《吸睛!交纳物业费的哪些法律上的事!(观点 案例)》

选自中法之家

《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，业主拒绝缴纳物业费需要基于正当理由。司法裁判中对正当理由的认定要从严把握，一般限于物业服务企业不履行物业服务合同，或者履行合同存在重大瑕疵。

▌一、业主拒交物业费是否基于正当理由的认定从合同法理的角度而言，合同一方抗辩权所赖以产生的法律基础是诚实信用原则，在合同中赋予一方抗辩权就是诚实信用原则的具体体现。诚实信用原则对抗辩权的指导作用主要体现在三个方面：

1、根据诚实信用原则，如果发生特殊情况使当事人之间的利益关系失去平衡时，应当进行调整，使利益平衡得以恢复，由此维持一定的社会经济秩序。

2、诚实信用原则要求合同的双方当事人应当彼此尊重对方的利益，并建立密切的协作关系。

3、诚实信用原则允许当事人行使抗辩权，但不得滥用这项权利。因此，在司法实践中，判断业主拒交物业费是否基于正当理由，主要通过审查业主的拒交行为是否基于诚实信用原则而作出判断。

《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定的“正当理由”，应当限定在物业服务企业不履行物业服务合同，或者履行合同有重大瑕疵，或者业主不交费用是基于正当的、合理的理由，才能构成业主拒交的“正当理由”。

▌二、以下几种情况可以拒交物业费：

1、因为房屋质量问题还未交房，物业费是由开发商缴纳;

2、物业公司未履行物业合同服务责任的，全体业主可以拒交，但要有有力的证据;

3、物业公司提供的服务质量达不到物业合同约定的标准;

4、物业公司没有物价管理部门各项审批文件原件;

5、物业公司擅自增加的收费项目、扩大收费范围、提高收费标准的。

▌三、但有几个误区一定要避开！有的物业费拒交不符合“正当理由”会败诉，请看以下5个典型判例

1.业主不得以未取得房屋产权证为由拒交物业管理费——王某与北京市甲物业管理有限公司物业服务合同纠纷案

案例要旨：业主虽尚未依法办理所有权登记，但已实际入住、享受了物业公司提供的物业服务的，应交纳物业管理费。

案号：(2010)二中民终字第1568号

来源：《民商事疑难案件裁判标准与法律适用 物业管理卷》骆金盛主编，中国法制出版社2011年出版

2.已取得房产证但尚未接收房屋，不能以没有入住房屋为由拒绝交纳物业管理费——深圳市南某物业管理有限公司诉邱某物业服务合同纠纷案

案例要旨：房屋产权登记到购买人名下，购买人就成为业主，实际上享受了物业管理单位所实施的物业管理服务，不论其有无入住房屋，均负有向物业管理单位支付物业管理服务费和本体维修基金的义务。因此，在已取得房屋所有权证的前提下，不能以没有入住房屋为由拒绝交纳物业管理费。

案号：(2009)深中法民五终字第1004号

来源：《民商事疑难案件裁判标准与法律适用(物业管理卷)》骆金盛主编，中国法制出版社2011年出版

3.房屋交付业主之后，业主不得以非合同当事人为由拒绝交纳物业服务费用——济南中天物业管理有限公司诉马淑芹物业管理案

案例要旨：前期物业管理服务合同履行期间，自前期物业管理服务合同签订之日至新建商品房交付使用之日发生的前期物业管理费用，由建设单位交纳;在开发商将房屋交付业主之后的前期物业管理费应由业主交纳。房屋交付业主之后，业主不得以非合同当事人为由拒绝交纳物业服务费用。

案号：(2007)济民一终字第59号

审理法院：山东省济南市中级人民法院

来源：《中国审判案例要览》(2008年民事审判案例卷)

4.前期物业管理合同纠纷中业主不得以与其无关为由拒绝交费——某小区物业管理公司诉朱某物业管理纠纷案

案例要旨：前期物业服务合同在有效期内对所有业主具有约束力，业主应按照约定交纳物业管理费用。业主接到开发商的房屋交接及入户通知书并领取房屋钥匙后，业主与物业管理公司的物业服务合同关系即告成立。开发建设单位正式通知入伙的物业，就不算是空置房，业主应当按照物业服务合同约定按时足额交纳物业服务费用。

来源：《民商事疑难案件裁判标准与法律适用(物业管理卷)》骆金盛主编，中国法制出版社2011年出版

5.车辆被盗，不足以成为业主拒绝交纳物业管理费的抗辩理由——某小区物业管理公司与张某物业管理费纠纷案

案例要旨：业主以车辆被盗作为物业公司违约的事实的，因为车辆管理只是物业服务的一部分，这种违约不足以构成根本性违约、从而完全免除业主缴费义务，所以，车辆被盗，不足以成为业主拒绝交纳物业管理费的抗辩理由。

