第63期-【前沿·案例】农村房屋分割的裁判考量要点

编者按

Preface

农村宅基地上建造的房屋，因其与城市商品房在性质上的巨大差别，在离婚、继承等情况下的确权和分割，将涉及对家庭共同财产、夫妻离婚协议、遗嘱处分和赠与等多种情况的认定，还要综合考量宅基地使用证、建房用地审批等文件上核定的人员，以及房屋新建、翻建、改扩建等情况。通过本案裁判和释法，展现法官综合考虑的思路步骤。

基本案情

王父与赫某系夫妻，生育三子，即长子王大、次子王二、三子王三，王父于2014年6月去世。王大与王妻原系夫妻，生育一女王女，2006年9月19日协议离婚，王大后与李某结婚，婚后无子女。王大于2016年2月22日去世。位于北京市海淀区某号院，系王父于上世纪八十年代新批取得，王父、赫某夫妇在此院新建北房3间，提供给王大、王妻结婚后居住使用。1992年，由王大作为申请人，家庭成员含王妻、王女，申请将北房3间翻建为北房4间，新建东房2间。后实际由王大、王妻将北房3间翻建为北房4间（每间14-15平方米）、新建东房2间（每间12平方米）、新建西房2间（每间12平方米）。现该院落由李某居住，其中北房东数第一间、第四间由其居住，北房东数第二、第三间作客厅，东房作厨房，西房作储物间。2006年9月19日，王大与王妻协议离婚，签订《离婚协议书》，内容为：1、双方自愿离婚；2、女儿王女，离婚后由男方抚养；3、财产归男方，王女享有继承权，财产包括现有住房8间，地址在北京市海淀区某号院；4、双方无任何债务。庭审中，王妻作为王女一方申请的证人出庭作证，其作证称离婚时考虑嫁到该村，王大系该村人，不可能离开，故约定某号院内房产全由王大居住使用，百年之后房产归王女，因文化有限，故表达的是房产归王大，王女具有继承权。李某不认可王妻的证人证言，主张王妻当时另有购买的房屋一套，故约定了某号院内房产全归王大所有。庭审中李某主张王大生前留有遗嘱，并提交2014年10月13日代书《遗嘱》一份、谈话记录一份及当天王大的照片，《遗嘱》内容为：立遗嘱人王大，我现在身体健康，大脑思维正常、清晰，能正确回答问题，没有任何疾病，具有完全的民事行为能力。特请施某等为我代写遗嘱，并作为遗嘱的见证人。北京市海淀区某号宅院中的房产及所有的地上物均属我个人的财产。该宅院中有北房四间，东、西房各二间，房产一共有八间。为防止在我百年之后亲属之间为继承遗产而产生不必要的纠纷，我特立遗嘱内容如下：1、在我百年之后，坐落在北京市海淀区某号宅院中的房产及所有的地上物均归我爱人李某所有和居住使用；2、在我百年之后，凡在我名下的存款及各项应得的收入均归我爱人李某所有，与他人无关。特立此遗嘱，以上遗嘱内容完全是我本人的意愿。立遗嘱人处有王大签字及手印。代书人、见证人均签字。立遗嘱时间2014年10月13日。王女表示遗嘱及谈话记录真实性无法确认，对遗嘱内容不认可，主张《离婚协议书》中约定房产8间其有继承权，系王大与王妻双方的约定，王大不可随意改变。庭审中，李某申请代书人及见证人出庭作证，二人出庭陈述了遗嘱出具的相关情况。另经本院询问，赫某主张如某号院含其利益，其在本案中不主张己方权利，自愿赠与王女；王二、王三均主张本案中不主张己方权益，自愿赠与赫某，赫某如何处理其无异议。

