纯干货：系统盘点现行婚姻法律制度下离婚房屋分割的十种情形丨专业研究
近年来，离婚率的不断攀升导致离婚诉讼案件数量逐年递增，部分一线城市甚至出现暴涨。其中，财产的分割无疑是离婚诉讼中的“重头戏”，而动辄百万、千万的房产自然首当其冲地成为争议焦点。
房产首付是男方还是女方还是一方父母支付的？贷款是男方还是女方在还？房产登记在男方还是女方名下对分割有无影响？……
鉴于夫妻之间房产归属纷繁复杂，法律规定较散，且司法实践中各地的法院裁判思路亦存在差别。本文将通过对现行相关法律规定的系统梳理，结合上海，北京，天津，江苏，深圳等各地的裁判指导意见，分析归纳了常见的十种“分房”的疑难痛点情形。
情形一：婚前全款出资买房，并在婚前取得了房屋产权，房屋登记在出资人的名下，此时房屋应当认定为个人财产，但房产在婚后增值的部分是否属于夫妻共同财产？若该房屋进行出租，租金收益是否属于夫妻共同财产？
实践观点
通说认为，该房产在婚后增值的部分，若是因为市场行情而自然增值，就应当属于自然增值，其增值部分应认定为出资方的个人财产。但由于对房屋这类重大生活资料，基本上是由夫妻双方共同进行经营管理，包括维护、修缮，所取得的租金事实上是一种夫妻共同经营后的收入，故一方婚前个人房产在婚姻关系存续期间所得的租金收益一般可以认定为夫妻共同财产加以分割。法院酌定具体分割比例时可以适当考虑夫妻双方对该租金收益的贡献大小。
法律依据
《婚姻法司法解释三》第五条规定
《上海市高级人民法院关于适用最高人民法院婚姻法司法解释（二）若干问题的解答（一）》（沪高法民一[2004]25号)第2条、第4条
《北京市高级人民法院民一庭关于审理婚姻纠纷案件若干疑难问题的参考意见》第13条
《江苏省高级人民法院婚姻家庭案件审理指南（2010年）》第六章第一条第二款
《深圳中院关于婚姻家庭案件纠纷案件的裁判指引》第30条
情形二：结婚前已支付完房屋的所有价款，但是婚后才取得房屋产权证的，房屋登记在出资人名下的，房屋属于一方个人财产还是夫妻共同财产？
实践观点
仍然认定为夫妻一方的个人财产，另一方无权要求分割。一方在婚前已经通过银行贷款的方式向房地产公司支付了全部购房款，买卖房屋的合同义务已经履行完毕，即在婚前就取得了购房合同中购房者一方的全部债权，婚后获得房产的物权只是财产权利的自然转化，故离婚分割财产时将按揭房屋认定为一方的个人财产相对比较公平。
法律依据
最高人民法院民一庭负责人就婚姻法司法解释（三）答记者问
《离婚纠纷法律精解判例分析与诉讼指引》
情形三：夫妻一方以婚前财产出全资在婚姻关系存续期间购置的房屋，产权登记在出资方名下，其性质应如何认定？该房屋产生的增值收益应任何认定？
实践观点
夫妻一方以婚前财产出全资在婚姻关系存续期间购置的房屋，产权登记在出资方名下，该房屋为夫妻一方婚前财产在婚后发生的形态上的转化，不影响财产的性质，应认定为夫妻一方的个人财产，但当事人另有约定的除外。
基于该房屋所产生的收益，应根据具体情况作出认定。如果购置该房屋的目的是为了投资，则产生的增值收益应认定为夫妻共同财产。
法律依据
《江苏高院关于审理婚姻家庭纠纷最新解答》（征求意见稿，2018年8月）第27条
【典型案例】（2012）二中民终字第 05230 号，载《中国法院 2014 年度案例—婚姻家庭与继承纠纷》
情形四：婚前一方出资购买房屋且付清全部房款，房屋登记在双方名下，离婚时未出资一方能否就该房屋主张分割？
实践观点
如双方未对该房产作出特别约定，该房产可认为夫妻共同所有，但在离婚分割该房产时，出资一方可适当多分。
法律依据
《上海市高级人民法院关于审理婚姻家庭纠纷若干问题的意见》（沪高法民一[2007]5号）第13条
《深圳市中级人民法院关于婚姻家庭纠纷案件的裁判指引》第26条
情形五：一方婚前支付首款，产权登记在首付方名下的房产，婚后夫妻双方共同还贷，离婚时如何分割?
