常见业主纠纷处理30问——中篇
作者
陈章英
湖南人和人（常德）律师事务所
高端民商诉讼部
系列回顾
1. 常见业主纠纷处理30问——上篇
近年来，伴随着群众民主意识、法律意识以及维权意识逐步提高，城市住宅小区内业主、业主委员会与物业服务企业、开发商之间的利益冲突日益复杂、尖锐化，导致诉讼纠纷频发。笔者通过查询整理相关法律法规和诸多审判案例，针对常见的几类纠纷处理给出合理意见，供读者参考。全文共分六篇三十问，本次刊发物业费篇。
四、物业费篇
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物业费从什么时候开始交纳？
业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，开发商选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。前期物业服务合同签订之日至房屋交付期限届满之日的当月物业服务费，由开发商交纳；房屋交付期限届满之日的次月及以后的物业服务费，由业主交纳。
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交房后未装修入住，业主可以不交物业费吗？
物业费一般包括清洁卫生费用、绿化养护费用、秩序维护费用、物业共用设施设备的日常运行及维护费用等。房屋交付给业主后，业主对房屋已经享有基本的处分、使用权利，所以，就算业主买了房没有装修入住，同样不能拒交小区的物业费(物业明确指出不交房可以不交物业费的除外)。不过，如果交房后房屋一直未装修入住，业主其实未实际享受物业服务，物业公司的服务成本相应有所减少，根据权利义务相一致原则，法院也会作出酌减收取物业费的判决。
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未签物业合同，业主可以拒交物业费吗？
开发商依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。所以，只要业主委员会依法与物业服务企业签订了物业服务协议，且业主事实上已经接受了物业公司所提供的物业服务，就应按照实际发生的服务向物业公司缴费。
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物业服务合同约定的合同期限已届满，业主可以拒交物业费吗？
《合同法》规定，法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。在约定的合同期限届满后，若物业服务企业继续为小区提供服务，业主也接受了物业服务企业提供的物业服务，双方形成了事实上的物业服务合同关系，均应履行相应的合同义务。在上述情况下，业主应当按照实际发生的服务交纳物业费。
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物业服务不达标，业主可以拒交物业费吗？
小区业主常以物业服务企业未按物业服务合同的约定全面履行相关义务，提供的物业服务不达标，如小区车辆乱停乱放无人管理，绿化带被其他业主用来种菜无人制止，小区垃圾未及时清理，保安擅离岗位或值班时睡觉等为由拒交物业费。对于此类纠纷，一般需要区分不同情况进行处理。
首先，需要区分出业主所反映的物业服务问题是否属于物业服务合同约定的物业服务企业应履行的义务，如果不属于物业服务范畴的事项，例如房屋设计和质量问题、小区规划不合理问题、业主间相邻关系问题等，业主不能以此为由拒交物业费。
其次，若有证据证明物业服务企业已经提供物业服务，仅仅是在服务的某些环节、个别区域做得不够好，存在一般瑕疵，那么因不构成根本性违约而较难成为业主拒交物业费的合法理由，但可以成为法院判定物业服务企业减收相应物业费的依据。
最后，由于物业服务具有时间持续性和无法计量性的特点，加之物业服务合同约定的物业服务企业应履行的义务较为概括笼统，因此业主不能单凭一张照片、一段视频就能证明物业服务企业提供的物业服务存在质量问题，而需要提供充分证据形成完整的证据链加以证明。
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物业服务企业未尽到安全保障义务造成业主人身、财产遭受损失，业主可以拒交物业费吗？
物业服务企业的安保义务源于法律相关规定和合同约定。法定的安保义务主要是在各地的物业管理条例中规定的物业服务企业对违反小区安全管理行为的制止义务以及防止小区内出现安全问题的协助义务。若业主有充分证据证明物业服务企业存在违反约定或者法定的安保义务，那么当物业服务企业向业主行使物业费请求权时，业主可以以物业服务企业未尽到安保义务，是对合同义务的不完全履行，属于违约行为为由进行抗辩。但未尽到安保义务一般情况下不构成根本性违约，法院经审理后可根据安保责任范围以及业主的具体损失来酌情减少物业费。然而物业服务企业不是万能的，一般来说，如果未作特别约定，只要物业服务企业尽到了合理范围内的注意义务、采取了合理的预防措施，亦即尽到善良管理人义务，物业公司就可以对业主因第三人侵权所遭受的损失免责。
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原业主欠费，新业主可拒交物业费吗？
产权转让的，业主应当结清物业服务费，并自转让合同签订之日起十五日内将转让事项告知业主委员会和物业服务企业。若房屋产权发生交易后，原业主所欠的物业费须及时补交，否则将可能影响新业主的正常居住。
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全部或者部分物业费超过诉讼时效，业主可拒交物业费吗？
有的业主以物业服务企业未对其催收过物业费为由，对物业服务企业主张的诉讼请求中超过三年诉讼时效的物业费拒绝交纳。实践中，物业服务企业作为债权人对于业主拖欠物业费的行为大都采取在业主的房屋大门上张贴催费通知单的形式来向业主提出交费请求。若物业服务企业向法院提供了照片等证据材料证明这一催费事实，那么法院可认定为诉讼时效中断，业主的这一抗辩理由就不能得到法院支持。若物业服务企业没有证据证明其在三年的诉讼时效期内向业主催收过物业费，那么业主的这一抗辩理由就能得到法院支持。
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房屋有问题，可以拒交物业费吗？
有的业主以房屋质量存在问题，如房屋漏水、墙体脱落、玻璃破裂等为由拒交物业费。商品房存在质量问题系业主与开发商之间的商品房买卖合同纠纷，而物业费的交纳则属于业主与物业服务企业之间的物业服务合同纠纷，两者不属于同一法律关系。通常情况下，开发商与物业公司是两个独立的法人企业，相互之间不应为对方承担民事责任。因此，业主的该项抗辩理由不能得到法院的支持。
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业主拒交物业费的正当情形有哪些？
业主拒绝缴纳物业费需要基于正当理由。司法裁判中对正当理由的认定主要通过审查业主的拒交行为是否基于诚实信用原则而作出判断，一般限于物业服务企业不履行物业服务合同，或者履行合同存在重大瑕疵。通常来说，以下几种情形业主可以拒交物业费：
1
开发商还未交房，物业费由开发商交纳的；
2
物业服务企业未履行物业合同服务责任的；
3
物业服务企业提供的服务质量达不到物业合同约定的标准，构成重大瑕疵的；
4
物业服务企业提供合同内未约定或未经业主同意的服务的;
5
物业服务企业擅自增加的收费项目、扩大收费范围、提高收费标准的。
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业主不交物业费，物业服务企业应该如何做？
业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费。业主欠交物业服务费的，物业服务企业可以依法催交，但不得采取中断提供、限制或者变相限制购买水、电、气、热以及停运电梯等方式迫使业主交纳物业服务费。
合理使用小区内的公共设施，是业主的权利。业主拖欠物业服务费用，物业服务企业采取停止对业主供应水、电、气等或不恰当的限制业主使用门禁、电梯等制约手段，影响业主正常生活的，是一种侵权行为。业主有权要求物业服务企业排除妨碍，造成损失的有权要求赔偿。物业服务企业索要物业费，可以通过催缴的方式来行使权利，在催缴后业主仍不缴纳的，还可以通过支付令或者直接诉讼的方式解决，但以侵权手段实现自身利益的做法是不受法律支持的。
未完待续
