债权人撤销房屋转让行为时遇到抵押权如何救济？|人民法院报

在债权人撤销权纠纷中，债权人请求撤销的债务人转让财产的行为中很多都是涉及房屋转让的行为。撤销房屋转让行为一直存在撤销转让行为相对容易，但真正实现债权却困难重重的情况。究其原因，是因为房屋在转让后，很多受让人通常会立即在受让的房屋上设立抵押权。这样一来，即使债务人的转让行为被撤销，但因房屋上设置有抵押权，造成债权人要实现债权仍然困难重重。

面对这种“撤销权遭遇抵押权”的情形，各地法院的裁判方式也不尽相同。根据中国裁判文书网可以查询的判例，有的法院直接以房屋存在抵押权为由，判决驳回债权人恢复权属登记至债务人的要求；有的法院则直接判决恢复权属登记至债务人，抵押权问题留在执行过程中解决；还有的法院判决恢复权属登记至债务人，但同时确认抵押权人享有优先受偿权。

需要说明的是，上述判例均是民法典实施前作出的。原物权法第一百九十一条第二款规定：“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”而已经生效施行的民法典第四百零六条规定：“抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。”因此可以说，在民法典实施后，符合撤销条件时，撤销债务人转让房屋的行为，同时作出保留抵押权的恢复权属登记判决已有明确的法律依据。但是，抵押权的存在仍然在实质上影响着债权人的债权实现。笔者认为，可以通过以下两个路径来进一步保障债权人实现债权：

路径一：涤除抵押权。债务人无偿转让房屋，或者以不合理低价转让房屋，系以逃避履行债务为目的，债务人的相对人即房屋受让人多与债务人有特殊的身份关系或其他关系。受让人在受让的房屋上设立的抵押权，也有可能是基于特定关系人之间的非善意契约，为妨碍债权人行使撤销权而设立的。如果有证据证明抵押权人与房屋受让人之间是恶意串通、以妨碍债权人实现债权为目的而设立的抵押权，那么该抵押权所依据的主合同依法应当认定为无效，设立在房屋上的抵押权也就可以依法涤除，债权人就可以在恢复房屋权属登记后充分实现自己的债权。如果抵押权人能够证明己方已经尽到了合理的审查义务，那么抵押权人基于善意取得的抵押权应该受到保护。

路径二：向受让人提出赔偿请求。如前所述，无偿转让房屋或不合理低价转让房屋的受让人，多与债务人存在特定关系，受让人受让房屋后在该房屋上设立抵押权，也多是为了防止债务人行使撤销权后以该房屋实现债权。若有证据可以证明受让人的受让行为、设置抵押权行为具有前述协助债务人逃避债务履行、阻碍债权人实现债权的性质，那么受让人的行为便是对债权人合法权益的侵害，债权人可以依法要求其赔偿。在具体的请求上，依照侵权行为责任承担的相关规定，既可以要求债务人与受让人对债权人未实现的债权承担连带赔偿责任，也可以要求受让人在受让财产范围内对债权人未实现的债权承担赔偿责任。

版权公告

本文来源：《人民法院报》2021年3月18日第7版、民商事判例研习；作者：张振华；如需转载原创字样文章请联系本文作者并注明出处；本公众号原创作品受著作权法保护且拥有对此声明的最终解释权。