽视其在婚姻关系存续期间已支付价款的实质要件。由于相关买卖合同合法有效，交付不动产、取得不动产权属证书是该合同履行的必然结果，已支付的价款就物化为不动产，理应受法律保护，故应认定为夫妻共同财产；至于该不动产在婚姻关系存续期间尚未实际交付使用、领取所有权证书，并不能改变其夫妻共有的性质。

索引：晏丁香诉王良红确认遗嘱效力纠纷案（福建省三明市中级人民法院〔2001〕三民终字第382号民事判决），见刘希星：《晏丁香因原夫葛春辉在离婚诉讼中隐瞒预购房在离婚后取得产权并立遗嘱处分给后妻诉遗嘱继承人王良红归还该房一半产权案》，高人民法院中国应用法学研究所编：《人民法院案例选》2002年第2辑（总第40辑），人民法院出版社2002年版，第88—95页；另见刘希星、周卫华：《晏丁香诉王良红案》，载国家法官学院、中国人民大学法学院编：《中国审判案例要览（2002年民事审判案例卷）》，中国人民大学出版社2003年版，第1—6页。

26.结婚证不能证明夫妻双方对不动产的共有关系。

解析：结婚证是男女双方确立夫妻关系的证明；而不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。二者证明的对象不同。虽然《婚姻法》对夫妻财产的个人所有、共同共有等作了规定，但对不动产而言，登记才具有公示公信效力。依照《婚姻法》的规定，不动产为夫妻一方所有的，应申请登记在一方名下；为夫妻共有的，应申请登记在夫妻双方名下。如果申请错误，将实属一方所有的不动产申请登记在夫妻双方名下或者将实属夫妻共有的不动产申请登记在夫妻一方名下，可以申请登记机构更正；如果夫妻双方对不动产是否属于共有发生争议，可以通过民事诉讼予以解决，再根据民事诉讼结果来决定是否申请登记机构更正。因此，结婚证不能代替不动产权属证书，也不能以结婚证来否定不动产登记的物权效力。

索引：杨光群诉四川省泸州市规划建设局房屋行政登记案（四川省泸州市中级人民法院〔2008〕泸行终字第31号行政判决），见姜学东：《夫妻一方以虚假手段办理房屋抵押登记的，可判决纠正——杨光群诉四川省泸州市规划建设局房屋行政登记案》，载最高人民法院中国应用法学研究所编著：《人民法院案例选（月版）》2009年第3辑（总第3辑），中国法制出版社2009年版，第117—128页。

27.一方婚前购买但婚后领取产权证的房屋，另一方无证据证明该房屋系双方共同出资购买的，仍属一方婚前个人财产，而不属于夫妻共同财产。

解析：夫妻在婚姻关系存续期间所得的财产，归夫妻共同所有。一方在婚前购买的房屋，婚后取得房屋产权证的，因不动产物权登记的立法目的在于维护交易安全，保护善意第三人的利益，而在离婚诉讼中，房屋的处理问题只在夫妻之间进行，并不存在与善意第三人的利益冲突，故机械地以房屋产权证取得时间作为区分一方的个人财产或夫妻共同财产的标准，难免有失公允。对于此类房屋的归属，应结合相关法律规定加以认定。根据《最高人民法院关于适用中华人民共和国婚姻法若干问题的解释（一）》第十九条的规定，夫妻一方所有的财产，不因婚姻关系的延续而转化为夫妻共同财产。因此，一方在婚前购买的房屋，即使一方系在婚后才依法办理房屋产权证，但房屋权属归一方所有的性质并不因此而发生变化，如果另一方无证据证明该房屋系双方共同出资购买，则仍应为一方婚前个人财产，而不属于夫妻共同财产。

索引：张玉香诉祁万钧离婚纠纷案（青海省果洛藏族自治州中级人民法院〔2009〕果民一终字01号民事判决），见史来万：《张玉香与祁万钧离婚案》，载国家法官学院、中国人民大学法学院编：《中国审判案例要览（2010年民事审判案例卷）》，中国人民大学出版社2011年版，第341—345页。