来源：《民商事疑难案件裁判标准与法律适用(物业管理卷)》骆金盛主编，中国法制出版社2011年出版

▌最高法院观点：

1.业主不得以无需接受相关物业服务为由拒交物业费用

业主无需接受相关物业服务的抗辩理由，则涉及建筑物区分所有权的整体性问题。建筑物区分所有权不同于普通的所有权，其包括专有权、共有权和成员权三方面内容，而不是单个业主的绝对支配权。建筑物区分所有权人往往人数众多，共有部分的利用和管理必须由全体共有人以团体意思决议，而不能以单个区分所有权人的个体意思为准。更何况共用部分之管理和利用皆与其正常之居住生活息息相关，关乎其正常生活权利的合理实现，因此管理事务之进行，便在很大程度上脱离了财产权人对共有财产进行支配以获取其利益的管理特点，而具有了人合性的特点。每个区分所有权人之间，不再是简单的财产共有关系，而是相互依存、相互协助之共同生活关系。正因为如此，各国建筑物区分所有权法都规定，在关系全体业主共同利益的事项上，必须由业主共同作出决议，并且该种决议对所有业主具有约束力。我国《物权法》第76条规定，选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人由业主共同决定。第78条规定，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。因此，只要物业服务合同是由业主委员会根据业主大会依法通过的决议签订，即对所有业主具有约束力，业主不得以无需接受相关物业服务为由进行抗辩。

(摘自《最高人民法院<建筑物区分所有权、物业服务司法解释>理解与适用》，最高人民法院民事审判第一庭编著，人民法院出版社2009年出版)

2.业主不得以未享受物业服务企业已经提供的服务为由拒交物业费用

第一，关于业主未享受物业服务企业已经提供的服务问题。如前所述，物业服务企业请求业主交纳物业费的权利为契约请求权，其依据是物业服务合同，因此只要物业服务企业依照约定提供了相应服务，其便已经尽到了合同义务，不存在违约行为，也不存在业主行使先履行抗辩权的空间。

第二，现实生活中，物业费的收取大致有酬金制和包干制两种，且后者已不多见，以酬金制方式收取物业服务费的大致在年初即进行，此时物业公司的物业服务还没提供，业主此时提出抗辩并不适合。

第三，本司法解释第3条已有规定，如果物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主可以请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。因此，在司法实践中，如果物业公司起诉要求业主偿付物业费，业主以物业公司服务质量不合乎要求为由要求物业公司承担违约责任的，如果符合合并审理的条件，则应当合并审理。

(摘自《最高人民法院<建筑物区分所有权、物业服务司法解释>理解与适用》，最高人民法院民事审判第一庭编著，人民法院出版社2009年出版)

3.业主不能以并非合同当事人为由对物业服务合同提出抗辩

因为物业服务合同的特殊性，不管是前期物业服务合同的签订，还是物业服务合同的签订，都不是业主逐个与服务企业签订的合同。前者是建设单位与服务企业签订的，后者是业主大会及其委员会与物业服务企业签订的。但是如果我们深入探讨下这两种合同的本质，就会发现这两种合同在性质上与业主本人签订无异，具体说来：

第一，根据《物业管理条例》第二十三条的规定，建设单位应当在物业销售前将临时管理规约向物业买受人明示，并予以说明。物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。从这个角度来说，在建筑单位与物业服务企业签订合同之后，这个合同并没有对未来的业主产生拘束力，但是在业主与建设单位签订物业买卖合同的时候，会一并将前期物业服务合同认同，因此，从这个意义上讲就是对合同的追认或者是对其效力的承认，所以前期物业合同应该对业主有约束力。

第二，根据《物权法》第七十六条的规定，选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人应该经全体业主的同意，但是与物业服务企业签订具体的物业服务合同，根据《物业管理条例》第三十五条的规定，这些具体物业服务合同是由业主大会下面的业主委员会代表业主签订的，这种业主委员会做的决定，按照我国《物权法》第七十八条的规定，对全体业主具有约束力。

(摘自《最高人民法院<审理物业服务纠纷案件司法解释>理解与适用》，杨立新主编，法律出版社2009年出版)

▌法律依据

1.《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》

第一条　建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。

第三条　物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。

物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。

第五条　物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。

业主请求物业服务企业退还其已收取的违规费用的，人民法院应予支持。

第六条　经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。

2.《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》

第一条　依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为物权法第六章所称的业主。

基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主。

3.《物业管理条例(2007修订)》

第四十二条　业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。

已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。