常见业主纠纷处理30问——上篇
作者
陈章英
湖南人和人（常德）律师事务所
高端民商诉讼部
近年来，伴随着群众民主意识、法律意识以及维权意识逐步提高，城市住宅小区内业主、业主委员会与物业服务企业、开发商之间的利益冲突日益复杂、尖锐化，导致诉讼纠纷频发。笔者通过查询整理相关法律法规和诸多审判案例，针对常见的几类纠纷处理给出合理意见，供读者参考。全文共分六篇三十问，本次刊发组织篇、业主区分所有权篇、业主权利义务篇。
一、组织篇
1
业主大会是个什么性质的组织？
业主大会是由物业管理区域内的全体业主，基于建筑物区分所有权，依据法律法规的规定和民主原则建立的自治组织。业主大会代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益，有权依据法律法规的规定、管理规约和业主大会议事规则的约定，决定物业管理区域内一切物业管理事项。业主通过业主大会来行使共同管理权。
2
业主委员会是个什么性质的组织？
业主委员会是业主大会的执行机构和常设机构，由业主大会会议选举产生。根据业主大会的授权，具有对外代表全体业主、对内具体实施与物业管理有关行为的职能，所产生的法律后果由全体业主承担。业主委员会作为代表全体业主共同利益、监督物业企业管理运作的民间性组织，在涉及物业管理区域内与他人发生民事争议的，可以作为当事人参加诉讼。
3
业主委员会成立的程序步骤是什么？
各地区略有区别，以湖南省为例，其程序步骤如下：
首次业主大会会议召开的条件成就 → 开发商（或十名以上业主联名）向街道办或乡（镇）政府提出申请 → 街道办或乡（镇）政府组织成立筹备组 →筹备组在三个月内组织召开首次业主大会会议→ 业主大会选举产生业委会。
4
业主大会的职权是什么？
业主大会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。业主大会决定下列事项：
1
制定、修改业主大会议事规则；
2
制定、修改管理规约；
3
选举业主委员会或者更换业主委员会委员；
4
改变和撤销业主委员会不适当的决定；
5
决定业主大会、业主委员会工作经费、业主委员会委员工作津贴及标准；
6
确定物业服务内容、标准及物业服务收费方案；
7
决定选聘、续聘和解聘物业服务企业；
8
筹集和使用专项维修资金；
9
改建、重建建筑物及其附属设施；
10
利用共用部位、共用设施设备进行经营的方式以及所得收益的分配与使用；
11
有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
5
业主委员会的职权是什么？
业主委员会作为业主大会的执行机构和常设机构，其职权范围应当由法律法规、管理规约和业主大会决定，职权行使应遵照“法无授权即禁止”原则在授权范围内行为，不得作出与物业管理无关的决定和活动，不得作出与共有财产和共同事务管理无关的活动。业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：
1
召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；
2
代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；
3
及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；
4
监督管理规约的实施；
5
督促业主交纳物业服务费及其他相关费用；
6
组织和监督专项维修资金的筹集和使用；
7
业主大会赋予的其他职责。
二、业主区分所有权篇
6
建筑区划内哪些属于业主专有？
建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为业主的专有部分：
1
具有构造上的独立性，能够明确区分；
2
具有利用上的独立性，可以排他使用；
3
能够登记成为特定业主所有权的客体。
规划上专属于特定房屋，且开发商销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为专有部分的组成部分。
7
建筑区划内哪些属于业主共有？
小区建筑物的以下部位，应当认定为业主共有：
1
建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分；
2
通道、楼梯、大堂等公共通行部分；
3
消防、公共照明等附属设施、设备；
4
避难层、设备层或者设备间等结构部分。
小区建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。
小区建筑区划内的以下场所、场地以及配套设施归业主共有：
1
建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外；
2
建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外；
3
建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。
三、业主权利义务篇
8
业主拥有哪些共同管理权？
业主对建筑区划内的共有部分和涉及物业的业主共同事务，依法享有共同管理的权利，具体如下：
1
建议权——业主可以单独或联合其他业主向业主委员会、物业服务企业或者其他管理人提出管理建议；
2
监督权——业主可以按照管理规约、业主大会议事规则的规定对业主委员会、业主委员会委员进行监督；业主可以按照物业服务合同约定，对物业服务企业的服务进行监督；
3
知情权——业主对建筑物及其附属设施的维修资金的筹集和使用情况、管理规约和业主大会议事规则等文件、业主大会或者业主委员会的决定及会议记录、物业服务合同、共有部分的使用和收益情况等相关资料有权查阅和复制；
4
投票权——业主参加业主大会会议，对业主共同决定事项行使投票权；
5
选举权和被选举权——业主在物业管理活动中基于业主身份选举业主委员会成员，并享有被选举权。
9
业主需要履行哪些义务？
业主在物业管理活动中，履行下列义务：
1
遵守管理规约、业主大会议事规则；
2
遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；
3
执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；
4
按照国家有关规定交纳专项维修资金；
5
按时交纳物业服务费用；
6
法律、法规规定的其他义务。
业主不得以不履行权利或者放弃权利而拒绝履行义务。
10
什么是业主撤销权？
业主大会或业主委员会做出的决定侵害了业主合法权益，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。决定的内容虽未侵害业主合法权益，但决定逾越了法定或约定的权限范围或者作出决定的程序违反了法律、法规强制性规定，业主同样可以请求人民法院予以撤销。此为业主撤销权。业主行使撤销权，应当在知道或者应当知道业主大会或业主委员会作出决定之日起一年内行使。
11
租客、借用人等业主之外的物业使用人有哪些权利和义务？
专有部分的承租人、借用人等物业使用人，根据法律、法规、管理规约、业主大会或者业主委员会依法作出的决定，以及其与业主的约定，享有相应权利，承担相应义务。法院在处理相关纠纷时，参照关于业主的规定处理。
未完待续