实践观点
双方先协议处理，协议不成，司法实践中倾向于将该不动产产权归属于登记一方，还没有归还的贷款为产权登记一方的个人债务。由产权登记方对另一方进行补偿。但该分割方法不是绝对的，不能据此完全排除在特殊情况下，将此类房屋判归非产权登记一方所有并由其偿还剩余贷款的可能。
在明确案涉房屋购买时的价款、实际支付的首付款、按揭贷款数额及利息数额、以夫妻共同财产还贷的数额、房屋现值等数据的基础上，补偿数额可按以下公式计算：用婚后共同还贷款÷房屋总价款（购房时的房价款＋应还贷款利息总额）×房屋现值（请求分割时房屋的市场价值）÷2，即得出另一方补偿的数额。该房屋判归婚前购房者所有，剩余的贷款由其全部偿还。若在个案中计算所得补偿数额明显低于婚后还贷本息总额的一半时，应依照《婚姻法》第三十九条第一款规定的原则，判令取得产权的一方给予另一方合理的补偿。
法律依据
最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释(三) 第十条
《最高人民法院婚姻法司法解释（三）理解与适用》
《江苏高院关于审理婚姻家庭纠纷最新解答》（征求意见稿，2018年8月）第29条
情形六：一方用婚前财产支付首付款，产权登记在了双方名下，婚后共同还贷，离婚时如何分割？
实践观点
如果当事人之间没有特别约定，应当视为夫妻共同财产。首付款应当是由夫妻二人共同支付，而实际却是由一方支付的，对于该方多支付的部分，在离婚处理不动产时，应当将一半首付款作为另一方的债务处理。
法律依据
《天津市高级人民法院关于审理离婚案件中不动产归属及分割疑难问题的调研》第二条第二款
情形七：婚前夫妻一方支付首付款，但房屋产权登记在另一方名下，并以另一方名义办理贷款，后双方未结婚或者结婚后又离婚，房屋该如何分割？
实践观点
双方是出于结婚为目的而购买房屋的，且双方都对购买房屋有所贡献，因此房屋应当认定为共同财产。但鉴于房屋买卖合同的履行、贷款能力的审查以及物权的登记确认都是以另一方名义进行，在其通过银行贷款的方式向房地产公司支付购房款、履行买卖房屋的合同义务的情形看，通常应当认定为房屋的产权归属于所有权证记载的当事人。
如果购买房屋后双方并未办理结婚手续即分手，此时应当根据双方的贡献大小对房产进行分割。如果双方是结婚后又离婚的，根据公平原则，首付款支付一方虽以后续行为表明了对于不动产权属的“让与”，但这种“让与”不是无条件，而是隐含了结婚和对贷款房屋共同居住的目的，对于婚姻关系存续期间共同还贷对应的增值部分，宜按照夫妻共同财产由产权房给予另一方以经济补偿。
法律依据
《天津市高级人民法院关于审理离婚案件中不动产归属及分割疑难问题的调研》第二条第二款第二项
《上海高院关于恋爱期间购房处理等婚姻家庭案件若干争议问题指导意见（2016年）》第一条
情形八：一方婚前支付首付款，婚后以夫妻共同财产还贷，但是离婚时尚未取得房屋权属证书的，离婚时如何处理？法院能否直接对该房屋进行确权并分割？
实践观点
观点一：对尚未取得所有权或者尚未取得完全所有权的房屋有争议且协商不成的，法院不宜直接判决房屋所有权的归属，应当根据实际情况判决由当事人使用。待房屋产权证下发后，由争议方另行提起所有权确认之诉再作处理。
观点二：法院可直接认定产权归属于支付首付款一方。对于婚姻关系存续期间双方偿还贷款所对应的及增值部分按共同财产分割，由产权一方给予另一方以经济补偿。