28.夫妻双方按揭贷款购买房屋时，父母有小部分出资，但房屋产权登记在夫妻双方名下的，不应视为婚后父母为子女购房，该房屋应属夫妻共同财产。

解析：婚姻关系存续期间，夫妻双方按揭贷款购买房屋，并登记在夫妻双方名下，依据《婚姻法》第十七条的规定，该房屋属于夫妻共同财产。虽然夫妻购买房屋时，父母有小部分出资，但根据《最高人民法院关于适用中华人民共和国婚姻法若干问题的解释（二）》第二十二条第二款的规定，该出资一般应认定为对夫妻双方的赠与，除非父母明确表示赠与给一方。基于该房屋所有权登记在夫妻双方名下这一事实，除非父母能够提供证据证明该出资仅为赠与夫妻一方，否则应认定父母的出资系对夫妻双方的赠与。根据《婚姻法》第十七条第（四）项的规定，当事人婚后接受赠与所取得的财产，除赠与人明确表示赠与一方的外，都应属于夫妻共同共有财产。因此，夫妻双方按揭贷款购买房屋时，父母虽有小部分出资，但除非父母明确表示赠与一方的，应当认定为夫妻共同财产。

索引：张某与李某、李某某离婚后财产纠纷案（浙江省衢州市柯城区人民法院〔2009〕衢柯民初字第221号民事判决），见吕秋红：《张某诉李某等离婚后财产纠纷案》，载最高人民法院中国应用法学研究所编：《人民法院案例选》2011年第4辑（总第78辑），人民法院出版社2011年版，第108—112页。

29.婚姻关系存续期间，夫妻双方将其实际取得及应当取得的住房公积金用于购买房屋的，所购房屋应属于夫妻共同财产。

解析：根据《最高人民法院关于适用中华人民共和国婚姻法若干问题的解释（二）》第十一条第（二）项的规定，婚姻关系存续期间，男女双方实际取得或者应当取得的住房公积金，属于夫妻共同财产。基于此，在婚姻关系存续期间，夫妻双方将其实际取得及应当取得的住房公积金用于购买房屋，购买的房屋亦应属于夫妻共同财产。因此，离婚时夫妻一方有权要求对该房屋进行分割。需要注意的是，在离婚案件处理中，作为夫妻共同财产予以分割的住房公积金只能是婚姻关系存续期间所得的和应得的部分，婚姻关系存续期间之外的，则属于个人财产，离婚时夫妻一方要求对该部分财产进行分割的，不应支持。

索引：杨照新诉宋发海离婚后财产纠纷案（山东省济南市历城区人民法院〔2008〕历城民初字第1634号民事判决），见田为民：《杨照新诉宋发海离婚后财产案》，载国家法官学院、中国人民大学法学院编：《中国审判案例要览（2009年民事审判案例卷）》，中国人民大学出版社、人民法院出版社2010年版，第440—443页。

30.因公有住房出售而取得的房屋所有权，属于公有住房出售时具有购房资格的家庭同住人员共同共有。

解析：物权具有排他性特征，但因公有住房出售而取得的房屋所有权在本质上有别于一般情况下通过交易方式而取得的房屋所有权。通过公有住房出售方式所取得的房屋所有权，由于购房人并非完全按照市场价格出资购买，其购房价格具有较强的福利色彩，故在政策上对其使用和处分权能存在相应的限制。同时，根据《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》的规定，售房单位给予购买公有住房者的价格优惠并非仅仅惠及购房者本人，而是惠及购房者整个家庭中享有购房资格的同住人员。因此，公有住房出售时的价格与房屋的实际市场价格之间存在的差额，应归整个家庭中享有购房资格的同住人员共同共有。可以说，公有住房出售中的福利性色彩决定了公有住房出售后所有权的共有属性，公有住房出售时具有购房资格的其他家庭同住人员基于房改政策享有当然的共有权。

索引：杨新强诉徐晓君所有权确认纠纷案（江苏省苏州工业园区人民法院〔2010〕园民初字第0174号民事判决），见赵淑雯、丁晓峰：《已售公有住房房屋所有权的排他性限制》，载最高人民法院机关刊：《人民司法·案例》2010年第16期。