购买二手房，卖方不配合网签及过户是否构成违约

(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)

一、原告诉称

原告潘某桦称：原告和被告通过中介公司于2015年8月2日签订《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议，约定被告将位于西城区125号出卖给原告。房屋交易价格为1050万元。合同签订后，原告如约履行了合同，先后将定金200万元按期支付给被告，被告在2015年10月23日将房屋交付给原告。2016年9月中旬，原告得知被告已经取得该房屋的产权证，要求被告配合办理建委资金监管和银行资金托管以支付房款500万元，并要求被告办理该房屋的网签、缴税、过户手续。但时至今日，被告却以种种理由不予配合办理，特诉至法院，请求判令判令1. 被告配合原告办理位于北京市西城区大街125号房屋过户登记手续;2.判令被告支付原告逾期履约违约金31.5万元，并按照每日5250元的标准给付至被告实际配合原告办理该房屋网签备案之日止;3.判令被告赔偿原告律师费5万元;4.被告支付担保费8万元。

二、被告辩称

被告孙某涵辩称：合同不规范，签订时中介没有履行自己的职责。2015年8月2日签订的合同，至今已经一年多，被告只是收到200万元的定金，其他款项均没有收到，但2015年10月23日房屋已经交给原告。2015年9月22日，被告通过中介告知了原告产权证已经办理，案例，但是原告要求按照500万元的总房款办理网签过户，存在逃税问题，被告认为风险过大，要求以真实的价格进行交易，导致双方矛盾的发生，因此被告没有违约行为。当时约定首付款500万元需要进行监管和托管，但是没有产权证因此无法办理监管和托管，因此没有收到钱款。

三、审理查明

2015年8月2日，孙某涵(甲方)与潘某桦(乙方)签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定出卖人所售房屋坐落为西城区125号，该房屋目前尚未取得房屋所有权证书，预计取得时间2016年8月，待该房屋取得房屋所有权证书后，出卖人与买受人按照合同约定办理房屋权属转移登记。该房屋成交价格为1050万元，乙方在签订合同时支付定金200万元(说明，签订当日支付5万元，2015年8月14日前支付95万元，律师，剩余定金100万元于房屋交付当天支付，最晚不超过2015年10月31日)。乙方另向甲方支付购房预付款500万元，支付时间2016年8月1日以前，甲方于2015年10月31日将房屋交付给乙方。双方约定待甲方取得房屋的所有权证书后，采用商业贷款付款交易流程，乙方拟贷款金额为350万元，买卖双方应积极配合银行提交相关贷款资料，双方在确定贷款银行批准贷款后，10个工作日内共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记。

同日，孙某涵与潘某桦签订补充协议，约定除定金和贷款以外的房款500万元，于房本下发后交付，但不早于2015年12月31日。2015年8月2日，潘某桦支付孙某涵定金5万元，2015年8月13日，潘某桦支付孙某涵定金95万元。2015年10月23日，潘某桦支付孙某涵定金100万元。

2016年7月24日，孙某涵与潘某桦再次签订《补充协议》，约定如2016年8月2日前房本下发，则仍按照原合同执行，如2016年8月2日以后下发，则买受人支付出卖人2015年11月至2016年8月房屋租金，每月1.2万元，共计12万元，如房本2016年12月31日后仍未下发，买受人应以首付款500万元为基数按银行当期活期存款利率计息，每月支付利息给出卖人。2016年7月25日，潘某桦支付孙某涵2015年11月至2016年8月的租金12万元。

2016年9月9日，中介公司职员告知潘某桦涉案房屋的产权证已经领取。房产权显示下发时间为为2016年8月1日。2016年9月12日，潘某桦与孙某涵签署了贷款的相关手续。随后，中介公司联系潘某桦与孙某涵签署网签合同，，孙某涵以网签合同中房屋价款500万元与真实交易价格不符为由，不同意签署网签。

庭审中，中介公司职员出庭作证，表示2016年9月12日双方进行了面签，9月26日向双方出具了草拟的网签合同，孙某涵对网签合同中价格有异议，不同意以500万元的价格进行网签，2016年10月11日，孙某涵提出首付款500万元没有交纳，不同意网签。

四、法院判决

一、自判决生效之日起七日内，孙某涵协助潘某桦将北京市西城区大街125号房屋的产权过户至潘某桦名下。

二、潘某桦于上述房屋产权过户手续办理完毕当日支付孙某涵剩余购房款8500000元。

三、驳回潘某桦的其他诉讼请求。

五、北京房地产律师靳双权点评

潘某桦与孙某涵签订《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。潘某桦有权要求孙某涵协助办理过户手续。孙某涵要求以支付全款及租金作为前提条件，缺乏依据，很难得到法院支持。潘某桦主张的合同网签和缴纳等，均系房屋过户的附随义务，法院不需单独予以处理。

双方在办理网签合同时因合同价款发生争议，且双方合同中未明确约定办理网签合同的时间，故潘某桦要求孙某涵支付违约金的请求，很难得到法院支持。潘某桦主张的律师费及担保费，于法无据，亦很难得到支持。房屋产权过户手续办理后，潘某桦应当将剩余购房款中的850万元支付给孙某涵。