法律依据
最高人民法院关于《婚姻法》司法解释(二)第二十一条
《天津市高级人民法院关于审理离婚案件中不动产归属及分割疑难问题的调研》第二条第一款
情形九：婚前双方共同出资购房，房屋产权登记在一方名下，离婚时如何分割？
实践观点
司法实践中，关于夫妻双方婚前以结婚为目的共同出资购买登记在一方名下的房屋，离婚时法院会结合购房的意图、购房时间、出资情况、房屋的登记状况、婚姻存续期间的长短等因素来综合判定。一般而言，当一方有证据证明双方是以结婚为目的购买的房屋，且有银行转账记录等凭证可证明为购买该房屋进行了出资，尽管购买行为发生于婚前且房屋登记在被告一方名下，仍应认定该房屋为夫妻共同财产。但关于该房屋的分割方式争议颇大，一种观点认为应当按照共同共有处理，一种观点认为应当按照按份共有的原则进行分割。
观点一：认定该房屋为共同共有。如果夫妻双方婚前购房时的出资金额相当，则不考虑购房时的各自出资情况，对房屋的价值平均分割；如果一方婚前购房时出资金额较大，则按照分割房产时房屋的市值扣除双方婚前各自出资的部分，对于婚姻关系存续期间的房屋财产价值由双方平均分割。
观点二：认定该房屋为按份共有。由于双方当事人婚前买房的目的是为了结婚共同生活，并没有明确的借款或者赠与的意思表示，从公平角度考虑，可以认定双方按照各自的出资比例共有该房产。
法律依据
《深圳中院关于婚姻家庭案件纠纷案件的裁判指引》第25条
《北京市高级人民法院民一庭关于审理婚姻纠纷案件若干疑难问题的参考意见》第二十九条
《婚姻家庭纠纷审理热点、难点问答》载《民事法律文件解读》2011年第11辑第83页。
情形十：婚姻关系存续期间购买的房屋，产权登记证书上只记载了一方名字，该房屋是否为夫妻共同财产？离婚时如何进行分割？
实践观点
如果双方没有对房屋进行特别约定，夫妻双方婚后共同出资购买的商品房，无论登记为夫妻双方或一方，均为夫妻共同财产。
如果只有一方主张房屋所有权的，房价的市值一般先由当事人双方估价后达成一致的意见;若不能达成一致的意见，可委托相关评估机构进行评估作价，由评估机构按市场价格对房屋作出评估，取得房屋所有权的一方应当给予另一方相应的补偿。委托估价机构或者估价事务所进行房地产估价的估价费，由当事人按照分割房屋价值的比例分担。
如果双方均主张房屋所有权的，在一般情况下，人民法院应当按照照顾子女和女方权益的原则进行处理，将房屋判决给未成年子女随其生活的一方、或者无过错方、或者生活困难的一方，而不是机械地将房屋判给产权登记证书上记载的一方。如当事人双方经济条件相当，也都同意采取竞价方式处理房屋所有权归属的，人民法院可以召集双方当事人，以公开竞价的方式，由出价高的一方取得该房屋所有权。对该房屋价值的分割按照当事人双方协议的办法，由取得房屋所有权的一方给予另一方相应数额的补偿。
如果双方均不主张房屋所有权的，当事人或者人民法院可以委托拍卖机构对该房屋依法进行拍卖，以房屋拍卖所得价款扣除拍卖所需费用后，剩余价值作为夫妻共同财产进行分割。
法律依据
《中华人民共和国婚姻法》第三十九条
最高人民法院民一庭涉及婚姻案件处理分析民事审判实务问答第三条
《最高人民法院婚姻法司法解释（二）的理解与适用》
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文丨高洁（星瀚南京分所）
编丨唐诗颖
