【涨知识】法院如何保护房屋租赁合同中承租人的优先承租权
导读：承租人的优先承租权是指房屋租赁期限届满后，原承租人要求续签租赁合同时，对原租赁房屋在同等条件下享有优先承租的权利。目前，我国在法律层面还未建立起优先承租权制度，对于优先承租权的相关规定主要散见在一些地方性法规中。本期法信小编就房屋租赁合同中承租人的优先承租权问题整理相关法律依据、案例、观点，供读者参考。
法信 · 法律依据
1.北京市高级人民法院关于印发《北京市高级人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答》的通知
32．承租人依据租赁合同约定主张优先承租权的，如何处理？
优先承租权并非法定权利，而是基于租赁合同的约定产生，仅在合同当事人之间发生效力，不能对抗已经实际承租的善意第三人。出租人未在合同约定期限或合理期限内通知原承租人续租就将房屋另行出租给他人，承租人要求确认出租人与第三人签订的房屋租赁合同无效，或者要求直接适用出租人与第三人签订的租赁合同的，不予支持。但承租人要求出租人承担赔偿损失等相应违约责任的，应予支持。
2.《上海市房屋租赁条例》（2010年修正）
第四十四条 房屋在租赁期满后继续出租的，承租人在同等条件下享有优先承租权。
3.《广东省城镇房屋租赁条例》
第二十一条 下列人员在同等条件下，按照如下顺序对出租的房屋有优先承租权：
（一）房屋共有人；
（二）原承租人。
法信 · 相关案例
1.承租人因被骗而放弃优先承租权时，出租人与第三人签订房屋租赁合同，该合同不受法律保护——乌鲁木齐市离退休妇女干部联谊会立交桥玻璃服务部诉乌鲁木齐市第二中学与第三人串通提租使其退租后与第三人签订租房合同损害其优先承租权纠纷案
案例要旨：当事人双方在自愿、平等的基础上协商一致签订了房屋租赁合同, 合同中约定在同等条件下承租人享有优先承租权，该约定不违反法律、政策规定,应予以保护。出租人与第三人隐瞒事实真相,将实际租金虚高欺骗承租人，使承租人在不明真相的情况下放弃了优先承租权,从而蒙受了损失。因此,出租人与第三人签订的房屋租赁合同，不受法律保护。
审理法院：新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市天山区人民法院
来源：《人民法院案例选》1996年第2辑(总第16辑)
2. 经出租人同意，承租人把租赁权转让给第三人，第三人可以按照合同约定行使“优先承租权”——倪亚杰诉顾伯平等优先租赁权案
案例要旨：出租人与承租人签订合法有效的租房协议，协议约定期满时，在同等条件下承租人对涉案房屋享有优先承租权，故此约定对双方当事人具有法律约束力。在征得出租人同意的情况下，承租人将涉案房屋的租赁使用权转给第三人，自己退出租赁合同关系，由第三人在原租赁协议上签名同意，此属于租赁权的转让。在租赁合同期限届满时，受让房屋租赁权的第三人可以按照合同约定行使“优先承租权”。
案号：（2006）通中民一终字第0996号
审理法院：江苏省南通市中级人民法院
来源：《中国审判案例要览》（2007年民事审判案例卷）
3.优先租赁权是债权性质的优先缔约权，原合同到期终止后，承租人依据优先租赁权抗辩出租人提出的返回租赁物请求及要求判令出租人与其签订新租赁合同的诉请，均不应支持——上海永基办公用品有限公司、上海悦味食餐饮有限公司与上海建森商务有限公司租赁合同纠纷上诉案
案例要旨：优先租赁权是由当事人约定产生的同等条件下的优先缔约请求权，既不具备对抗第三人和物权的效力，也不具备单方形成新合同关系的效力，对该请求权不宜通过强制履行的方式进行保护。原合同到期终止后，承租人依据优先租赁权抗辩出租人提出的返回租赁物请求及要求判令出租人与其签订新租赁合同的诉请，均不应支持。
案号：（2009）沪一中民二（民）终字第4135号
审理法院：上海市第一中级人民法院
来源：《人民司法·案例》2011年第22期
