常见业主纠纷处理30问——下篇
近年来，伴随着群众民主意识、法律意识以及维权意识逐步提高，城市住宅小区内业主、业主委员会与物业服务企业、开发商之间的利益冲突日益复杂、尖锐化，导致诉讼纠纷频发。笔者通过查询整理相关法律法规和诸多审判案例，针对常见的几类纠纷处理给出合理意见，供读者参考。全文共分六篇三十问，本次刊发物业服务篇、停车位篇。
五、物业服务篇
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业委会与物业服务企业依法签订的物业服务合同，对业主是否具有约束力？
业主大会的职责之一是“选聘物业管理企业”，业主委员会的职责之一是“代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同”，这说明，业主大会是决策机构，业委会是业主大会的执行机构，只要业主大会按照法定的或者议定的议事规则作出了其职责范围内的决定，那么对于该小区的全体业主就有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
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物业服务质量不合格，业主怎样才能解聘物业服务企业？
解聘物业服务企业由业主大会决定，应当经过专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。业主大会按照物权法规定的程序作出解聘物业服务企业的决定后，业主委员会请求解除物业服务合同的，人民法院应予支持。
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小区内公共区域广告收益归谁？
利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。未经法定程序并签订委托合同，物业服务企业不得利用业主共用部位、共用设施设备进行经营，不得侵占或者擅自使用、处分业主共有财产和依法归业主所有的收益。小区的业主对共有部分享有共有和共同管理的权利，利用物业管理区域共用部位、共用设施设备进行经营的收益属于全体业主共有。
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物业服务企业对被盗业主的赔偿责任应当如何认定？
物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。业主房屋被盗时，物业公司的赔偿责任应当根据物业服务合同约定的内容分别确定：
1
如果物业服务合同中约定了财产保管服务，在发生业主房屋被盗时，物业公司应当按照协议约定承担赔偿责任；
2
如果物业服务合同中未约定财产保管服务，应当适用过错责任的归责原则，由物业公司对已经尽到安保义务承担举证责任。物业公司如果尽到了合理范围内的注意义务、采取了合理的预防措施，亦即尽到善良管理人义务，物业公司就可以对业主因第三人侵权所遭受的损失免责；物业公司如果未尽到安保义务,则应当依据过错程度大小承担相应的赔偿责任。
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业主入住后，房屋的维修义务由谁承担？
对于维修义务的承担主体，应具体情况具体分析：
1
如果房屋在国家规定的保修期和保修范围内，由开发商承担维修义务;
2
在房屋质保期届满后，房屋专有部分由业主或侵权人承担维修义务，房屋楼顶等小区共有部分、公共设施设备由物业服务企业承担维修义务。物业服务企业履行义务时，可使用小区的住宅专项维修基金；
3
如果质量问题是因为勘察单位、设计单位、工程监理等负有法定责任的单位的原因造成的，此时还可以要求上述单位承担法律责任。
六、停车位篇
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小区内的车位所有权属于业主、开发商还是物业服务企业？
区分不同情况，小区内车位的所有权按照如下原则确认：
1
占用业主共有道路或者其他场地增设的车位，属于业主共有；
2
开发商按照规划建设的车位属于开发商所有。开发商转让车位的，只能按照法律规定通过出售、附赠方式转让给业主；
3
业主通过购买、附赠方式受让的车位属于业主专有。
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小区内车位买卖是如何规定的？
建筑区划内，规划用于停放汽车的车位应当首先满足业主的需要。关于小区内车位的买卖问题，需区分不同情况进行处理：
1
有产权的车位可以跟房屋一起进行买卖交易；
2
开发商按照规划建设的车位属于开发商所有。开发商转让车位的，只能按照法律规定通过出售、附赠方式转让给业主；
3
业主通过购买、附赠方式受让的车位属于业主专有。
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物业服务企业有权利收取停车费吗?
小区停车位是否应当收费，关键在于该停车位的权属归谁。属于业主专有的车位，物业服务企业没有权利收取停车费；属于开发商所有的车位，物业服务企业经过开发商的授权之后可以代替开发商向业主收取停车费，但此时的停车费标准由业主和开发商在合同中具体约定；属于全体业主共有的车位，物业服务企业在征得业主大会的同意后可以按照业主大会确定的收费标准收费，所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。
特别声明：
