盈科解读 |《建设工程司法解释二》之第十八条
编者按
为帮助大家正确理解适用《建设工程司法解释二》，盈科全国建设工程与房地产法律服务运管中心集合盈科各地分所建设工程专业律师，对《建设工程司法解释二》逐条进行详细解析，从条文释义到适用范围、到条文起草讨论的衍变过程，全面深入进行解读。今天发送第十八条：
《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（二）》（下称：《建设工程司法解释二》）第18条规定：
装饰装修工程的承包人，请求装饰装修工程价款就该装饰装修工程折价或者拍卖的价款优先受偿的，人民法院应予支持，但装饰装修工程的发包人不是该建筑物的所有权人的除外。
【条文释义】
本条特别规定装饰装修工程的承包人享有优先受偿权，是为了避免歧义，综合原来最高院其他批复而再次明确规定的。
《合同法》第二百八十六条所规定的工程价款优先受偿权是建设工程合同这一章中所规定，《合同法》在1999年颁布后，最高人民法院在2002年6月20日发布《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》，自此后在建设工程合同纠纷审判实践中，法院才真正运用起工程价款优先受偿权的条款。但是适用中又发现新的问题，建设工程从大的概念来说，工程种类繁多，除了总包工程外，其他的分包工程是否也享有优先受偿权？
对此，最高院在2004年对福建省高院作出的《关于装修装饰工程款是否享有合同法第二百八十六条规定的优先受偿权的函复》中，确认装修装饰工程属于建设工程，可以适用 《中华人民共和国合同法》第二百八十六条关于优先受偿权的规定，但装修装饰工程的发包人不是该建筑的所有权人或者承包人与该建筑物的所有权人之间没有合同关系的除外。享有优先权的承包人只能在建筑物因装修装饰而增加价值的范围内优先受偿。
很多地方高院之后也纷纷出台类似规定，如浙江省高级人民法院在2012年1月10日发布的《浙江省高级人民法院执行中处理建设工程价款优先受偿权有关问题的解答》（浙高法执〔2012〕2号），规定装饰装修工程承包人主张工程价款优先受偿权的，可予以支持。但装修装饰工程的发包人不是该建筑的所有人，或者承包人与该建筑物的所有权人之间没有合同关系的除外。享有优先权的承包人只能在建筑物因装修装饰而增加价值的范围内优先受偿权。工程勘察人或设计人就工程勘察或设计费主张优先受偿权的，不予支持。广东省高级人民法院关于在审判工作中如何适用《合同法》第286条的指导意见，第3点 《合同法》第286条所规定的建设工程价款优先受偿权适用于建设工程施工合同。建设工程幕墙装修、装饰合同属于建设工程施工合同。
本条文主要是将批复的体现提升到司法解释的层面，使相关权利义务划分更为明晰。
【前提条件】
装饰装修工程的发包人须是建筑物所有权人，如果与承包人签订装饰装修施工合同的发包人并非建筑物的所有权人，则装饰装修工程承包人无权行使优先受偿权。
换句话说，即若本工程是总承包人二次发包，则在装饰装修工程的分包人对应的发包人不是业主的情况下，其主张的工程价款优先受偿权即不成立。于此前提条件对应的装饰装修工程承包人的做法当然就是尽可能要求业主也作为发包主体之一。
【权利范围】
优先受偿权范围是装饰装修工程的折价或拍卖的价款，也即限于承包人施工范围的装饰装修工程的价值，而不得扩大至施工范围之外的建筑物本身或其他设施设备等。
【法律依据】
本条文的主要法律依据是《合同法》第二百八十六条：发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。
【条文演变】
《建设工程司法解释二》(征求意见稿)第一稿：无此条款。
《建设工程司法解释二》(征求意见稿)第二稿: 第二十四条：装饰装修工程的承包人，请求在建筑物因装饰装修而增加的价值范围内优先受偿其工程价款的，人民法院应予支持。但装饰装修工程的发包人不是该建筑物的所有权人或者承包人与该建筑物的所有权人没有合同关系的除外。
《建设工程司法解释二》(征求意见稿)第三稿:第二十六条：涉及到建筑物主体和承重结构变动的重大装修工程的承包人，请求在建筑物因装饰装修而增加的价值范围内优先受偿其工程价款的，人民法院应予支持。但装饰装修工程的发包人不是该建筑物的所有权人或者承包人与该建筑物的所有权人没有合同关系的除外。
《建设工程司法解释二》(征求意见稿)第四稿：第二十四条：装饰装修工程的承包人，请求在建筑物因装饰装修而增加的价值范围内优先受偿其工程价款的，人民法院应予支持。但装饰装修工程的发包人不是该建筑物的所有权人或者承包人与该建筑物的所有权人没有合同关系的除外。
《建设工程司法解释二》送审稿：第十九条：装饰装修工程的承包人，请求装饰装修工程价款就该装饰装修工程折价或者拍卖的价款优先受偿的，人民法院应予支持，但装饰装修工程的发包人不是该建筑物的所有权人的除外。
【《建设工程司法解释二》实施前已有裁判规则】
【 案件索引】深圳市奇信建设集团股份有限公司、海南鑫东源旅业有限公司装饰装修合同纠纷再审审查与审判监督民事裁定书
【法院观点】装修装饰工程属于建设工程，可以适用《中华人民共和国合同法》第二百八十六条关于优先受偿权的规定，但装修装饰工程的发包人不是该建筑的所有权人或者承包人与该建筑物的所有权人之间没有合同关系的除外。享有优先权的承包人只能在建筑物因装修装饰而增加价值的范围内优先受偿。
【启示】本条主要是对装饰装修工程的承包人具有警醒作用，警示承包人在招投标、签订合同之时就应注意权利的把握与争取，应注意查询发包人是否是建设工程的所有权人，若不是，则需考虑通过沟通谈判将建设工程所有权人一起作为发包人与之签订合同。
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