案件焦点

本案焦点问题为，原告王女依据王大与王妻的离婚协议书中“其对房产8间具有继承权”，要求涉案房屋全部归其所有；被告李某则依据王大生前代书遗嘱，要求涉案房屋全部归其所有。本案双方当事人对建房情况无异议，争议焦点为王大与王妻《离婚协议书》中对上述房产的约定与王大遗嘱内容相悖之处应如何处理。

裁判要旨

某号院北房4间应属于王父夫妇、王大与王妻共同所有，东房2间属于王大、王妻共同所有，西房2间应由王大、王妻共同居住使用。王大与王妻协议离婚，约定财产归男方，王女享有继承权。离婚协议系夫妻双方登记离婚时签订之协议，系二人共同商定，其中关于财产的约定并非单纯的财产性约定，而是双方解除身份关系时附有的一定条件，该约定系夫妻双方对离婚与否、子女抚养、财产等事宜全面综合考虑之结果。故王大与王妻上述约定中（含北房4间二人份额、东房2间、西房2间）应系房产在王大去世后留给王女之意，其中含王妻对己方份额处分之意。王父去世后在北房4间中其份额发生继承，经本院询问，其他继承人自愿赠与王女，故上述北房4间中王父夫妇所占份额应归王女、王大共同所有。王大再婚后留有遗嘱，系以后来之遗嘱改变了先前遗嘱之内容，故其遗嘱中处分己方权利的部分有效，涉及处分王女自王父夫妇处所得之部分及王妻在离婚协议时处分己方之部分无效。现鉴于房屋现状、院落房屋居住使用维护情况及当事人各方对房屋拥有权利的情况，本院对房屋所有权、使用权分割一并予以判定，最终判决北房四间中东数第一间、第二间、东房二间归李某所有、北房四间中西数第一间、第二间归王女所有、西房二间归王女居住使用、驳回王女其他诉讼请求。

法官后语

本案诉讼标的为农村宅基地上建盖的房屋，涉及家庭共同财产的分割、夫妻共同财产的分割、夫妻离婚协议中对子女的赠与、遗嘱处分等，需分层处理。对农村宅基地上所建房屋，现有规则为如经过了村镇两级审批，则可确定房屋的所有权；如无相关审批，则仅对房屋使用权进行确认和分割。如房屋进过了翻建，则原房屋的出资人及出力人仍享用一定的房屋权利。在认定房屋的出资出力人时，首要查看房屋建盖审批表上列明的申请人、家庭成员；其次如他人主张权利，则需提交相关的证据。

本案中，原被告双方对涉案院落来源及房屋建盖情况无异议，重点为如何进行分割。北房4间经继承、赠与、翻建后应属于王大、王妻、王女共同所有。后王大与王妻协议离婚，约定王女享有继承权，应系8间房屋在王大去世后归王女所有之意，系王大与王妻共同意思表示，其中关于财产的约定并非单纯的财产性约定，而是双方解除身份关系时附有的一定条件，该约定系夫妻双方对离婚与否、子女抚养、财产等事宜全面综合考虑之结果，一般如签订时不存在欺诈、胁迫等情形，不可撤销。

王大后再婚并留下遗嘱一份，遗嘱内容有悖于先前离婚协议对涉案房产的处分，系以后来之遗嘱改变了先前遗嘱之内容，故其遗嘱中处分己方权利的部分有效，涉及处分他人之部分无效。故法院最终认定涉案房屋属于王女、李某共同所有和共同居住使用。在考虑了房屋格局、现居住使用情况等后，最终进行了分割判定。

农村宅基地上房屋所有权的确认和分割，与商品房有较大差异，相对较为复杂，涉及人数较多。除了宅基地使用权人之外，还有他人可能对房屋基于出资出力、继承、婚姻关系、赠与等享有相关的权利，故确定权利人时需注意避免遗漏必要当事人。另离婚时对夫妻共同财产分割进行约定及作出赠与子女的约定，一般不得撤销。当事人在立遗嘱处分己方财产时，应注意不得处分非己方的财产侵害他人利益。