4.承租人的优先承租权不能对抗出租人对租赁物的所有权——黄移科诉刘宏卫房屋租赁合同纠纷案
案例要旨：根据合同法之规定，合同应是基于双方的意思表示一致，房屋租赁合同中承租人在合同到期后虽然有优先承租权，但对于承租无法与出租人达成一致意见，承租人无法继续承租。
案号：（2012）泪民初字第266号
审理法院：湖南省汨罗市人民法院
来源：《中国法院2014年度案例：合同纠纷》，国家法官学院案例开发研究中心编，中国法制出版社2014年4月出版
5.出租人侵害承租人的优先承租权，承租人可要求出租人赔偿经济损失——张永源与重庆市沙坪坝区童家桥贸易公司租赁合同纠纷再审案
案例要旨：租赁合同约定承租人在同等条件下享有优先承租权，出租人拒绝承租人同等条件下续签合同的请求，而将房屋出租给第三人，侵害承租人的优先承租权，因房屋已被第三人合法占有，承租人仅可要求出租人赔偿因侵犯承租人优先承租权造成的经济损失。
案号：（2013）渝高法民申字第869号
审理法院：重庆市高级人民法院
来源：中国裁判文书网 2013-11-28
法信 · 专家观点
1. 司法实践中，法院应该保护承租人的优先承租权
所谓承租人的优先承租权是指房屋租赁期限届满后，原承租人要求续签租赁合同时，对原租赁房屋在同等条件下享有优先承租的权利。在实际生活中，承租人在租赁房屋居住多年或租赁门面经营一段时间以后，在租赁期间投入人力财力，带动了租赁房屋周围的经济环境，使租赁房屋的价值大幅增长，但在租赁合同到期时，出租人却有权将房屋或门面转租给他人而不再租给原承租人，而且出租人的这种权利不受到任何的限制。在原租赁合同到期原承租人仍然想续租该房屋或门面的情况下，房屋出租人利用自己的优势，有绝对选择承租人的权利，而原承租人显然是处于弱势。优先承租权即是对原承租人的一种救济方法；同时，承租人，特别是住宅承租人大多没有房屋，承租房屋只是为了基本的生存，所以应该得到保护。国外立法对承租人的优先承租权有所规定，例如：德国就以物权的救济方式保护承租人的利益。目前我国法律法规没有对承租人的优先承租权作出规定，理论上一般认为承租人的优先承租权问题可以参照承租人的优先购买权的规定。有些地方性立法则对此作出了规定，例如：《浙江省房屋租赁管理条例》第三十八条规定：“租赁期满，承租人应按期将房屋退还出租人。出租人需继续出租房屋的，在同等条件下，承租人有优先承租权。”那么在浙江省内承租人的优先承租权可以根据此条例得到保护。但是对于立法权限问题，我们有所置疑，根据《立法法》的规定，民事基本立法属于法律保留事项，即承租人的优先承租权只有通过法律予以确认。
优先承租权在我国虽然没有立法规定，但有关法律、行政法规也并没有禁止合同当事人约定这种权利，所以当事人可以在合同中约定承租人享有优先承租权。只要合同是合法有效的，人民法院就应该对这约定的优先承租权予以保护。但是基于合同的相对性，承租人优先承租权的约定只对合同当事人有约束力，这种约定不具有对抗善意第三人的效力。也就是说如果在租赁期限届满后，出租人与善意第三人订立了房屋租赁合同，承租人只能要求出租人承担违约责任，而不得主张他们订立的合同无效。所以，我们建议在承租人在与出租人约定这一权利时，约定足够程度的违约责任，以防止出租人在利益驱使下违约将房屋租赁给第三人。在司法实践中，出租人对租赁房屋拥有完全的处分权，出租人要将房屋出租给谁，应该得到法院的尊重，但是我们认为人民法院可以援引《民法通则》的公平原则来保护承租人的利益。公平原则的目的是衡平当事人之间的财产状况和财产损失，将不幸的损失在当事人之间进行合理分配，努力恢复被破坏的财产利益的平衡。如果当事人约定了“优先承租权”条款，法院应支持承租人的“优先承租权”请求，最大限度保护承租人的优先承租权利，限制出租人任意出租的权利。特别是如果出现本案的情况，出租人与恶意第三人串通提高租金，使承租人迫于租金太高而放弃承租，法院可以直接认定出租人与恶意第三人的租赁合同无效，支持承租人的优先承租权；如果没有约定这一条款，法院可以直接认定出租人与第三人的合同是合同有效的，第三人取得租赁权。
