女子花16万买房，15年后拆迁获赔419万！卖家竟反悔：买卖合同无效……

花16万元买的房子

十五年后拆迁获赔419万

这是不少人梦寐以求的好事

可没想到的是

当年的卖家竟反悔

认定当年的买卖合同无效

这拆迁款难道就“泡汤”了？

案情回顾

2003年7月18日，时年33岁的魏某丽考虑到孩子渐渐长大，在住的房子有些小了，恰好手里也攒了一些钱，便想要换套大一点的房子。

某天，魏谋丽在报纸上看到一则房产广告觉得还不错，于是联系上了卖家刘某云。刘某云的丈夫前几年生了一场重病，几经治疗依然没挽留住生命，为了给丈夫治病花光了家里的积蓄，还欠下了一笔钱，家里的小儿子又还要读书，靠她微薄的工资，根本难以负担这一大笔的支出，所以她想到了卖掉家中的老宅院来还债。

老宅院一共547.68平方米，刘某云报价155000元。魏某丽看了房子觉得还不错，决定买下房子，因为对刘某云的同情，还加了5000元凑够了16万。

交易完成后，两家各忙各的生活，此后的十五年内都没有交集。魏某丽这边自然是住进了新买的房子，而刘某云也拿着卖房款还了债，又用剩下的2万多在自家承包地盖了4间大棚房住。

然而，没想到的是，因为十几年后的一个项目，两家再次有了交集。

2017年10月，老宅院所在的区域被列为棚户区改造项目，面临拆迁。根据初步估算，那套房子至少能够拿到419万元的拆迁补偿款。

还没等魏某丽从拆迁的喜悦中缓过来，就收到了法院的通知——刘某云及其两个儿子将她告上了法庭。

刘某云的诉求是，她与魏某丽签订的房屋及宅基地买卖合同无效，同时请求法院判令魏某丽返还房屋宅基地及相关证件。

原来她们的买卖是有问题的。

魏某丽是城市户口，但刘某云家的老宅属于农民住宅。1999年《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地通知》第二条：农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅。

刘某云认为，自己完全可以依法要回房产，但她也不是不通情理的人。魏某丽当年和她一样，不清楚这类房屋买卖合同的法律效力，所以现在她可以退一步，不说把房产全要走吧，起码拆迁款得分个一半。

按照刘某云的说法，魏某丽应该至少分200万元给她，但魏某丽怎么肯呢？虽然有城镇户口买农村房屋情况，但她认为，自己当年和刘某云都对相关法规不清楚，房屋买卖合同是完全自愿、公平交易签订的，更何况这么多年过去了，自己于情于理都是默认的户主，房产跟刘某云再没关系，买卖合同也应该视为有效。

对于本案件，

有网友表示：

卖家违背契约精神！

也有网友表示：

一分钱都不应给！

还有网友表示，

合同确实无效，

但是一码归一码：

就本案而言

卖家到底能否要回拆迁款？

这份买卖合同到底有没有效力？

本期《说法》

我们邀请的是

于洋律师

为我们进行普法答疑

情景演绎

（以下均为设计对白）

卖家：这房子本来就是我们家的，当初你16万买的房，现在拆迁款四百多万，理应有我们的一份，何况我们要的也不多啊。

买家：大哥，我们是签了买卖合同的，而且都十五年过去了，这拆迁款你们没有权利拿一分钱。

卖家：我们家为了治病都花光了所有积蓄，房子都卖给你了，你别那么心狠！

买家：你这是道德绑架！当初你们卖这房子15万，我看你们治病欠债太可怜了，我还多凑了点给你们16万。你看看，白纸黑字的合同！

于律师：这合同无效啊。你是城镇户口，是不允许上农村买宅基地的。

买家：无效？

于律师：不过即便合同无效，法院也会最大限度保护合同交易的契约精神，毕竟合同已经签署15年了，且买家更是对房屋进行了扩建。你作为卖家，违反契约精神在先，如果主张获得大额拆迁款明显有失公允。法院会倾向于基于诚实守信、公平公正的原则，对双方的责任进行划分，从而确定拆迁款的分配比例。

法院判决

从整起案件的前因后果来看，支持刘某云显然对魏某丽不利，有违诚实信用原则。所以法院决定具体情况具体分析，如果买家购买房屋后没有进行翻建、扩建，可以按照过错原则对涉案房屋进行分割。如果有翻建、扩建，则要保护购买人翻建、扩建的利益。

根据这一原则。魏某丽购买房屋后，自己出资扩建的284.81平方米的有证房屋产生的拆迁收益，应归魏某丽所有。原有交易的两栋老房子，则由双方按照过错比例进行分割，法院判定的这个过错比例是：魏某丽享有70%份额，刘某云享有30%的份额。

2018年12月18日，根据上述依据，法院判处所涉4195759元的房屋，魏某丽享有其中的3822836元，刘某云三人享有372923元，驳回其它诉求。

对于此份合同，

你认为是否有效？

欢迎留言评论！

案例来源：《今日说法》

部分图片来源网络，侵删

《说法》栏目由广州市司法局、广州市律师协会、广州市广播电视台法治频道联合推出。

来源：广州普法原创出品，转载请注明出处。