案例解析：如何认定承租人对租赁房屋进行装饰装修经过出租人同意

如何认定承租人对租赁房屋进行装饰装修经过出租人同意

承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。

根据《合同法》第223条第1款：“承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。”可知，承租人要对所租赁的房屋进行装饰装修，必须经过出租人同意。之所以作出如此规定，主要是由房屋租赁合同的法律属性决定的。在房屋租赁合同中，承租人虽基于租赁合司取得了房屋的使用权，但自始至终并未取得该房屋的所有权，也即所租赁房屋的所有权人一直为出租人。承租人如要对属于出租人所有的房屋进行装饰装修，则必须事先经出租人同意。否则，该装饰装修行为有可能造成对房屋的价值贬损，以至侵害出租人的财产权。鉴于此处所言之侵权行为认定及其法律后果具有同一性，并不受制于租赁合同是否有效、是否解除或履行期间届满，故我们在本司法解释中以第13条对未经出租人同意的装饰装修的处理作了统一规定。也即，本条适用范围只包括经出租人同意装饰装修情形。相应地，厘清何谓“经出租人同意”对正确理解并适用本条尤为重要。就此，我们认为要重点把握以下几点：

（一）如何认定出租人是否作出同意的意思表示

法律框架内的同意即为意思表示。所谓意思表示足指表意人向他人发出的表示，据此向他人表明，根据其意思某项特定的法律后果应该发生效力。反映到曰常生活中，出租人同意承租人对出租房屋进行装饰装修的意思表示可有书面、口头、电话等多种同意的表现形式。对此，承租人只要在诉讼中能举证加以证明即可。但值得注意的是，现实生活中也存在很多房屋租赁合同签订时极不规范，很多合同条款都未明确，需要在合同履行过程中，通过双方当事人进一步协商而成。在出租人是否同意房屋装饰装修问题上也存在类似情况。经常出现的情形是，承租人在房屋租赁合同履行过程中，为自身需要向出租人征求对房屋进行装饰装修的同意。但出租人基于各种原因，并未对此明确表态。根据最高人民法院《民通意见》第66条，“一方当事人向对方当事人提出民事权利的要求，对方未用语言或者文字明确意见，但其行为表明已接受的，可以认定为默示。不作为的默示只有在法律有规定或者当事人双方有约定的情况下，才可以视为意思表示”之规定，如果出租人虽未对装饰装修事宜明确表示意见，但其行为已经表明其已同意装饰装修的，则可直接认定出租人对装饰装修已经默示同意。至于出租人的同意是事先同意抑或是事后追认同意则在所不问。对此，试举两则典型情形如以说明：一是，出租人虽未明确，但有证据证明其曾前往装饰装修现场了解情况，并发表如何装饰装修的意见，事后对此也未提出反对意见；二是，出租人虽未明确表态，但根据双方约定房屋出租用途及所出租房屋的现状，可推知承租人必然要进行装修才能达到租赁目的。例如，租赁毛坯房开酒店、宾馆，出租人应该知道必定要装修，所以应推定出租人已经默示同意装修。反之，如果出租人知道承租人有装饰装修行为后，未明确表示意见且无任何行为足以表明其已接受的，则不得认为出租人已经默示表示同意。

（二）如何正确理解“同意”的意思表示范围

在出租人作出同意承租人进行装饰装修的意思表示前提下，仍有以下两点需要进一步明确：第一，出租人对承租人装饰装修的概括性同意是否包括对承租人任意装饰装修行为的授权。现实中，经常会出现出租人同意承租人对出租房屋进行装修但未明确说明允许装饰装修的范围和程度。一旦事后因装饰装修事项发生纠纷，则双方往往会就同意装饰装修的范围和程度各执一词。对此，我们认为，应以房屋类型作为主要判断标准，并结合租赁合同中双方约定的出租房屋用途、出租人作出同意意思表示时的装饰装修进展情况等诸多因素综合加以判断同意的范围。一般而言，房屋按用途可分为住宅用房屋、工业用房屋和商业用房屋等类别。如果双方未对装饰装修的工艺方法、装饰装修的面积等事先作出明确约定，刚一般应认为出租人对装饰装修的同意应仅限于出租房屋的通常用途可能涉及的范围。如果出租人对承租人的装饰装修是实行事后同意，则还应综合出租人作出同意意思表示时承租人装饰装修的进展情况加以把握。这是因为。此时承租人期望的装饰装修范围和程度可能已通过现场陈列等方式为出租人所知晓，出租人在明知其装饰装修可能的后果情形下，仍作出同意其装饰装修的意思表示。故可考虑认定其已对承租人的装饰装修范围加以确认。第二，承租人在租赁期间内对租赁房屋多次进行装饰装修是否每次均要经出租人同意。现实装饰装修纠纷中经常出现的情况是承租人经出租人同意进行装饰装修后，又因房屋使用目的的改变，未经出租人同意再次进行装饰装修。此时，出租人能否主张其再次装饰装修未经其同意而主张要求恢复原状或赔偿损失？对此，我们认为，除非双方当事人对此另有约定，否则，出租人对承租人装饰装修的同意一般应该被看作是一种租赁合同期限内的概括性、持续性授权。其理由在于，其一，这是由房屋装饰装修的特点决定。房屋装饰装修的时间一般较长，其间经常可能出现装修装饰的返工、重作甚至装饰装饰风格的整体改变。因此，现实中有时很难区分是两次装饰装修还是一次装饰装修的延续；其二，从日常生活经验而言，既然出租人同意承租人进行装饰装修，也就意味着允许承租人基于装饰装修需要而对出租房屋进行处分。这种处分的可能后果，并不因装修装饰的次数多少而有实质区别。其三，在房屋租赁合同的很多情形中，虽然双方都未用条款明示，但从承租人缔约目的、支付的租金对价以及出租房屋的现状均可推知，对出租房屋在合同约定的房屋用途范围内进行多次装饰装修本身就是合同的默示条款；其四，对于合同履行期间较长的房屋租赁合同而言，出租人的概括司意也会给承租人合理预期，使其有理由相信约定范围内的多次装饰装修本身也在出租人概括同意的辐射范围之内。否则，出租人完全可以通过特别声明要求承租人对每一次装饰装修事先都应经其同意。

这里还应注意的是，对“经出租人同意”中的“同意”二字解释不能无限扩大。这是因为对当事人意思表示的解释必须斟酌交易习惯，探究当事人的真意，而不得拘泥于词句的字面意义。也即这里的“同意”一般只能按日常生活经验理解，限定在出租房屋的通常用途可能涉及的范围。如果没有特别明示，一般不能理解为同意承租人对所租赁房屋进行改变房屋建筑主体、承重结构的装饰装修。否则，只能依据本司法解释中有关出租人的合同解除权部分的规定处理。