承租人行使优先承租权的条件，可以参照《合同法》第二百三十条对承租人优先购买权的规定：（1）原房屋租赁合同是合法有效的，并且租赁期限届满；（2）出租人表示愿意继续出租原房屋，承租人愿意继续承租；（3）承租人在同等条件下享有优先承租权。“同等条件”可以参照承租人的优先购买权的规定，主要是指承租人与其他承租人租赁房屋的价格条件相同，当然也包括支付租金的期限和方式等。
（摘自洪学军，《房地产法原理精要与实务指南》，人民法院出版社2008年出版）
2. 优先承租权的法律性质
优先承租权属于房屋租赁权其中的一个方面，房屋租赁权的性质在学术界一直都没有统一的观点，学者们对此问题进行了长期的争论，目前比较被认同的有三种观点。
第一种是债权说，这个学说是一种传统学说。持此种观点的学者认为承租人所享有的对租赁物的占有、使用、收益权，完全是基于租赁物的交付而取得的一种债权，是一种请求权、相对权，并不具备对标的物独立支配的权利，在本质上符合债权的性质，“故租赁权非属物权，仍属债权”。该学说认为房屋租赁权的性质是债权，而债权并不具有对抗第三人的效力，房屋租赁权如今虽出现了“物权化”的表征，但尚未达到准物权的程度，所以不能因此就颠倒主次，否定租赁权的债权本质，而仅强调其出现的物权化趋势。
第二种是物权说。该学说从起初认为房屋租赁权因被赋予对抗力而成为近似于物权的权力，发展到日本学者冈村玄治进一步认为承租人取得对租赁标的物使用收益的物权。我国也有不少学者认为房屋租赁权就是对房屋的占有、使用、收益权，以及一定程度的处分权，本质上是属于物权的范畴，属于用益物权。该学说虽然在学术界渊源己久，但在立法上被加以确认的国家并不多。
第三种是一种折中的观点，即债权的物权化说。该学说认同第一种观点所坚持的房屋租赁权在本质上是一种债权，同时也吸收了第二种观点的“房屋租赁权在一定条件下具有对抗第三人的物权化效力”。该学说认为房屋租赁权本质上为债权，但基于保护承租人之需要，而强化其效力，使其具有在一定条件下对抗第三人的物权化色彩。我国台湾学者王泽鉴对此也曾经进行过阐述，他认为民法赋予债权属性的不动产租赁权一定的物权效力，是公权力对私权的干预，使原本只有相对效力的债权具有了对第三人的对抗性，赋予这种物权效力的前提是假设认为承租人在经济上处于弱势，而达到实现双方利益平衡的目的。同时他还指出根据物权法定的原则，租赁合同是双方当事人的合意，其并不能构成一种真正的物权。该学说认为正是由于法律对房屋租赁权这一私权利的干预，使得本来作为债权的房屋租赁权，具有了物权的效力，使得承租人得到了优于普通债权人的保护。
根据各国的立法和法理，承租人的租赁权既包括承租人对出租人的权利，又包括承租人对租赁物的权利，而承租人对出租人的权利毫无异议是基于合同而产生的债权，对此承租人只享有债权的请求权。但如果将房屋租赁权全部归属于债权领域，以意思自治作为调整手段，承租人的利益显然是难以得到保障的。承租人对租赁物的权利虽然具有物权特征，但如果把房屋租赁权整体定位为物权，对出租人无疑也是极为不利的，也背离了租赁合同的本质，因此不能将房屋租赁权改造成物权。正是基于对出租人、承租人双方利益平衡的考虑，将租赁权物权化，既不过多的限制出租人的所有权，也有利于使承租人获得持续的、安全的保障，这不仅是贯彻对承租人进行保护的价值取向，也符合了物尽其用的，以实现更高的经济效率的目的。笔者认为房屋租赁权是物权化的债权，基于其本身所具有的复合性决定了其在不同的权利上的价值取向的不同，保护方式也不相同。优先承租权作为房屋租赁权的一个方面，其性质也是物权化了的债权，也应区分不同的情况给与不同的法律保护。
（摘自谢靖华，《论商业租赁的优先承租权》，《法律适用》2012年第12期）
